业内:新政"空调"三个月 房价并未实质性普降

楼市新政出台三月，多地房价未现实质松动，虽然房价是松动，却是局部的松动。而销售成交下降是部分城市的部分楼盘，大部分楼盘销售成交却是“假摔”。由于房地产调控中所谓的“政策底”、“成交量底”和“价格底”在目前未形成，通过这7月的楼市政策的“传导发酵”，“成交量底”正在形成。但是，“价格底”还需一段时间才能到来，如果“政策底线”未见底，并且有新的政策继续调控，楼价在第三季度或者四季度初，房价可能真正松动。

虽然房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效，轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局的数据表明，调控效果初步显现。房价快速上涨的势头初步得到遏制。6月，70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0．1％。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。

成交量从低迷到渐出“谷底”。3月，商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年位。开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉的调控政策，4－6月房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46．1％回落至上半年的34．5％；个贷方面，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但至6月已降至60．4％。

不过，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。局部地区楼市“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。

信贷悄然“放水”。例如有些银行在住宅贷款开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。甚至有些机构在6月帮助投资炒房客办理的15％的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30％，而一年前仅为10％左右。

房企逆市拿地风潮涌现。与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示，上半年房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35．6％，土地购置费同比增长84．0％，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。

虽然中国部分城市楼市出现了“量跌价稳”现象。在楼价没有“普跌”和继续上涨及政策执行存在“放水”特殊情况下，政策调控必须加码，首先应该上调房地产项目资金35%。其次是开征房产税和物业税。再次是全面收紧第三套房贷。最后继续保持“双限双认”政策。

5月开始，各大城市销售中心比以往冷清许多，不少楼盘推出打折措施，但幅度不大，试探意味浓郁；购房者则以"看房"为主，看房者也是以观望者居多。迟疑不决的他们，对目前的些微降价并不满意。在普遍的观望氛围中寻找房价的走势。目前的相持局面将持续一段时间，需要依靠房价的合理来促进购房力的释放，从而激活下半年的房地产市场。一些楼盘还推出"代金券"、"特价房"等提供优惠。

4月中旬启动的新一轮楼市调控，直接效应就是逼出楼市投机投资性需求，各地成交量也快速回落。楼市在4、5两月也经历了"冰点期"，直至6月方有所回升。虽然众多房企在2009年赚得盆满钵满，但销售回款持续大幅回落、银行信贷明显紧缩、资本市场融资渠道全面收紧以及土地购置开发投入增大等多种因素，使他们的资金面受到一定压力。一些房企"收缩战线"，而有的则寻求"尽早出货"，降价促销现象逐渐增多。

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从开发商的楼盘价格走势和折扣优惠上分析，现在不是买房的好时机，或者购房时间安排到今年10月或者是12月之后。目前购房目的基本上是自住购房"和改善购房。可见，潜在的刚性购房需求依然旺盛，但高房价的门槛和对价格走势的难以判断使观望情形继续。"

实际上，楼市成交量已逐渐走出"谷底"。国家统计局的数据显示，3月商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年位。价格方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4％，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，也说明调控不可放松。下一阶段楼市走势如何，一个关键因素就是价格的变动。

例如2010年6月份深圳和上海的二手房价格松动的幅度相对较大，使成交量环比分别出现62％和29％的回升。在目前的形势下，价格的下调有利于成交量的回升。在短期新增供大于求的情况下，预计下半年各地住宅项目将陆续出现价格回调，成交量也将有所回升，但由于一线和二三线城市差别很大，各地市场表现将有所不同。另外，上海二手房指数办公室1日发布报告称，6月上海二手房价格指数为2565点，较上月下跌17点，环比下跌0．68％。这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后首次回落。原因在于一二手房价格倒挂后加大了二手房下跌预期。

例如西安房地产信息网数据研究中心日前公布了房产市场统计数据，今年6月份西安普通住宅成交价格为5398元／平方米，环比下滑4．41％。 6月以来开发企业纷纷采取各种优惠以及推出部分特价房等活动扩大促销力度，以期扭转销量持续下滑的局面，但需求市场观望情绪不减。从西安房地产信息网数据研究中心结果来看，超过半数的购房者看好后市，决定推迟购房时间。作为西安楼市传统淡季的6月，在经历了新政策调控巨变后显得更加惨淡，销量继续下滑。

新一轮调控政策出台以来，在新增挂牌量不断递增与销售量持续下降的交叉作用下，市场无法继续支撑价格高位盘整，尤其是短线投资客大量抛盘和主动让价，致使上海房价出现不同程度下降。楼市调控新政策满两个月后，买卖双方观望情绪愈发浓厚，且价格走势差距拉大，下行通道确立。在上一轮即2008年的调控中，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次出现下跌，随后连续下跌7个月后反弹，一路高涨至今年5月。从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然，房价反弹难以预测。

坚决遏制部分城市房价过快上涨。2010年7月19日住建部部长称中央已拨600余亿资金加码保障房。要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套。保障性住房，包括廉租房建设、经济实用住房建设，限价房建设，公共租赁住房建设和各类棚户区改造之后的安安置房建设，住房和城乡建设部代表保障性住房联系协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书，“今年这580 万套的任务一定要完成。

为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金，有关的政策措施都已经定并以文件形式下发。国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已经确定了北京28个城市作为试点城市，住房与城乡建设部已经会同财政部、人民银行等制定了具体的试点办法，包括具体的贷款办法。各城市要在保证工程质量的同时加快开工建设保障性住房，可以根据地方实际情况来确定具体数量，也可以侧重在某一个方面，同时按照公开、公平、公正原则做好分配，加强后续管理。住房与城乡建设部将在8月10号开始，利用两周的时间对各地开工建设情况进行一次全面的督促检查，完成结果不好的要通报批评，完成好的要给予奖励。

中国房地产指数[3382.58 2.27%]院对国内100个城市房价的调查显示，6月份，100个城市住宅平均价格为8491元/平方米，环比上涨0.35%，其中80个城市价格环比上涨，20个城市价格环比下跌。十大城市平均价格同比上涨61.72%，环比上涨0.69%。在调查的100个城市中，16个城市的房屋均价已突破1万元/平方米，北京、上海、深圳、杭州四个城市房价突破2万元/平方米。6月份，房价环比上涨的80个城市中，只有兰州上涨超过3%，涨跌幅度在1%以内的城市数量达到64个，6月份房价整体比较平稳。

从同比数据看，6月份，十大城市平均价格整体同比上涨61.72%。其中，北京涨幅，同比涨幅接近80%，杭州、南京、上海、深圳、天津、重庆增幅也超过50%，而成都、广州、武汉、涨幅介于20%-40%之间。环比来看，十大城市平均价格上涨0.69%，其中7个城市上涨，3个城市出现下跌；增长幅度的广州、南京上涨幅度超过了2%，上海、杭州、成都增长幅度在1%-2%之间；北京、武汉、重庆、深圳价格仅有小幅变化，而天津则以2.04%成为十大城市中下降幅度的城市。

毫无疑问，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。长期存在的结构性问题和当前突出的紧迫性问题必须兼顾，而这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦，随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹，而过度“收”显然也会伤及经济。

一方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4％，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。另一方面，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。但是，房价的暴涨暴跌，对消费者、行业、银行和政府都是一种很大的伤害。