独家:保利万科聚焦刚需市场 常州楼市刚需三大热点
房天下2013/03/12 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房天下讯 2月20日国务院出台了国五条，要求打击投机投资性购房，另外对于二套房贷的信贷政策也会有所收紧，3月1日晚国务院继续细化了国五条的调控内容，对于二手房销售也作出了征税的说明，这下二手房市场和二套房市场炸开了锅，忙着过户的过户，忙着买二套房的走商贷流程……但是首套房的新房市场似乎正在酝酿着一场涨价风潮。
刚过去的一周，几个大中城市周末的刚需市场销售都成绩飘红，苏州出现了“一卖一套房”的抢房潮，房天下400电控的无锡刚需盘也有了大幅增量，而常州春节后周末3楼盘开盘均卖的不错……可见市场对于刚需的影响甚小。
而就在周一，一线房企的保利地产和万科地产均表示看好未来的刚需市场，王石认为，中国楼市存在明显泡沫，过去两年成功抑制了房价疯涨，难能可贵。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，需政策调整。并表示万科能做的：不拿地王、不捂盘、不跟风涨价，做刚性需求主流市场。【王石:中国地产泡沫明显 万科只做刚性需求主流市场】而保利地产也表示以刚需产品为主,受调控升级的影响较少,13年销售增长30%可期。【保利地产:定位主流刚需,调控影响小,持续高增长可期】
两大房企均将焦点投射到刚需市场，那么常州的开发商和房地产市场的增长点是不是也是在刚需市场呢？答案是肯定的。早前房天下发起的《2013常州春季攻市置业大调查报告》有力地证明了常州刚需市场的旺盛，77.27%的潜在购房者均为首次购房者，13.64%的网友是目前已有住房，为选择更好的居住环境而再次购房，6.06%的网友是为了投资进行购房，有购房计划的网友中有60.6%计划一年内完成置业……
常州刚需购房群不但数量庞大，而且购买力也是相当了得。在3月1日晚国五条细则出台后，房天下紧急发布了《新政后常州购房者置业心态调查》，仅仅13受到了来自案场和网上的数千份调查数据，受到政策的影响38%的购房者表示会延迟置业，36%的购房者表示新政对置业计划没有带来任何影响，而26%的购房者则会加速置业。可见常州楼市的刚需市场的潜力是十分强大的。
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国家房地产调控政策年年出，但是细心的网友肯定发现了，政策再怎么严厉永远是不会打击刚需市场的，毕竟在中国刚需购房者是占比很高，尤其是像常州这样的三四线城市，对于政策的敏感度会比较低，而且常常很少在打击调控的范围内，那么在常州什么样的楼盘或房源是刚需市场热点呢？
首先就是刚需房价。
常州房价这几年的曲线都是稳步小幅上涨，所以始终摆脱不了“沪宁线房价低洼”的评价，但是适合常州刚需的房价自然是徘徊在全市均价的水平上左右的。房天下数据监控中心调查2月常州全市（含政策房）商品房成交均价为7587元/平米，住宅成交均价为6931元/平米，而排名前十的楼盘成交均价也这个价格上限浮动。【2013年2月常州楼市月报】
从表格可以看出，有4个楼盘的成交均价是低于全市水平的，聚湖雅苑5549元/平米，绿地世纪城5178元/平米，绿地香颂花园6316元/平米，新城香溢澜桥6646元/平米……不难发现只要价格合适，开发楼盘户型合理，每个月的成交量都不差。
和刚需房价挂钩的往往就是购房优惠了，现在的购房者是很精明的，拙劣的营销手段通常都能一眼看穿，大家都会觉得“羊毛出在羊身上”，所以怎么判断优惠的真实性和幅度就很考验大家了，看中楼盘“微服私访”少不了。【3月房天下电商6盘共赢 最惠88折 5500元/㎡】
其次就是刚需户型。
刚需购房者有两种，一种就是就是首次买房自住的，两外一种就是二次换房自住的，很多人常常忽略了第二种刚需族。适合种刚需族的户型往往是70-90平米的两房，面积虽不大，但是对得房率的要求会比较高，很多购房者会选择新城地产的标准户型，因为不光符合中国人的居住习惯也能尽可能使用户型面积；适合第二种刚需族的户型可能就会大一点，100-120左右的三房会是他们的目标，这样的房源在常州很多楼盘都有，但是既然是二次换房，那么综合考虑的因素肯定是的，包括楼盘的物业服务，学区资源，生活配套等，所以能同时满足要求的楼盘房价就不会低，这部分人群和种相比，在刚需市场中的占比就明显降低了很多。
再次就是刚需交通。
我们知道刚需里面最核心的还是首次置业的购房者，但这些人经济实力不强，所以房价是他们置业的首要因素，但是往往价格合适的楼盘位置就会比较偏远，所以这个时候就会考虑周边的交通配套是否便利。刚需对于交通的要求并不是实际距离市区10这样，而是说出行公交方便，哪怕到市区需要40也能接受，但是如果实际距离很近，但是没有或者能考一次转车外出，那么还是不会选择这样的楼盘的。在常州符合这个条件的，考虑的就是快速公交BRT沿线，或者小区附件有至少3条公交线路，否则真的是买了套房，套住了自己的出行。
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