旅游岛催生炒楼热 "封地"让多公司成稀缺资源

旅游岛催生海南炒楼狂热 免蹈覆辙考验调控智慧

国际旅游岛概念猛然间催生海南炒楼狂热。如何避免重蹈前期覆辙，已然在考验监管部门的智慧。

据媒体报道，在海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目之后，海口、三亚及琼海等多个地方楼价应声跳涨，甚至一日一价，当地楼市再现疯狂。游资大举入岛炒楼，且其中弥漫的投机氛围如此浓烈，市场对此不乏担忧。

“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，这是90年代初流传于坊间的一句戏言，形象地描绘了当时海南楼市对投机者的吸引力。1988年海南建省，在优惠政策的吸引下大批人才蜂拥入岛，居住刚性需求陡增，土地稀缺性渐次显露。当多数内地城市居民尚未触及“商品房”概念时，“炒楼花”已成海南房地产界的一个时髦词汇，投机炒作很快超越刚性需求，成为拉抬当地房价的主要推手。据统计，在当时总人数不过655.8万的海岛上，竟然出现了两万多家房地产公司。就在琼岛楼市崩盘前三年左右，房价涨幅竟超过了4倍之多。1992年，海南楼市泡沫破灭后，当地经济也由此陷入了长达10年的沉寂期，随处可见的水泥垃圾和烂尾楼，写尽了繁华落幕后的凄凉之景。

相形十几年前的楼市崩盘，此次热钱大举入琼所聚集的风险或许更大。随着国内楼市几度飙涨，热钱已数次进出楼市，投资者的嗅觉历练得愈加敏锐。岁末年初，各大城市的房价在调控大棒下胶着气氛渐浓，是否还能延续此前的飙涨态势尚不明确。此时，海南国际旅游岛建设题材，恰恰给闲置游资提供了炒作的理由，投机者因之而趋之若鹜。据统计，目前有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地，这让海南楼市逆势上扬，不仅前期同楼市一起虚高的房价未有改观，新的泡沫又被热钱搅起。更为重要的一点在于，相形十几年前海南建省之初大批常住人口购房的刚性需求而言，如今国际旅游岛的建设就是要服务于观光游客，其本质是要满足“候鸟式”游客的需求，并非直接鼓励省内常住人口的增加。因此，借国际旅游岛题材炒作房价，其中的投机成分较之前的房产泡沫甚至还要更高。

海南当地政府部门已对楼市的异动有所察觉，遗憾的是，宣布在今年3月底前暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目，本是向投机者提出制度警示的举措，却被闻者南辕北辙地“误读”了。土地市场的短期断供，表面上将外来热钱拒之门外，但却在实际上加剧了现有入市土地的稀缺性，房地产市场供求失衡的局面直接拉抬了终端楼价。海口市海甸岛甚至有个大型地产项目，一夜之间突然封盘，暂停对外销售，“一房难求”局面再度上演。先期入市开发商所获得的强势地位，再度增添了海南楼市的投机魅力，不仅让“两个暂停”调控措施的绩效大打折扣，反而成了房价飙涨的理由。

“头痛医头”式的监管举措碍难奏效，抑制热钱炒楼冲动尚需从体制深处综合调控。一方面，在当前制度门槛下，电信、石油、铁路等“最赚钱”行业仍处于行政垄断状态，民营资本尚难涉足。而市场化较为充分的行业，利润空间已十分微薄，对习惯于博取厚利的投机者而言吸引力非常小。再加上前期退出的“煤老板”一时间投资迷茫，手中数千亿的巨资极有可能化身投机资本，社会热钱规模日趋庞大。市场调查显示，浙江民间资本可能是海南炒房团的主要来源，而这些投资资金中很大一部分都是在煤炭行业整合之后，转向进入房地产市场的。所以，遏制楼市投机的长期举措，还在于积极拓展民间投资合法渠道，让社会资金不再因“居无定所”而变身热钱。另一方面，楼市之所以具有投机魅力，主要就在于其中蕴含的暴利机会。所以，让楼市回归普通行业性质、经历市场洗礼十分重要。

以笔者之见，海南地方政府不妨大规模增加保障性住房供给，同时限制具有旅游岛题材楼盘的供给总量，最终让投机者之间自行博弈，让普通公众利益不会因此而受损。这或许是短期内遏制投机恶炒的有效方法之一。

海南“封地”多家上市公司成“稀缺资源”

1月15日，海南政府宣布在国际旅游岛规划获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。18日，股市甫一开盘，海南本地股便受到狂热追捧，其中罗顿发展等5家公司以涨停报收。

梳理新政影响，海南高速、罗顿发展、海德股份、罗牛山、ST东海、ST筑信等6家海南本地上市公司先行受益。

以海南高速为例，该公司地产业务已成为其实现快速增长的产业支柱之一。资料显示，公司在海口、三亚和琼海投建了诸多房地产项目，总建筑面积超过20万平方米。而去年12月25日，公司还公告以约3亿元取得海南儋州市约938.7亩土地。

再以罗顿发展为例，该公司于2002年以2.16亿买下博鳌万泉河侧1800亩土地。当时这片土地原始成本仅为12万/每亩，距今已不止十倍。据称，海南本土“地王”实为拟借壳ST筑信的海航置业。有资料显示该公司于海南18个市县均有土地储备，仅在保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权。

但是，海南本地无论主营或兼营地产业务的上市公司均规模较小、成长性较弱、经营业绩亦良莠不齐。本轮新政刺激下的估值提升或仅是一次性效应，公司自身的长期绩效能否保证尚需进一步观察。

此外，中国宝安、中南建设等数家岛外投资商也因多年来积极参与海南楼市而受益。

如中国宝安现有房地产开发项目储备185万平米，其中海南占45%达84万平米。资料显示，公司在海南澄迈和三亚分别有2080亩和884亩农用地，地价成本约1.6万/亩。公司通过战略投资全资持有海南宝安等5个农场公司，合计占地面积约215万平米。这些农场土地目前大量种植着与公司药业相关的经济作物，未来将成为待开发的土地储备。

又如中南建设于去年8月与儋州政府签订协议，将对滨海新区第二组团约4500亩土地进行成片开发。而据人民网海南视窗报道，中南建设共将参与滨海新区第二组团1万多亩土地的一级开发，预计总投资达100亿元。

值得一提的是，昔日曾在海南地市低调潜行的鲁能集团据称拥有19平方公里的储备土地，旗下刚获注资的地产上市平台广宇发展昨日亦以涨停报收。