北京楼市成交减少近7成 广州五一或全面下滑
房天下综合整理2011/03/25 09:57
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京2月楼市成交量减少近7成
（来源：证券日报）三月将逝，四月即临，楼市调控之手在住宅市场挥抹将满一年。然而，国家统计局公布的数据显示，2月份70个城市住宅价格总体依旧上扬。房天下数据进一步显示，上海、广州、深圳住宅均价环比微涨，只有北京依旧坚挺，在成交套数环比下降69%的前提下，成交均价却环比上涨了20%。
房价依旧坚挺
小户型备受热捧
3月19日，金地仰山项目开盘。本期拟推出245套新房，户型面积在90-170㎡之间，“的户型也是三居”。据悉，金地仰山一期在去年八月份开盘时均价16000元/㎡，时至如今，每平米均价已经上涨了6000左右。
值得注意的是，金地仰山一期开盘时曾出现千余人摇号排队购房“盛况”，但是此次却冷清许多。“我们现在排号排到200多，还要排除失约人数，”售楼人员称，“因此，不会像以前那么紧张”。
记者在当日下午到达售楼处，大厅和样板间里的看房者并不多。而据售楼人员介绍，开盘日全款购房者可以享受98*96*99的优惠——“以均价23000元/㎡计算的话，开盘日全款购房每平米直降近2000元”。
不过，如果既非全款、又非开盘当日购买的话，优惠则相当有限。截至发稿日，北京市房地产交易管理网上显示，金地仰山已签约套数仅为1套，成交均价为20835元/㎡。
出乎记者意料的是，和金地仰山的首邑溪谷售楼现场相当火爆，从沙盘大厅，到签约隔间，以至样板间里，问价和询问之声不绝，喧嚷一片。
“我们的楼盘多是38㎡-63㎡的LFOT格局，适合刚工作不久的青年人作为过渡房使用。均价26000元/㎡，但折合成使用面积的话，每平米不到一万五”，售楼人员称，“全款且于开盘当日购房者，方能享受98折待遇，除此再无优惠”。
据售楼人员介绍，首邑溪谷自去年开盘以来，已售出两千多套房屋。当日对外销售的，是自北京限购令出台后，“调出来的60多套”。
记者粗略计算一下，以首邑溪谷在北京市房地产交易管理网公布的已签约成交的1926套房屋为基数，因限购而导致购买无效的60多套房子来看，受政策影响的比例在3%左右。
事实上，这个问题是“住房守望者”们纠结又企盼得到的答案。
在首邑溪谷开盘后第三套，记者致电售楼人员，他表示那60多套房子基本上已经售光。
二手房成交量锐减
价格未见回调迹象
链家地产的一位中层人士接受采访时表示，北京限购令出来之后，二手房成交量明显受到了影响：“我们这个月一套还没有成交，眼看就要到月底了，上个月也只成交了一套”。据他称，年前年后二手房成交量的变化特别明显，“以前我们一个小组每个月成交怎么也有3、4套”，以一个店里划分2、3个小组来看，每个月二手房成交套数至少在6-8套之间。
至于房价，该名人士则认为变化不大：“年前我们这一片卖的的房价大约是25000元/㎡，但这也不过是个别现象”，他强调道，“（北京）政策出来后，二手房均价仍旧维持在23000元/㎡左右”。同时，以他了解的情况来看，“房价涨是肯定没涨的，但几乎也没降价”。
“京十五条”发布后，二手房市场的变化，上述人士这样概括：政策前外地购买的更多，现在则以北京本地人为主；以前是贷款购房的多，政策出来后则是全款买房者众。而在户型选择上，60㎡-80㎡的小户型。
“房价会降吗？”，该名人士表示，公司也曾开会讨论这个问题，“领导层面认为，也许再坚持三个月，房价能下降10%-15%左右”。
短则三个月长则半年
房价小幅回调可期
对于金地仰山和首邑溪谷售楼处一“冷”一“热”的现象，接受《证券日报》记者采访的分析师表示，大户型和高端住宅受调控政策影响。据其介绍，去年11月底开盘的“万科蓝山”项目，也在政策影响下成交量大幅减少，“能买得起高端住宅的购房者，如今是不能买而不是不想买”。
至于房价下调的幅度，该名分析师表示并不能确定，“对于陆续推出楼盘的开发商来说，降价是一个‘冒险’的决定，如远洋地产一般，降价后易遭到先期楼盘业主的抗议和投诉”，更何况，“08年那次调控，地产商也都挺了过来了，相比而下，他们会更慎重”。他进一步指出，“长期来看，住宅市场仍旧被看好，还有10-15年的黄金期”。
一个来自购房者的态度：张女士和丈夫名下共有两套房，但仍然出现在首邑溪谷的现场，“我们可以考虑卖一套、买一套”，同时她也表示，“如果将来（政策）允许了，有钱的话还会投资买房”。
为此，上述地产分析师无奈的表示，“毕竟，也要考虑北京地理位置上的特殊因素”。
相关阅读：广州楼市促销战来袭 个别楼盘直降数千 五一或全面下滑
（来源：信息时报）新推10套一口价单位、全款8.3折、首次置业者8折……近日，楼盘优惠折扣的字样不仅频繁见诸报端，还在手机短信里频繁出现。据记者了解，在多城相继出台限购政策之后，房企再次举起“优惠促销”的大旗，多个楼盘以“八仙过海、各显神通”之势采取种种优惠来吸引购房者，个别楼盘甚至每平方米直降几千元。不少业内人士认为，此轮优惠潮可能是房价全面下滑的前兆，楼市新拐点或在五一前后出现。优惠战五花八门
近两周，记者的手机频繁收到楼盘发来的优惠信息：“酒店会所国际物管物业正式开售，特惠8.5折”、“临近地铁、名校旁利海假日轩，最后五套一口价超值单位”、“万科爱地社区超低总价80余万元起，本周特价发售”……
据报道，富力地产旗下位于广州花都区的某住宅项目2月交易价格为6000元/平方米，上探至7000元/平方米。进入3月后，该楼盘部分房源成交价格下探至5880元/平方米，环比2月有小幅回调。位于广州老城区的某住宅盘，1月报价高达3.5万元/平方米，2月对外报价均价直降近5000元至约3万元/平方米。另据了解，恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对首次置业者提供8.5折优惠。
除了广州大打优惠战外，上海同样出现新盘低价入市的现象。据媒体报道，位于浦东的中海御景熙岸开盘，非毛坯房源以2万元/平方米的均价推出，358套房源几乎销售一空。
新拐点或在五一出现
合富置业首席分析师龙斌认为，限购短期内会影响各个城市的交易量，购房者出现观望，一些不符合条件的购房者将退出市场。“楼价方面，我认为目前条件下，房地产市场整体会比较稳定，但也不排除供应集中的区域会有大幅度的促销现象。”
地产经济学家邓浩志认为，从一二轮调控后的市场情况看，第三轮调控估计也会经历3个月左右的观望期，期间市场成交量会急剧萎缩，楼市小拐点或许会在五一出现，“因为此次第三轮调控的力度太强了，房地产市场可能会受重挫。”
资深房产专家韩世同认为，从本轮房产调控来看，力度前所未有，这不仅改变了开发商的预期，还对潜在购房者产生较大的影响。从近期一手房市场来看，成交量和成交均价都有下滑的现象，“有人认为，成交均价下滑，是因为郊区成交量放大、中心区成交缩量所致，并不存在实质性降价。但我个人认为，这种成交结构的转变对楼市也会产生较大的影响。从某种意义上来讲，这种转变可能是房价进行实质性下滑的前兆。”
专家观点
地产经济学家邓浩志：房企资金紧张是促销主因
目前打折还是个别现象，还不能确定为市场已开始下行的标志。与、第二轮调控不同，这轮调控中，开发商资金出现了十分紧张的局面，加上销售不畅，故开发商很难支撑下去。
我认为，五一前后楼市可能会出现拐点，预计那时会有较大面积的降价。经过连续几个月的销售回笼资金不畅，加上银行融资渠道收窄，五一前后会有更多开发商出现资金紧张。而五一又是传统销售的好季节，所以不排除有开发商选择在这个时间促销来回笼资金。
资深房地产专家谢逸枫：小幅折扣不是降价前兆
从目前的房地产市场来看，购房人群陷入观望，尤其是3月～4月本来是楼市销售淡季，因此，开发商推出优惠可吸引人气和市场关注力。
满堂红研究部主任沈锐培：为激发需求房价将下探
我个人认为，在限购令不放松的情况下，有效需求正在被消耗，要激发新的需求就需要降价。降价可释放一部分需求，而且购房者对楼价的期望还是比较高，买涨不买跌的现象未必会明显表现出来。楼价逐步下探，会在一定幅度内找到有力的支撑。
数据
广州上海天津本周成交下跌
根据房天下数据显示，本周监测的35个城市中，六成城市楼市成交量上涨，10个城市涨幅在20%以上，3个城市成交量涨幅过50%。重点城市中，6个城市成交量环比上涨，其中成都涨幅，达51.26%；其次是北京，涨幅为30.98%。
成交量下跌的重点城市仅为上海、天津和广州，其中上海降幅，为24.71%。南京、杭州、深圳等城市跌至今年春节以来点。
本周多数城市价格波动平缓，大部分城市价格变动幅度在10%以内。其中深圳跌幅，为10.93%，合肥则出现10%的上涨。
上周广州豪宅成交大幅上涨
根据经纬研究数据显示，上周广州豪宅有成交记录的楼盘21个，比前一周多4个。其中，在有成交记录的21个楼盘中，共成交豪宅153套，环比增加40.37%；合计签约面积19705平方米，环比上涨26.77%。
其中，正佳东方国际广场、汇景新城、保利东江首府三个楼盘网签金额名列前三，分别成交了77套、11套、5套。而豪宅签约面积排名前三的区域是越秀区、天河区和白云区。其中，越秀区合计签约面积5708平方米，占全市的28.97%，成交代表楼盘为正佳东方国际；天河区签约面积5051平方米，占全市的25.63%，成交代表楼盘为汇景新城、富力公园28、正佳万豪金殿；白云区签约面积2735平方米，占全市豪宅总成交量的13.88%，成交代表楼盘为金湖翡翠谷、恒大绿洲和香柏广场。
在所监测的豪宅项目中，上周洋房豪宅成交138套，签约面积15903平方米，成交面积环比上涨27.11%；别墅产品共成交15套，合计签约面积3802平方米，环比上涨25.35%。
