大庆小产权房购买协议问题解答

大庆小产权房购买协议问题解答问题一直备受购房者的关注，小产权房作为一种集体土地建的房屋具有特殊性可以 购买，但是在购买小产权房时，购房者 关心的就是大庆小产权房可以买卖吗？

“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子，不是说没有房产证，它的证一般是绿色的小本本，不过2010年后也有的地方是红色的大本本，不过你注意看，它上面盖的一般是乡 的章，不是房产局的，小产权房没有土地证的。不能过户，当可以协议买卖，有风险。

相关案例

今年3月17日，赵先生与本市某村委会以村委会还迁房工程建设指挥部的名义签订了《房屋认购协议》。协议内容为：村委会指挥部将其位于某小区一期6号楼2门202室的房屋以60万元的价格售予赵先生，赵先生签订《认购协议》时交付定金4万元，并于今年10月30日前交齐全部购房款。

签订《认购协议》后，赵先生向村委会指挥部缴纳了4万元定金。村委会指挥部宣称赵先生购买的房屋已经取得商品房销售许可证，可以办理产权证。但是，当赵先生准备缴纳全部购房款、签订正式购房合同前，要求村委会指挥部依照《天津市房地产交易管理条例》第15、16条的规定出示《商品房销售许可证》及相关资质证书时，村委会指挥部却以各种借口推脱敷衍，导致赵先生无法与村委会指挥部签订正式购房合同。

为此，赵先生特意致电本报进行咨询：村委会指挥部是否具有开发商品房的资质？自己预购的平改房是否具有完全产权，能否办理产权证？自己与村委会签订的《认购协议》是否有效？如果要求退房，是否可以要求双倍定金返还？

案例分析

村委会不具备商品房开发资质

张盈律师事务所刘梦醒律师认为：首先，只有具备房地产开发资质的房地产企业才能进行商品房项目的运作开发，而根据《村民委员会组织法》第2条的相关规定，“村委会是对村民自我管理、自我 、自我服务的基层群众性组织。”因此，村委会根本就不具有开发商品房的资质。

平改房属于“小产权房”无法办理产权证

对于平改房的性质，刘律师认为，双方合同涉及的所谓“平改房”，正是近些年来城市郊区，一些农村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售的房屋。平改房其实正是“小产权房”的一种，占用的土地是集体 ，在未经国家征用变性之前并不能上市流通，因此即使赵先生取得了镇 等基层组织颁发的权属证书，也不能办理国家认可的房屋产权证。赵先生当然无法取得他所预购的“平改房”的产权。

律师说法

《认购协议》无效村委会应赔偿

对于赵先生与村委会签订的合同效力问题，根据《合同法》第52条的相关规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、 法规的强制性规定。”因此，赵先生和村委会签订的《认购协议》因违反了《天津市土地管理条例》等法律法规的强制性规定而无效。合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。

对于无效合同造成的财产争议，在民法上有两种法律后果：返还财产和赔偿损失。在订立合同中，如果当事人存在着共同故意和过失，其行为明显违法导致合同无效，依法当事人取得的财产要收归国家 ，这体现了法律对行为人故意违反法律禁止性规范的惩戒。针对赵先生的情况而言，他是在村委会虚构事实、隐瞒真相的情况下签订《认购协议》的，因此村委会应对合同无效的后果承担主要责任。

对于赵先生提出因村委会违约导致合同不能履行，因此要求村委会双倍返还其交付的定金，刘律师认为这样的诉请存在不被法院支持的可能。因为根据《担保法》第5条的相关规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。赵先生与村委会签订的《认购协议》中的定金条款应被视为合同中的担保条款，在主合同因违反法律法规的强制性规定而无效的情况下，合同中的担保条款自然也丧失效力。而且该《认购协议》中的定金条款并未具体约定合同无效后其效力问题，因此只能使用《担保法》的一般性规定而丧失效力。

刘律师建议，赵先生如果起诉村委会，应要求村委会在返还定金及利息的同时赔偿自己因合同无效而遭受的实际损失。依据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因为赵先生是在村委会虚假承诺的影响下签订了《认购协议》，其对合同无效没有过错，村委会应该赔偿赵先生的损失。

律师提醒

慎购小产权房规避风险

刘律师提醒像赵先生这样的消费者，购买小产权房屋除了不能办理产权证之外，还存在着其他风险。例如，“小产权房”如果和国家的规划相冲突，在面临拆迁的情况下，拆迁补偿将会是个问题。不仅如此，小产权房屋因并非专业房地产开发公司运作，建设中出现偷工减料及不按照房屋建设开发规则操作验收的情况也并不少见。

2007年底，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设。