多城调控政策并非全面收紧 供给侧改革关键在“疏”

近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”，新一轮房地产市场调控热潮已经上演，自9月30日至10月8日，短短9天时间，包括众多热点一二线城市在内的北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策，限购限贷，提升首付比例，旨在抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨。

从过去经验看，限购只是改变房价上涨的节奏，一旦房价面临下跌压力之时，政府又会放开限购，房价又会加快上涨。有了此番经历后，老百姓对限购政策导致房价下跌已经不报太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房价。

有媒体称，多地房价上涨，凸显楼市供求关系的不平衡，建议政府应切实增加住房用地供应，稳定市场预期。但是，楼市高烧果真源于住宅用地供应量不足吗？

结构矛盾：资金避险与冷热不均

国家统计局数据显示，1—8月份，住宅销售面积增长25.6%，销售额增长40.1%。但从范围来看，量价齐升的背后，楼市去库存的效果并不明显，一二线热、三四线冷的结构问题仍然突出。

从库存方面看，8月末，商品房待售面积70870万平方米，仅比7月末减少512万平方米，去库存任务仍然艰巨。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。

央行近日公布的数据显示，8月份人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。

今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，资金开始转战不限购的酒店式公寓等类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏杭，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津等。同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡。

“对于一线城市和热点二线城市来说，投资情绪旺盛是一个突出的特点。”在国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民看来，目前热点城市陆陆续续出台限购政策，一方面是缓解住房需求的释放速度，另外一方面是调节市场的紧张情绪，“可能在未来一段时间内，这些城市的限购政策还将持续存在。”

调控十年：防泡沫与去库存

“此轮调控政策相对比较温和，但针对性强，就是限制炒房，防止泡沫出现，房价上涨速度会有所放缓。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。

回顾十年来的楼市政策，总有一种“过山车”的感觉。

2005年，“国八条”开启了调控房价的序曲，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。随后至2007年，“国六条”出台、央行上调存款准备金率及多次加息，政策持续收紧抑制市场过热。

2008年，是政策出现分水岭的一年。上半年，楼市调控持续加码，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌，楼市过热调控取得一定成效。但是，随着金融危机的爆发，从2008年9月央行降低贷款利息开始，一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变，其结果就是2009年房价继续上涨。

2009年到2013年，从“国四条”开始，政策再度从宽松转向调控，“新国十条”“新国八条”“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧，终使得各地房价在不同时段出现回落。

2014年，调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台，终导致楼市逐步回暖，并在2015年年底至今进入新一轮暴涨……

面对防泡沫与去库存、一二线热而三四线冷的结构性矛盾，更需要从房地产政策之外，寻求更加宏观有效的举措加以引导。

安居乐业：供地不足还是产业失衡

针对市场分化，业内专家普遍建议，房地产调控必须实行分类指导，因城施策。热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市的重点依然是去库存。

受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管，防控楼市风险和泡沫，同时引导更多的资金进入实体经济。

城市安居，重在乐业。业内人士指出，从长远来看，城市发展不能只是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。如果三四线城市仍旧没有吸引力，那么一二线城市的房价就不可能“退烧”。

房地产商会联盟主席顾云昌分析认为，由于我国城市发展不均衡，北京、上海、深圳和一些重点二线城市本来就不存在去库存问题。相反，很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因，库存压力仍然很大。

从总体上看，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，才能从根本上矫正房地产市场失灵，避免城市无序扩张。

限购政策会不会导致房地产市场景气度下降？我们认为不会，这是又一次的“围魏救赵”，限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市。目前而言，房地产之于中国经济的重要性不言而喻，政府整体上还是会因城施政，而不会范围内收紧房地产市场的政策，在广大的三四线城市，政策上依然是利于去库存的。因此，热点城市的限购，将使得需求向热点城市周边的城市蔓延。实际上，今年3月末上海深圳出台严厉限购政策之后，周边城市的房地产市场才得以火爆。

会不会影响后期的房地产投资？我们认为不会，反而会促进房地产投资。实际上，21市调控政策的一个重要的政策就是加大土地供给。今年以来，房地产销售持续火爆，但是房地产投资回升的速度并不快，就是在于：对热点城市，销售改善，但是土地供给较少（土地供给少也是房价上涨的原因之一），所以房地产投资回升的慢；非热点城市，销售改善的速度较慢，房地产投资自然更不会明显的改善。按照21市调控政策，后期这些城市的土地供给会上升，自然会推动热点城市房地产投资的更快的回升。

会不会导致信贷萎缩？我们认为不会。尽管限购确实会导致短期内21市成交量的萎缩，进而导致信贷的萎缩，但是范围内的成交量并不会明显下降，这也意味着房地产信贷并不会明显下降。此外，四季度财政政策有望更快释放，PPP项目进展也将加快，配套的信贷需求也不会下降，再加上地方债发行速度降低对信贷的扰动也会减弱，因此综合而言，四季度并不会出现信贷的大幅萎缩。

实际上，本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷开始。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到了重要的作用，但是不可忽视的是货币环境的依然宽松，则是房价上涨背后坚实的基础。而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷，所以货币政策如果不适度的收紧，恐怕房地产市场的调控政策就很难见效，因此后期货币政策也可能适度的收紧。

当然，从长期趋势看，房地产市场的降温对实体经济并不是坏事。近2年，房地产市场较为火爆，但是实体经济较为冷淡。一方面房地产市场的火爆吸引了大量的资金进入，客观上造成了别的行业的冷；另外一方面，房地产价格的反弹客观上导致了其他行业成本的上升，压缩了其他行业的利润。如果未来房地产热度下降，对实体经济的平稳运行并不是坏事。

21城的房地产调控政策短期内可能会对这些城市房地产市场形成一定的负面影响，但这些城市库存较低，房价很难扭转上涨的趋势，只是涨幅的放缓。热点城市的限购，可能导致需求往周边城市溢出，“楼市‘供给侧’改革的重点应该是‘疏’，疏导人口，疏导产业发展，疏导城市构造。使得房地产平衡健康的态势发展下去。

（本文由国家统计局、华尔街见闻、光明日报等文章综合整理）