楼市供过于求的倒挂现象依然明显 北京房价深度下降
房天下综合整理2011/12/13 11:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京十大降价楼盘销量增87%
（来源：新京报）昨日，北京中原地产称据其统计，从9月1日至12月12日，北京10大降价楼盘销售总量与今年6至8月相比，大涨87%。在销售额方面，降价后比未降价前多卖17亿元，开发商“以价换量”效果明显。
开发商“以价换量”
记者了解到，北京中原市场研究部抽取了近期北京降价比较明显的10个楼盘作为样本，其中包括远洋一方、京贸国际城华业东方玫瑰顺驰领海等知名降价项目。
据北京市房地产交易网统计数据显示，这10个楼盘9月1日—12月12日总销售额为41.94亿元，而在之前的6月1日—8月31日，这10个项目的销售额仅为25.26亿元；销售套数也从之前的1367套，激增到后来的2558套，销量上涨幅度达87%。
据北京市房地产交易网统计数据显示，10个楼盘中9月至今销售套数比前3个月增长最快的是远洋一方，然后依次是金隅万科城天时名苑、京贸国际城，分别多卖出了373、260、199、161套。
推盘节奏影响销量
“简单比较套数并不科学，并不全是降价因素所致。”思源经纪北京公司副总任莉昨天对记者表示，由于开发商对推盘节奏的控制，一些项目会出现6-8月可售房源少，9月后大批量推盘的情况，如最典型的金隅万科城，8月1日才取证，仅8月就销售了87套。而5月取证的天时名苑9月前未有销售记录也并不属于正常市场情况。
数据显示，10个楼盘中也有4个项目成交套数基本和3个月前持平，但成交金额却出现了一定下滑。如位于房山的长阳半岛，9月以来销售套数393套，比6-8月多卖4套房，但成交金额从6.62亿元大幅下跌到5.83亿元。据开发商介绍，近期成交了一笔大规模团购，故而在价格上给了一定的折扣。
业内普遍认为，在年关工程款结算等资金压力下，越来越多的开发商仍坚持选择降价出货。
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内称北京房价12月份将深度下降
（来源：新京报(北京)）北京郊区房价持续下调，北京房地产交易管理网数据显示，截至24日，以通州和大兴为首的区域房价下调明显加速。据记者了解，京郊多个项目频频爆出低价，甚至有些项目跌破万元门槛，以“9980元/平米起”的成本价招揽顾客。
由于目前楼市供过于求的倒挂现象依然明显，亚豪机构副总经理预计12月大规模的深度降价潮将会从通州、大兴等区域蔓延至整个北京。
通州、大兴成降价“重灾区”
业内人士指出，由于库存量较多，区域竞争激烈，北京郊区房价继续下调，11月降价明显加速的两大区域为通州、大兴。据北京房地产交易管理网数据显示，截至11月24日，通州、大兴入市新房源为238套、412套，而11月成交均价更是持续下跌至15725元/平米、17454元/平米； 而在7月份，两区域的成交均价还维持在1.9万元/平米以上。
“特别是大兴，从8月开始连续4个月出现了断崖式下调”北京中原市场研究部张大伟分析道，大兴目前成交均价相比点已经下调超过15%，部分新开项目均价肯定拉低到了1.3万左右，区域房价酝酿再次下调。
分析称是以成本价“裸奔”
以11月23日取得预售证的京郊南六环项目合生世界花园为例，该项目赠送非毛坯，“9980元/平米起”的定价创下马驹桥楼市新低，更比两个月前预期的价格下跌了3000元/平米，被业内视为继龙湖时代天街11800元/平米起入市后，南城又一“成本价甩货”的新盘。“9980元起就是指签约的合同面积单价”合生世界花园营销负责人向本报记者表示。有业内人士指出，考虑到项目的拿地成本、建筑成本和各种税费，项目几乎是以成本价“裸奔”。
此外，东亚逸品阁、龙湖时代天街、合生世界花园等纯新盘也以万元左右低价入市，创下区域新低；而领海朗文世家、京贸国际城、金地仰山等老盘以推特价房等形式，特定房源单盘优惠幅度也在3000元/平米左右。
相关降价项目开发商表示，虽然“成本价”卖房可能对销售宣传有利，但对品牌是极大损害，如果是2010年市场高点取得的土地，目前入市利润极少，他强调在目前市场中，营销方式已从原来的成本——利润定价，转为企业所需现金流——周转速度定价，由于周边项目不断下调价格，新盘不到开盘的当天几乎确定不了价格。
大规模深度降价潮将来袭
亚豪机构副总经理高姗表示，今年以来由于受到调控政策的影响，开发企业的推盘速度受到极大影响，除金九银十两个月，其他各月的月度入市量均未超过30个。她表示，商品住宅去化问题仍相当严重，卖房的有效途径就是降价。她判断12月大规模的深度降价潮将会从通州、大兴等区域蔓延至整个北京。
北京中原市场研究部张大伟表示，目前北京商品住房市场降价预期逐步明朗、项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。总体看来，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价由“暗降”转“明降”。而受通州、大兴、房山等北京远郊区县楼市新一轮降价风的冲击，环北京经济带楼市也迎来降价压力。
■ 土地市场
北京调低两地块起价
本报讯 昨日，记者从北京土地整理储备中心获悉，由于许久未有人竞拍，北京土地出让门槛主动调低：“平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地”等2宗地挂牌起始价格。其中后沙峪镇土地从原始挂牌价5.25亿元下调至4.7846亿元；平谷马坊镇地块从3.71亿元下调至3.1535亿元。两地块下调幅度分别接近9%和15%。
这也是本月来北京第二次调低出让门槛。此前，郭公庄车辆段四期地块取消配建限价房条件，居住用途全部用作普通商品房。
对此，业内分析人士认为，随着调控的持续发威，土地市场亦转入淡市，两地块都为挂牌比较久而无人应价地块，调低起价，有利于加快出让。
中原地产市场总监张大伟认为，实际上土地市场已进入冬季，开发商拿地支出大幅减少，作为调控最严厉的北京，土地市场降温明显，北京从之前地块减少保障房面积开始，对部分土地已经降低了入市门槛，而降低门槛有利加快滞销土地入市。
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■ 房企动向
年底房企加速推盘
本报讯 据亚豪机构统计，12月份预计有29个项目入市，其中老盘后期15个，纯新盘共计14个，这创下了今年以来纯新盘单月放量的记录。
亚豪机构市场总监郭毅介绍：“纯新盘供应加码的现象从10月就已开始，当月有13个纯新盘面市；而11月份截至目前，也有10个纯新盘推出，与往年相比量很足。”
一位品牌房企的相关负责人对此表示，一般年末供应量都会减少，但是今年市场情况比较特殊，开发商为了冲业绩，也都在最后年关放手一搏，加大了推盘的力度。
与此同时，虽然房企推盘速度加快，但纯新盘一入市就遇冷，周边项目价格不断变化持续走低，致使新盘入市定价难。
记者致电多个即将在12月入市的项目询问其预售价，得到的答复都是“还不确定”、“只有到开盘当天才知道”。据记者的不完全统计，目前即将入市尚未确定开盘价格的项目占到五成左右。
某项目负责人称：“目前市场情况不容乐观，降还是不降？降多少合适？只能静观其变，伺机而动。”
■ 情况
二三线城市出现降价潮
多地出现因降价而导致客户纠纷打砸售楼处的现象
本报讯 目前，降价的趋势已经从一线城市向二、三线城市蔓延。与此同时，多地出现因降价而导致客户纠纷打砸售楼处的现象。
降价向二三线城市蔓延
由于成交量迟迟难有起色，给开发商的资金面带来较大的压力。为了加速销售回款，越来越多的大型开发商加入降价浪潮。据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，降幅接近20%。
在10月份，十大标杆房企总成交面积为458万平方米，环比和同比分别减少10%和13%,传统的销售旺季“银十”并未出现。中原统计数据显示，一线房企前十月销售业绩出现明显分化，其中完成年度目标超过9成的有4家企业，也有绿城及金地完成不足6成。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。
多地业主哄砸售楼处
最近2个月，不仅是在北京和上海，在二线城市的南京、宁波等地已经有多起项目因为降价而导致客户纠纷打砸售楼处的现象，甚至在三线城市的安徽芜湖，镜湖世纪城项目从每平米7350元下调至每平米4200元，也引发了业主哄砸售楼处。
在目前市场调整趋势已经明显的情况下，纯新盘如何入市定价成为目前大部分项目面临的难题。
而老项目的后期面临的问题更多，还要考虑到前期业主的影响，很多老项目的降价手段变得更为灵活隐蔽。部分开发商也选择了老项目延缓上市，增加新盘上市销售的办法。
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