"国五条"江苏细则出台尚需时日 常州二手房市场或现拐点
中国江苏网2013/03/04 08:55
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中国江苏网3月4日讯 3月1日出台的“国五条”引发热议，对于南京的卖房人和买房人而言，当下最关心的内容则是二手房收20%个税的政策，南京什么时候开始实施。有媒体报道，“国五条”江苏细则最快本周出台，对此，江苏省住建厅相关负责人在接受记者采访时表示，政策的出台需要有一个过程。目前，省政府办公厅确实已经召集相关厅局，酝酿江苏省的执行细则。南京市住建委相关人士表示，“国五条”在南京的落地施行，需要等待江苏省政策的出台，过程会更长一些。
“国五条”江苏细则最快周一出台是误传
3月3日，有消息称“江苏细则最快会在周一出台”。不过，随即有业内人士指出，“国五条”江苏细则的出台，一方面需要国务院办公厅对“国五条”细则的进一步解读，另一方面需要住建、财政等多个厅局的协商。尤其对于房地产税收政策，政策的出台涉及千万家庭的直接利益，没有理由不审慎周详。为此，江苏细则的出台断然不会如此贸然抢先。
江苏省住建厅房地产监管处相关负责人在接受记者采访时表示，“江苏细则最快会在周一出台”的消息，是误传。该负责人表示，“国五条”江苏细则正在制定中，主持制定的是省政府办公厅。“我只能说细则会尽快出台。”该负责人表示，“国五条”江苏执行细则的出台需要有一个过程。
南京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，南京市还在学习研究国务院办公厅的政策，对于这一政策肯定会坚决贯彻执行。不过，具体的执行细则，则需要等到江苏省的政策颁布之后，南京市的政策才能落实出台。该负责人表示，即便政策近期会出台，在执行时间的划定上，政府也会充分考虑到二手房买卖双方的交易程序，给大家留出过渡的窗口时间。
有二手房降价抢过户
“3月1日晚上开始就电话不断。”我爱我家市场总监胡涓娟向记者表示，一方面，一批二手房卖家和买家询问相关情况；另一方面，一些在谈判环节的二手房加速成交，昨天他们就有好几套二手房，业主同意让价成交，的要求是尽快送件过户。
满堂红南京公司以及中广置业等一批品牌中介的电话，都成为了二手房买卖双方的心理安慰热线。满堂红南京公司主管李媛向记者表示，他们公司的3月3日的挂牌量、成交量都有一定程度的上升。预计接下来会迎来一波二手房交易小高潮。中广置业运营中心副总监金鑫向记者表示，他们的情况也大同小异，挂牌量和成交量都所有上升，3月3日一天他们的二手房成交就达到了百万元。
记者在3月3日新增的一批个人挂牌房源中看到，一套来自龙江长江之家小区的跃层住宅有237平方米，精装修，业主净得价为400万元，加上营业税、个税等，该住宅的平均销售价格为1.85万元/平方米，远低于该小区2.2万元/平方米的报价。
3月3日下午，记者在华侨路产权市场中心看到，前来办理二手房过户的市民比上周六更多，大部分市民都是此前已经达成了买卖协议，原本不急着过户，听到“国五条”新政之后才急忙约了中介和对方来办理过户的。一位购房者向记者表示，南京的二手房个税是出件之后缴纳，他们担心再怎么抢过户，还是不能抢在“国五条”细则实施前。
当前二手房议价可能性增大
和交易中心排队长龙中焦灼的购房者相比，南京市场内的另外一批二手房业主和购房人，则表现得相当淡定。中广置业运营中心副总监金鑫告诉记者，他们昨天在和客户的电话回访中，遇到了一批“淡定”的业主，这批业主都表示，不管政策什么时候出台，他们现在挂牌的净得价不变。也就是说，如果需要交纳20%的个税，这批业主也只愿意买房者来承担。
和淡定的业主相比，一批购房者也放松了下来。部分购房者就表示，政府如果严厉调控房地产，打击二手房和二套房，那么二手房的价格就有可能下来，然后新房的价格也将涨不上去。我爱我家市场总监胡涓娟表示，现在有一批购房者想趁机买房，因为现在二手房的议价可能性增大；另外则有一批购房者想等一等再看，这些对住房需求不是那么急迫的人，更愿意观望。
“二手房市场的可能性是这样的：成交量放大，然后急速进入冰冻期。”南京房地产促进会秘书长张辉表示，此次“国五条”细则的规定颇为严厉，如果南京从严执行的话必然会对市场带来巨大影响。目前，“国五条”细则已经给市场的心理预期层面带来了改变，更多的改变则有待于细则的进一步明确和细化。
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中国常州网讯 近日，本报刊发国办发出通知，要求继续做好房地产市场调控：出售二手房，所得差价按20%缴税；二套房首付比例、贷款利率要进一步提高；严格执行限购措施。
当天上午，就有业内人士对记者表示，除针对一二线和计划单列市的限价政策与常州市尚无直接关系外，其他政策或多或少都将对常州楼市产生影响，其中对个人售房增值额的20%缴纳个税，出乎预期，涉及面广，影响。
究竟会产生怎样的影响呢？本报昨天采访了多个方面。
有力打压投机投资性购房
从有关信息看，常州市购房者多为刚需和改善性自住
其中，景瑞地产（集团）董事会秘书许朝辉接受采访时认为，新“国五条”调控的核心是打压投资、投机性购房，同时，增加普通商品住房供应，保障普通百姓及中低收入家庭人人有房住，“对有钱人来说是利空，对普遍百姓来说却是利好。”
许朝辉还表示，房子作为投资品种，其特点是变现难，持有和变现成本高。提高二套房贷款利率、差价征税20%、扩大房产税征收试点范围等一系列政策，既直接减少了投资，又增加投资成本和投资风险，这样，投机投资必将减少，会有利于自住购房者。
市房管局相关部门负责人表示，打击投资对常州楼市总体影响有限——因为本轮房地产调控已经2年，投资性购房者减少趋势十分明显。比如，从去年常州住房信贷发放比例来看，刚需、改善性住房贷款已占到8成。
新政：将使常州房价更稳
此次“国五条”细则要求，各地原则上2013年住房用地供应总量，应不低于过去5年平均实际供应量。此外，要求住建部门将新项目的商品住宅套数、套型面积、设施条件、开竣工时间等，纳入出让合同。
这意味着，各地在保障土地供应的同时，还将加快开工进度，保证新房供给。
常州市一房产评论员表示，这项政策对常州影响也不小；近几年，常州市土地供应充足，如果按不低于过去5年平均实际供应量，今年常州土地供应量仍不会减少。
土地供应将直接影响房地产市场。去年，常州楼市成交量较大，同时，大面积户型等高端项目相对来说也有积压。如果供应量不减，而改善性购房人群却有所减少，仅靠刚需增加购买力，很难去化供应量，房价就不会上涨，而会更稳。
二手房市场：将现拐点
改善性购房人群会冷静观望，暂不出手
记者了解到，去年常州楼市新房成交火爆，二手房市场也重新活跃起来，成交红火，与新房成交比例约为1：5。对于此次20%差价征税，某房产中介公司总经理表示，在近段实施细则真空期，二手房市场成交量可能经历暂时高峰期，然后或将出现向下拐点。
这位在房产中介市场摸爬滚打多年的人士表示，按以往调控经验看，征税政策一旦实施，二手房交易量将出现下降，甚至趋冷。因为房产投资者都是通过二手房市场变现的，差价高额征税会让部分投资者观望。
而且，新政对二手房影响已经开始显示。该人士介绍，从各门店反馈情况看，昨天来登记二手房的顾客明显增多，她本人也接待了几起，大家都想在省、市实施细则出台之前出手，规避差价税。
除二手房市场，征税政策也将影响部分改善性住房需求。因为，在改善性购房人群中，部分购房者是通过卖旧房买新房的，而按以往差价征税政策，个人只有一套房，自住5年以上，卖旧房、买新房是不征差价税的。
“如果此次一刀切，部分改善性购房人群必将冷静观望，这对市场会有影响。”市房管局人士表示，“因为改善性购房比例在常州还是非常大的。”
关于征收房产税
在细则中，国务院提出要加快推进扩大房产税试点工作，并提出到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现个人住房信息联网，这将加快个人住房信息联网进程。
此前，住建部只要求40个城市联网，并不包括常州。
昨天，有业内人士认为，常州一旦在2015年实现联网，就意味着房产税征收或离常州不远了。因为联网后，可查到同一人在不同城市名下的房产套数，可作为限购、征税的依据。
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