人均超过60平米或才征收房产税 刚需无需恐慌

网传从2012年8月湖南湖北两个房产税试点，到财政部部长重申明确推进个人住房房产税改革试点，“房产税”似乎更近一步，那房产税是否成为限购令的接力棒，自住买房群体是否会被“打击”？

“只有一套房子会不会征税？”、“房产税是否增加房奴们的负担？”……“房产税最有可能对超出人均60平米以上的部分征税。”安徽建工学院房地产研究所所长李国昌回应，打消了自住型购房者的疑问。

自住购房者若缴税有失公平

“一套小小的住房，已经难以承受这么大税收压力了。”在365所做的“关于房产税”的调查页面上，有网友这样留言。新房要交契税、印花税，二手房要交营业税，按揭贷款要交评估费、保险费、公证费。税和费成为购房者“难以承受之重”。那房产税是否真的来了？

“要来，但需要时间，不过即便是房产税真的执行了，也不会影响到我们自住性的购房者，也就是我们常说的刚需群体。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌解释：“请广大网友放心，假使自住型的购房者也被交破房产税，这个税的公平性就失去了。”

而网传一份《物业税征收办法》也被凌斌否定，这份草案中罗列了几项征收原则，“以家庭为单位征收”， 套房按照基础费征收，低于66平米的每年收费20元，大于等于66平米而低于114平米的住房收费80年，大于114平米的收费200元。

“单是这一条就能否定这个草案的真实性与准确性。”凌斌直言：“如果是普遍征税的话，这与国家对于减轻个人税赋的方向相违，房产税最可能是针对投资型征收，肯定有个基础的标准，不可能对所有住房都征收房产税”。

人均60以上或征税

在8月底，网传湖南湖北两地正在制定房产税实施细则后，与上海、重庆不同的是，这次试点计税依据由原来的“房产原值”改为“市场评估价”。房产税的征收依据是什么？以市场评估价来征税？

“房产税的计税的依据与标准，就叫做房产税的税基，现在有传闻以房产的市场价格作为税基。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为市场价格的评估有一定的难度，而市场价格是房地产专业的评价人员评定的。

“估价师提供估价的标准给税务部门，税务部门建立一套由估价师制订出来的估价标准，且税务人员是并非专业的房地产估价人员，要学习在房地产的估价过程中间房地产专业的知识，另外房产的市场价是时刻变动的，操作不易”。

安徽建工学院房地产研究所所长李国昌透露：“目前有很多地方都在采集基础的数据，将来可能会通过叫做"云评估"的一种软件去评定房产的市场价，每个地区因为市场及房价的差异，采集的数据标本不尽相同，所以云评估的参数会有区别，但都是为评定市场价服务的”。

那怎样保证房产市场价评估数据的准确？

“因为评估出的市场价并不用于房屋的二手房交易，只是收取税费的标准，完全的准确还是达不到的，但一般评估出的价格会略低于市场价，也在一定程度上减轻了纳税人的负担”。 李国昌所长补充道。

另外，对于房产税的征收以何为标准问题，凌斌所长与李国昌所长的判断一致，“最有可能以人均60平米为标准，对超出的部分会征取相应的房产税，这也是目前上海地区实行的标准”。

对于超出部分如果征税？李国昌所长的观点是，“这个时候就要用到评估的市场价格了，再根据相应的细则，按照一定的比例征收房产税”。

“按面积收税会使购房者向城中心转移”

很多业内人士认为，“房产税的开征必须是慎重的事情。”凌斌所长认为房产税有“从量计征”和“从价计征”这两个标准，从量计征就如同上述所说如若人均居住面积超过60平米会起征，“而从价计征则是说如果房屋的总价超过某个标准，就要缴纳税费”。

如果说“从价计征”存在房产市场价值难以评定的问题，那从量计征会出现什么问题呢？

“比如是中心城区的房子更好卖，与其在偏远区域买套大房子还要交额外的房产税，那还不如花更高的价格在城中心买套小房子，这样的话就而省去了部分税费。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析：“也必然造成中心城区的交通压力越来越大”。

区域发展的不均衡，“城区的基础设施服务功能越来越跟不上，而我们偏远一点的城区设施就有过多的浪费。”但这些都是发展要解决的问题，“像合肥这样的飞速发展的城市，未来也会有更多的城市中心的出现，如果西南、北部等组团多点发展，也就减轻了买房人区域选择的一种限制。”

近期关于房产税开征的话题在众多媒体报道中铺天盖地，对于不少买家和房企来说，房产税开征的意义各有不同。而大家不约而同的期待，都是这一新政的实施，将严重打击投资炒房，而持币代购者期待这有望遏制房价轮番上涨的势头，而开发商则对该政策感到更多的压迫感。尽管房产税被不少人寄予厚望，但房产税眼下在上海、重庆等地的试点，却显示该政策实际执行效果温和，并未如公众所想象般的洪水猛兽。

从沪、渝两地的房产税试点情况来看，上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，非上海市居民家庭在上海市新购的住房，暂定税率为0.6%；而重庆的征税范围则扩大为包括个人已拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%-1.2%。据悉，目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭，其年税费成本多在数千元左右。而目前连年的物业，其幅度带来的金额，远远超越这个数字。

另一方面，从房产税的实际征收情况来看，也绝未达到重击市场的效果。据上海税务部门初步统计显示，今年上半年，上海共减免契税近30亿元，认定不征个人住房房产税的房产5.7万套。此前公布的上海一季度征收房产税数据显示，今年一季度上海市税务部门已对24433套住房完成了房产税征免认定，其中应征收房产税的住房有4419套，占18.1%。媒体分析解读此现象，指“反映出当前上海市场仍以首套房及中低端置换型需求为主导”。在这种情况下，房产税更多的是发挥了温和调节市场成交结构的作用。

而从增加政府税收的角度考虑，房产税倒不失为一种开源的好税种。据上海市财政局于2012年1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年，上海市地方财政收入3429.8亿元，比2010年同口径增长19.4%，完成预算的110.5%。报告显示，期内上海市商业、金融、租赁和商务等服务业的财政收入增幅均在20%以上。其中，房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%，超额完成预算的主要原因是，上海市经济保持平稳增长，部分企业购置和租用房产增加，带动房产税增长高于年初预期。

从房地产税的试点效果来看，指望依靠房产税大幅打压房价、影响市场成交，并不大现实。即使房产税扩大开征范围，也不会是洪水猛兽，而将成为平稳市场的一剂温和药汤。