一线城市地产泡沫严重 万科紧盯沈阳东莞无锡
常州房天下综合整理2010/04/06 10:36
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潘石屹:一线城市地产泡沫日趋严重
SOHO中国董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示,3月以来,北京、上海、深圳等一线城市的房地产销售再度升温,房价上涨明显。以“租售比”衡量,目前一线城市房地产市场的泡沫正日趋严重。
潘石屹指出,“租售比”是衡量房地产投资的重要指标。近5年来,由于供需失衡引致房屋销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。其中一线城市住宅物业自2008年以后,便开始逐渐出现泡沫倾向。他认为,房价飙升主要原因是供地太少、房地产商囤地,加之最近政府释放出未来土地的供应量会更少的信号,这无疑会造成市场紧张并形成恶性循环。
据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,其他一线城市租价比走势大体相同。一线城市住宅租售比已低于5年以上个人住房贷款利率。
潘石屹表示,房地产市场能否恢复理性的状态,主要取决于政策。其中,土地政策需要全面调整,以有效增加土地供应量,打击囤地。另外,“招拍挂”制度也应该变革,减少拍卖,多用“暗标”方式;同时防止“量身定做”式供地。(来源:中国证券报)
开发商转战二三线城市 万科紧盯沈阳东莞无锡
中国房产信息集团联合中国房地产测评中心日前共同发布的2010年1季度房企销售排行榜显示,房地产企业战略重心已经或正在向二三线城市转移,据《证券日报》记者了解,对万科业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡,对恒大地产业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈阳、包头。
对于其他上市公司在二三线城市的销售业绩分布,中国房产信息集团(纳斯达克上市代码:CRIC)研究中心总经理陈啸天对《证券日报》记者表示,以二、三线城市作为重点布局区域的企业,无论销售金额还是销售面积均出现明显增长。不仅如此,多数入榜企业均不同程度得益于二、三线城市市场的需求放量。如保利地产布局长沙、青岛、佛山;大连万达布局福州、济南、太原;碧桂园布局沈阳、巢湖、芜湖、韶关等城市。
为何地产公司进军二三线城市速度之快?国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这是城镇化机遇,中央目前在加大对城镇化的部署力度。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力,继而涌入小城市掘金。例如,恒大地产作为二三线城市市场的主力,经过多年的深耕,现已进入了27个城市,产品布局较为合理。对此,陈啸天则说,随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下,一线城市房价水平的进一步跃升,已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。而值得关注的是,二、三线城市的贡献率也在增加,成交量开始逐渐向二、三线城市转移和集中。特别是三线城市处于市场刚刚起步,庞大自住需求逐步释放,而城市房价涨幅相对理性,房价压力相对较低的状态,使得未来市场将有相当大的发展机会。同时,巴曙松指出,“地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设;9.59万亿的信贷高速增长;房地产出乎意料的大幅上涨。这三块要正常化。目前的政策调控都是针对这三块来讲的。”
今年季度,恒大地产的销售已达85.3亿元,比去年同比增长了175%。如果按此推算,恒大2010年全年销售额将比较乐观。
那么,房地产上市公司采用什么模式围猎二、三线城市?业内人士张金认为,上述企业均以优异的销售业绩挤身销售排行榜,并同样得益一线城市的利润和二、三线城市的规模贡献力,但各自的取胜模式却有所不同。万科作为行业龙头,以产品、管理等各条线均好平稳的获利模式稳居宝座;保利地产、中海外、中信地产凭借有效的资源配置力,在项目开发的前端赢取先机;恒大和绿地则采用项目快速流转,通过规模化占领市场;大连万达和富力凭借地产开发和商业运营的互补实现双赢;碧桂园则以二三线周边城市的影响力,扩大规模;绿城定位高端市场,在高端细分市场精根细作,赢取市场机遇。(来源:证券日报)