万科王石王朝辉煌落幕 郁亮终于走上前台
房天下综合整理2011/03/29 08:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
万科王石王朝辉煌落幕
（来源：新华网）在副手位置上隐忍10年后，郁亮终于走上前台。
如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕，那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖，不是销售指标，而是政治任务。
万科仍是一家规模速度型的公司，在未来二到三年，考验郁亮的不是业绩，而是规模。如果郁亮在这三年没有好的发展，除了规模，万科将失去很多东西。
哪怕是阵痛期2008年到2010年，万科的销售一直高歌猛进，这决定了郁亮时代的年不能失手，而规模速度仍旧是核心标的物。
郁亮所面对的，是一个辉煌到极点的万科，和一个不确定的地产未来。严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。
因此，郁亮说在可以预见的未来万科都以住宅为主，但郁亮却不准备像往常一样只做普通住宅。继商业地产后，郁亮再次表达出转型的诉求，万科将“为普通人造好房子”。
王石远渡重洋，一个充满激情、梦想的企业家正在淡出，一个财务出身，严谨的职业经理人走上前台，万科充满人文情结的偶像时代已经结束。
房价推手
1081亿元的销售额，500.3亿的营业额，万科的财务报表多少有些蹊跷。
在万科相当靓丽的年报中，却有一个指标下降达25%，一个指标的涨幅仅为4%。3月7日的年报显示，2010年万科实现房地产结转面积452.1万平方米，营业额500.3亿元，同比下降25%和增长4%。但这一年，万科实现销售面积和销售金额分别为897.7万平方米和1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%。
对此万科官方的解释是，一是由于世博、亚运的原因，部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工；二是随着非毛坯比例的提高，工期延长，结转放慢。
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万科的营业额和销售额之间的比例一直不协调。2008年到2010年，万科的营业收入从409.9亿增加到507.1亿元，增幅为仅23.7%。而同期，万科的销售额确实实现了翻番。
尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势，但2010年的下降幅度如此之大，多少让人意外。
其他两组数据也不支持这一变化，万科2009年年报显示，截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售未竣工结算,合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结算面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。
这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中，参与结算的金额只有150亿，仅占其2010年销售额的1/10。
一位不愿具名的分析师表示，万科[简介 动态]2010年结转营业额超比例的低，一则是其对2011年的销售形势较悲观，预留更多为2011年的业绩持续增长做准备；二则是万科不愿意在现在这个时点报出太高的利润，以引起政府与市场对所谓“暴利”的追问。
另外万科的非毛坯并不是今年突然提高。万科从2007年就开始全面推行非毛坯，2009年末新开工工程中非毛坯的比例已经接近80%，2010年这一比例逐渐上升到90%之上。
结转面积下降25%，却换来了4%的收入增长及37%的利润增长，反常的数据却折射出万科销售均价飞速上涨的另一面。万科的盈利能力显然大幅超出了市场的预期，广发证券分析师赵强称，利润增长的主要原因是毛利率的提升。2010年，万科的毛利率大幅提升了11个百分点至40.7%。
实际上，近几年来，不管是销售均价还是年终结算价格，万科展现出来的都是一条陡峭的曲线，这条曲线代表着万科产品价格的大幅上涨，其幅度不仅超过同样高周转的保利[简介 动态]、恒大[简介 动态]、碧桂园，也超过中高端定位的金地、招商和中海地产。
国泰君安分析师孙建平的研究数据显示，2010年，定位普通住宅的万科和保利，销售均价分别为12049元和9608元，与2009年相比分别上涨17%和11%。而定位于中高端的金地2010年的销售均价则为12358元，与万科大抵相当，同比上涨只有11%。
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对于价格的上涨，郁亮的解释是，万科2009年的结算价格是按照2008年的销售计算的，而2008年又是行情最差的一年，价格很低，因此，基数不一样。第二，万科现在90%左右是装修房子，而2008年只有百分之二三十，装修房是房价上涨的一个关键成本。
实际上，万科在土地方面并不具有优势，万科产品附加值的优势主要体现为品牌溢价，非毛坯战略带来的产品溢价，以及售后环节的增值。经常可以看到，档次相当的楼盘，万科比邻近的其他楼盘价格每平米高500-1000元左右。
负重前行
上述分析师称，结算面积减少25.3%，结算收入增长3.6%，数据反常，要么是为2011年留预算太多，因为担心2011年的销售形势；要么是因为合作项目太多，实际进入结算的就太少。
广发证券赵强在报告中称，截至2010年末，万科的已售未结面积761万平米，合同金额919亿元（合并报表820亿元）。同时，2011年，万科的计划竣工面积为729万平米。如果按此推算的话，万科今年的结算收入应该在800亿-880亿之间。利润率方面，已售未结均价约为12076元/平米，继续提升1000元/平米。即使按比较保守的估计，即假设成本同步增加的话，估计毛利率将在38.5%左右。
实际上，留下高达820亿元的未结算销售额，表明万科对未来形势的不乐观。这种财务上的安排，可以平滑到未来两三年，以缓和销售下滑带来的冲击。
在国泰君安分析师孙建平看来，王石留给郁亮的万科[简介 动态]正处于2007年以来的经营状态：现金状况，净负债率，可售量最充裕，2011年业绩完全锁定，最有能力逆市抄底土地市场、实施行业整合。
从某种程度上说，这是逐渐隐退的王石给郁亮留下的财务缓冲期。在王石游学美国和欧洲的这三年，万科的业绩基本不会出现大问题，的变数来自销售和规模能否继续扩张。
问题是，郁亮面对的并非一马平川，调控带来的压力显而易见。
2011年2月份万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。
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2010住宅开工16亿平方米，只卖了10亿平方米，还有6亿平方米没有卖掉。从2010年6月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。
郁亮十分清楚他眼前所面对的困难。
郁亮不认为1400亿是他今年必须完成的任务。“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了。”郁亮说。
从2004年开始，万科的核心口号是质量效益，但万科骨子里还是一家规模速度型的公司。万科的规模在不停地膨胀，截至2010年末，万科的总资产已扩张至2156亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元。
1400亿是郁亮绕不过去的一道坎，既是为万科，也是为自己。
作为万科未来两三年考核的主要指标，郁亮在规模上显然不能有闪失，这不是指标，而是郁亮的政治任务，是首次掌权的郁亮在万科和业界的资本。
另外，年报显示，万科2010年竣工面积442万平方米，低于计划12%，这个开发进度体现了，万科在面对数千万平方米的在建面积时，工程管理能力相对欠缺，一是与在建面积比太少，第二是未完成竣工计划也一定会拖延周转。
万科对2011年的看法并不乐观。2011年万科计划新开工1329万平米，仅比2010年增加6%，兴业证券分析师王晓东的评价是：新开工计划相对保守。
如无意外，万科应该是国内土地储备的公司。在年报中，最终的土地储备规模是万科刻意回避的数字。
而按照国信证券分析师方焱的测算，到目前为止，万科未竣工建面达到6415万平米，足以支撑公司6-8年发展。而王晓东也给出了大体相当的数字：截至2010年，万科有土地储备6451万平米，权益土地储备约5000万平米。
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土地投资的比例越高，相应的短期周转率就会降低。庞大的土地储备和存货降低了万科一直引以为傲的周转速度。2007年以前，万科的周转率一直保持在0.6以上，2008-2009年基本上维在0.4-0.5之间，保利[简介 动态]在2008年以后的周转速度维持在0.5-0.6之间，高于万科。
郁亮求变
在3月8日当天的业绩交流会上，除了祝女同胞们节日快乐外，郁亮用得的词是“为普通人造好房子”，而以前经常挂在嘴边的“为城市普通家庭供应住房”已不多见。
郁亮说：“你注意到刚才的表述，我们从刚性需求回到为普通人盖好房子的描述，其实也是我们应对未来保障房市场以后，普通人仍然是未来市场的主流，我们仍然为他们盖主流的房子，这些房子会是什么样的？有一个变化告诉大家。限购之前很多人买两房，限购之后两房没有人买了，小二不行，小三可以，为什么呢？因为只有一次机会买房子，所以要一次性解决基居住需求，原来两房可以梯度消费的，现在不行了，需要一步到位。”尽管没有从价格上定位，但从“为城市普通家庭供应住房”到“为普通人造好房子”，郁亮领导的万科或将在产品价值体系与定位上发生相当烈度的变革。
实际上，从严格的价格意义而言，万科的平均售价已超过定位于中高端和中海地产[简介 动态]和金地集团[简介 动态]，已不是传统意义的普通住宅开发商。
郁亮的改变来自保障房的冲击。
郁亮一直强调未来的“两分市场”格局。在他看来，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。郁亮称，“两分市场”的过程大概需要两三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。
实际上，在保障房的冲击下，许多开发商开始掉头。
其中之一便是同处深圳的花样年，在花样年总裁潘军看来，去年卖了10.5亿平方米的房子，今年政府要建1000万套保障房，按照每套保障房平均80平方米计算后的总面积就是8亿平方米，仅仅剩下2亿多平方米的市场需求，即是20%的高端市场。因此，花样年计划同样明确产品定位，将大幅指向高端产品。同样的变化发生在金地集团身上，按照金地的规划，今年高端住宅将占到整个销售额的60%。
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万科的另一个变化是在布局扩张上减速。2011年万科新进入了昆明等12个二、三线城市。万科在各地设立了将近400多个分公司，在有2500个左右的项目同时施工。但真正能带来盈利的仍是多年前布局的核心区域和核心城市。为此，郁亮的想法是，“现在开始，我们希望深耕现有城市为主，而不是进入新城市为主。”
盈利隐忧
尽管有高达百亿的净利润留存尚未结算，但万科[简介 动态]的利润粮仓却过分依赖核心城市。
另一组数据则显示，万科100%控股的10家核心分公司，贡献了301亿的营业收入和55.6亿元的净利润，分别占到营业收入的60%和净利润的76%，这些公司的分布区域仍以五个核心城市为主。而参与万科的合并报表的子公司多达389家，这意味着万科的不少分公司在亏损。
数据显示，2010年万科的利润来源重镇仍是传统的以珠江三角洲为核心的深圳区域和以长江三角洲为核心的上海区域。其中有以万科赖以起家的珠三角区域利润率，以32.89%的主营业务收入获得了37.55%的净利润，而长三角区域以38.35%的营业收入贡献了36.96%。
后起的以环渤海为核心的北京区域仍没有获得理想的利润，以20.53%营业收入获得17.03%的营业利润。
以上均表明，尽管在三、四线城市布局多年，但万科的利润粮仓仍在传统重镇。
尽管年报数据中无法获知万科在三、四线城市的运营状况，但2010年的中报却直接反映出三、四线城市的规模和盈利能力都相当薄弱。
在中报计算的32个城市中，深圳、上海、杭州、宁波等传统城市分别贡献了20.25%、23.94%、9.82%和11.70%的净利润，将近大半。
中报显示，万科在三、四线城市的扩张是以牺牲如今的盈利为代价的。珠江三角洲区域除深圳、广州、东莞、佛山和海南的其他城市，贡献了0.47%的主营业务收入，却只贡献了0.04%的净利润，而在除北京、天津和沈阳的环渤海区域，其他城市贡献了0.95%的主营业务收入，却对整个净利润造成了-1.47%的亏损，环渤海区域，类似于大连、青岛、烟台、太原、长春等优质地产城市仍不能为万科带来利润。
也就是说，受限购政策的影响和土地资源的逐渐消耗，二、三线扩张还没见到效益，而能否带来效益尚属未知。面对未来不确定的市场，加上高价得到的土地，万科原来的利润支撑点存在逐渐消失的隐患。
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兴业证券在研究报告中称，2007年以来，万科的土地储备中一线城市比例有所减小，而三、四线城市占比有上升迹象。特别是2010年，万科新增的土地储备中，已经有将近40%的土地投资来自三、四线城市。
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万科家事谜团：王石出走重臣离职 郁系万科急进
3月1日，万科[简介 动态]总部向外界证实，董事会主席王石确实已经赴哈佛求学，为期3年，但王石在万科的职位和角色没有任何变化。而时下，王石的哈佛“游学生活“已经被解读为“王石淡出万科”，与万科高管离职、调控下是否调整销售一起，成为各方猜测的谜团。
惊变48
实际上，早在北京时间1月29日凌晨2时，王石就在其个人微博上写道：“香港飞波士顿，旧金山中转入关。”也就是说，王石启程赴美的时间是今年1月28日。
而这个时间对一直关注万科动向的各方来说并不陌生。
就在万科董事局主席王石启程赴美的第二天，1月29日，万科集团发出“万科企业股份有限公司关于徐洪舸辞去执行副总裁及董事会聘任杜晶为执行副总裁的公告”，并向外界确认，公司执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠已递交辞呈，即将正式离职。
48内，董事局主席赴美游学，两位副总裁同时辞职，这样的巧合，实在有些“匪夷所思”。
此前据记者了解，与徐洪舸、肖楠一起离开的，还有二人手下的十几位老部下，其中包括万科酒店公司总经理闻平洋、万科西安公司副总经理章晓任。而有媒体报道，万科副总裁陈东锋、许国鸿也相继离职。
尽管万科集团一再表示，人员流动实属正常，但是，如此大规模的高管离职，却让万科难逃人才管理“危机“。
事实上，早在去年业界传出徐洪舸、肖楠辞职的消息时，就有业内知情人士透露，二人均属王石时代的“旧部“，在万科有着举足轻重的位置。徐洪舸是万科仅次于王石、郁亮、丁福源的第4号人物，肖楠位居第16。
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银河证券一位房地产行业的分析师向本报记者表示，王石游学与徐洪舸、肖楠的辞职在时间上同时，“这应该是巧合“，但王石与郁亮的经营风格不同，让早期管理者不适应，却很有可能是两人辞职的原因之一。
此外，接受本报记者采访的业内分析人士一致表示，郁亮接棒后，万科追求规模的“急速”扩张、大规模的人才引进，确实也给原班管理者的心理上带来影响。万科早在2010年7月策划的号称“业内规模招聘”的“千里马计划”已被付诸行动。
高层规划有纷争
与高管相继离职带来的“黯淡”情绪形成鲜明对比的，是万科[简介 动态]2010年销售过千亿和2011年1月销售200亿的“神话”。万科追求规模膨胀的野心不言而喻。
而这似乎也成为万科“显示”其成功实现新老交替的有力证明。
事实上，早在郁亮刚刚接任时，万科就已经提出了要由“规模速度型“向“质量效益型“转变。但是，似乎万科的核心管理者对未来的发展经营目标定位并不一致。
2011年初，王石曾表示，万科要匀速保持20%的增长速度，并提出万科2011年的销售额不能超过1400亿元；而郁亮则在各种场合仍然强调扩大产业规模，扩充产业类型。
这难免让人联想到此前王石与郁亮那场轰轰烈烈的“商业地产之争”。
此前，王石一直坚持万科要走住宅专业化的路线，并在多个场合表示万科不做商业地产。然而，郁亮却高调表示，万科未来将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业比为8∶2。而话音刚落，万科珠海宾馆项目就在十几天之后迅速启动，这被业内视为万科打响商业地产战役的“枪”。
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在后来公布的万科2009年年报上，双方似乎都进行了一定程度的妥协。王石同意万科“尝试与住宅相配套的其它物业类型“，郁亮则表示“先只做住宅配套的持有物业”。
尽管万科集团一再向外界表示，王石在万科的职位和角色并没有变，但是上述房地产分析师向记者表示，“不同的领导者必定对企业管理与经营有不同的目标与要求，事实上，万科的郁亮时代已经开始了。”
“调研考虑项目定价”
万科提前4年完成销售过千亿的目标，这似乎就是“郁亮时代”到来的明证。但是，不期而至的房地产市场调控，却给2011年的万科业绩带来了一丝不确定性。
尽管，此前王石给万科的高速扩张踩了踩刹车，表示“万科今年的销售额不允许超过1400亿元”，但是持续的房地产调控和各地频出的限购升级政策，仍然让万科这样的房地产龙头企业前途未卜。
“如果限购政策在范围内继续升级，那万科维持在1000亿元的规模也不太容易。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。
事实也似乎正在向陈国强预计的那样发展着。
记者从北京几个正在准备销售的住宅项目了解到，各项目市场调研的结果均不乐观，约有1/3的意向购买客户因为不符合“升级版”限购政策，而需要放弃购房计划。
无独有偶，北京万科总经理毛大庆也告诉本报记者，“目前的调控限购政策将会使北京住宅市场的投资和投机需求淡出，市场购买力将降低30%。”
但对此，万科目前的销售策略似乎仍然没有改变的打算。按照毛大庆的话说，“万科北京主要产品仍然是首置型住宅，符合主流购房需求，因此仍将采取快速周转、以销定产的策略。“
而对于万科是否会在本轮调控的压力下降价的问题，毛大庆的回答却耐人寻味，“目前万科在北京市场没有存货，所以也谈不上降价的问题，但是万科仍然遵循合理定价原则，调研目前购房者的需求和承受能力，对即将开盘的项目定价进行考虑。毕竟目前购房的消费群体已经变了。”
与此同时，万科董事会秘书谭华杰也曾在2月23日表示，针对此轮国家对房地产行业的调控，万科近期将减少拿地量，以保持资金的充裕度过行业低谷期。
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