于岳:什么是刚需市场? 不能在混乱中摸市场方向
房天下2012/05/17 11:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：都说2012年楼市是刚需的市场，但刚需客户是怎么界定的？以什么为标准划分的？什么才是房地产刚需市场？常州业内人士，绿都万和城营销总监于岳在其博文中做了一番分析，请看下文。
人民都在讨论房地产刚需市场，很多的开发商也在推出刚需型住宅产品，并且利用刚需产品获得了渡过房地产调控寒冬的必需资金。那么，就房地产领域而言，什么是刚需市场？ >>>>>点击博文
刚需也即刚性需求，按照经济学理论，是相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。例如，一个成年人的口粮是每天1.5斤大米，那么当米价2元/斤的时候，需要1.5斤大米填饱肚子，当米价3元/斤的时候，依然需要1.5斤大米。这种需求，随价格起伏的变化非常小。
在房地产领域，既然使用了经济学的刚需概念，是否就可以用经济学理论来套用呢？当刚需房价大幅度上涨的时候，住宅需求大规模减小；当刚需住宅价格下降的时候，销售量却在大增。也就是说，这种需求充满了价格弹性，与传统经济学的刚需概念并不吻合。
什么才是房地产刚需市场？
那么，我们如何真正定义房地产市场的刚需？严格意义上来讲，用“刚需”这个词语去描述房地产是不正确的，它与传统经济学有违背的一面，因为用传统经济学理论去解释刚需市场，更多的是从需求与价格的角度去考虑；而我们着眼房地产市场，更多的是从产品与需求的角度去考虑。
举例或许更为清晰：国家调控猪肉市场，在价格下行厉害的时候，收储生猪以保护猪农的利益；当猪肉价格上涨厉害的时候，国家向市场投放生猪，以平抑价格。通过调节猪肉市场的供应量，来稳定价格。但是国家调控房地产市场，并不是调整住宅的供应量，而是将大户型、豪宅、别墅等潜在供应量，转换成小户型、普通住宅的有效供应，也就是所谓的刚需市场。可见，刚需市场，是从产品的角度着眼的，跟需求挂钩来看也是着眼于入市的门槛。
也许不准确，我们可以试着给刚需市场下一个定义：满足居民最起始的居住需求、并且能有效被承担的住宅产品市场。
与改善居住、投资出租、抵御通胀、转卖倒手等产品有本质区别的刚需市场，满足最起始的居住需求，意味着面积不要大，装修不要豪华，园林不必是皇家气派；有效被承担，意味着单价不能过高，居住成本不能过高。
所以，刚需市场的产品特征为四大项：单价低，面积小，配套廉而全，居住成本低。
不能在混乱中摸方向
时下的房地产市场，刚需概念随便挂在了嘴上。如同豪宅是牛市销售的噱头一样，刚需市场成为时下市场中的销售概念。这是房地产市场混乱的延续，理清市场概念，方能走出正确的方向。
刚需产品，首先是“单价低，面积小”，所以总价低，首付低。在满足了最基本生活需求的同时，兼顾了入市的门槛。
同样，别墅区扎堆的片区内，如果有5500左右的住宅产品，算不算刚需，依然要看下两个基本条件，既要看是不是有廉价而且全面的生活配套，对于刚需而言，一个好的菜场，一定是胜过一个好的高尔夫球场；也得看生活成本，如果常规物业费在1元/㎡，而别墅区的住宅物业费在3.5元/㎡，那也不是刚需产品。因为它既不符合基本生活需求这个要素，更违背了生活成本低的宗旨。
如何摸准常州刚需市场的脉搏？
在一个寒冷的冬天，能摸清楚常州的刚需产品市场，从而获得过冬的基本保障。
就常州而言，住宅刚需产品既拥有“面积小，总价低、配套廉而全、居住成本低”的感性特征，也拥有一些数字化的理性特征。
一，首付在10万左右。从经验观察，刚需市场的客户，首套房的首付比例为20%，如果首付款在10万左右，意味着总价在50万上下，左右可以做20%左右的伸缩幅度。在此总价基础上，比的就是户型的实用程度，因为很多的刚需客户次购房，可能就是置业，能否有效满足未来的功能需求，是首要之选。
二，客户辐射半径在反向20公里左右。现在的行情下，出现了一些开发商修改规划的现象，以适应当下的刚需市场。不管结果如何，初衷一定是好的，而且应对市场的态度是积极的。但是修改未必可以盲目进行。根据中国人的保守性习惯，往往先房后车。也就是说刚需型产品的客户，大部分买房在买车前，而买房时的代步工具更多的是电动自行车。一辆使用一年左右的电动自行车，有效行程大约在40公里，往返一次，有效半径在20公里左右。同时，现在的常州，也处在城市化的进程之中，刚需产品更有效的辐射半径，是离市中心的反向半径距离之内，兼顾市中心方向上班的外来年轻一族。
如果试图修改产品，以适应市场，私下建议做适度的市场调研。不可踩反一次节奏以后，接着踩反下一步骤。市场虽然混乱，但是可以理清自己的头绪，一定能从一片乌云之间获得一米阳光！
一家之言，莫当真，祝好运！
