北京租房均价创新高 蚁族担忧群租推高租金
房天下综合整理2010/12/22 08:42
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京租房均价创7年新高 蚁族担忧整治群租推高租金
（来源：每日经济新闻）12月16日，住建部官网上出台了《商品房屋租赁管理办法》。该办法第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反该条规定，由直辖市、市县人民政府建设或房地产主管部门责令限期改正，不改的，可处以5000元以上3万元人民币以下罚款。
这样的担心源自几天前住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》，陈旭阳在网上看到这则新闻的反应是给当时租房的中介打了一通电话。昨天（12月21日），陈旭阳告诉《每日经济新闻》记者，由于刚刚签了一年的租约，所以他很担心明年是否还能继续住在这里，“但中介告诉我说可以放心，没人会管的。”
这样的回答并未真正给陈旭阳吃下一颗定心丸，他担心的是一旦告别“隔断房”，他是否能支付起高额的房租。
根据伟业我爱我家的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了13.78%，全市租金均价2793元/月/套，同比上涨15.56%，创出7年来北京租赁市场价格新高，而明年租赁市场的价格或出现9%～13%的涨幅。
群租“屡禁不止”
一套三居室（100平方米左右）住了20余人，这在北京市昌平区天通苑这个京城的居住区，算不上什么新鲜事。即便住建部在前不久提出要规范商品房屋租赁行为，但通过天通苑各区沿街的中介，想要找到一处所谓“精品单间”并非难事。
日前，天通苑西三区一位中介人员向《每日经济新闻》记者透露，目前小区内的群租房占到整个租房市场的五成，除了少数房屋是业主自己出租时已经隔成单间以外，基本上大多数都是由二房东或者个别中介来操作的，“中介一般会从房东那里整套租来，普通三居室整租的价格在3000元/月左右，但是隔间出租之后，租金至少能够多出500元到1000元/月不等。”
隔间出租挤出的多余利润让出租方愿意限度地“利用空间”，而相比正常的居室租金来说，隔断间也以低廉的价格“拉拢”了不少人的心。
“谁愿意住在这样的房子里，墙壁就是木板，除了一张床一张桌子，再放不下其他的东西。”陈旭阳的出租屋位于天通苑北一区某栋楼的六层，记者看到，被隔成数十间的房屋已经很难看出原来的布局，就连厨房也放置了两张上下床。不足20平方米的客厅侥幸没有打成隔断，而是放了4张上下床，各种电线、插线板混杂在一起，电热杯、电饭锅等日常家用的小电器扔在地上。
陈旭阳告诉记者，之所以坚持住在这个不能称之为房子的地方，就主要是因为那几百块钱的租金，“就是一睡觉的地方，在哪都一样。”
上述中介人员为记者算了这样一笔账，以天通苑某栋楼为例，规划居住人数为24户/单元，若该楼有5个单元，平均每户3人，便有360位住户。但实际超过一半的房屋用于群租，按照每户15人计算，整栋楼的实际住户超过一千人。实际居住人数超过了规划人数的近3倍。
“去年一年通过和房主本人的沟通，我们拆除了近40户房屋的隔断间。今年隔断出租的情况稍有好转，但还没有彻底根治。”北京顺天通物业公司一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，由于缺少相关法规的出台，黑中介、二房东不受管控，造成了天通苑地区的群租现象屡禁不止。
而像天通苑这样超负荷的群租只是北京群租市场的一个缩影。在回龙观、上地等较集中的居住区，群租已经成为北漂一族最无奈的选择。
抑制群租或将抬高租金
记者以租房者的身份在天通苑地区多家中介走访后了解到，目前该区域的二手房租赁价格较平稳，但不少中介人员依然力推 “价格低廉”的隔断间。
“上周昌平区住建委已经到天通苑做了实地调研，发现目前以人均居住面积来规范依然存在一定的难度。而且在相关法规没有正式出台之前我们也不好动手整治，但预计政策快要出台了。”上述天通苑物业负责人告诉记者。
“目前这个管理办法以房间为单位，杜绝了群租的可能，但是实际执行中面临的问题很多。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，今年北京租赁市场租金大幅上涨，租房客为了节省租金选择了群租，在没有解决租赁保障的基础上，仅杜绝群租很有可能使得租金再次上涨。
张大伟表示，租赁市场的调控更应该在抑制房价上涨过快的基础上，引导更多存量房源进入租赁市场，以做好低收入人群的租赁保证。
对此，伟业我爱我家分析显示，受明年2月1日即将实施的 《商品房屋租赁管理办法》影响，未来一段时间内合租人群将因为合租面积的限定而被迫选择大面积或多居室房源来平衡租金支付关系，因此明年租赁市场中的大户型成交比重将会保持上升趋势。
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（来源：国际金融报）住建部日前出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）再次严禁群租，并规定人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。
专家在接受《国际金融报》记者采访时表示，严禁群租的出发点是对的，但很难真正得到落实。如果操作不当，不仅有可能进一步推高房租价格，还将激化租赁双方的供需矛盾。
群租，艰难生存下的选择
据媒体报道，今年4月份以来，大中城市的房租涨价已经远远超过房价上涨。以北京为例，链家地产统计，1－11月份普通住宅房租价格为3179元，同比上涨23%。
成都普通住宅房租从9月份开始，每月环比上涨5%左右，到11月底，房租环比上涨20%左右。由于物价的上涨所带来的租金价格上涨，在二三线城市也渐成趋势。
在房租价格持续上涨的情况下，因为无力支付高价房租，"群租"越来越多。
"为了生存，只能群租。"目前，刚毕业来上海工作的小施与其他5个同学在嘉善路附近共同租了一个面积约25平方米的小阁楼，月租2400元，加上水电费，每个人大概每月支出700元，"我月薪只有2500元，如果一个人租，每月薪水只够付房租。"
"北京动物园批发市场的厕所门板上贴满了床铺出租广告，大概是400元一个月，这个价格对于北漂族来说很具吸引力。"在北京工作的蔡小姐对床铺出租已经见怪不怪。
然而，群租房在解决了"蚁族"们安家问题的同时，也带来了一系列社会问题。如北京"蚁族"聚集区"唐家岭"，由于距离中关村、上地等企业密集区比较近、房租便宜，大量外地来京人员选择在此租住，但也由此引起了严重的乱搭乱建现象。
"'群租'、'拼租'确实给社会带来了不利影响，住建部出台这一规定是想保护租赁双方的利益，规范整个租赁市场。"复旦大学房地产研究中心教授尹伯成对《国际金融报》记者表示。限租，租金上涨逼退"蚁族"。
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然而，限制群租，只会让"蚁族"无处容身。尹伯成进一步指出，"不允许群租和床位出租，将进一步减少市场出租房屋面积的供应量，同时也增加市场对低价房源的需求量，这样会助推供需矛盾，导致房租上涨。"
而北京市统计局的数据显示，北京户籍家庭的平均人数为2.54人，两者总体相差大约140万人。另外，北京租赁市场的容量大约在90万至120万人。依此推断，约有20万至50万人被迫选择"合租"，甚至群租，否则住无所居。
北京美联物业副总经理杨明丽也认为，由于公租房等没跟上发展步伐，如果《办法》被严格执行，必将挤出不少租赁需求量，助涨租金。她举例说，一套三居室的房屋，原来被隔离以用于群租，可能有10个人住，如果按《办法》要求，目前可能只能住3个人，而挤出了7个租赁需求。
在这种背景下，房主不会降低总体租金收入，而是保持或提高租金，因此平均每个租户付出的租金会上涨。如果这样，就会提高被出租房屋的租售比，进而提升业主中长期投资该套房屋的率，一定程度上助推房屋投资需求。
而且在薛建雄看来，这个规定不一定能得到落实，"规定并不详细，具体操作起来很困难，租赁双方只要稍微私下作协商一下，就能规避这一规定"。
薛建雄认为，对于租赁乱象，政府应该进行疏导，但是前提应该是首先建设大量的公共租赁房、廉价房，增加供应低价房源以解决巨大的需求量，因为"蚁族"之所以屈身于群租房中，实为经济所迫，在廉租房供给不足的情况下，贸然规定限制群租，势必损害"蚁族"们的住房权和生存权，激化矛盾。
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