直播：2008中国武进现代服务业高峰论坛

活动主题：2008武进现代服务业发展暨打造新天地•不夜城餐饮娱乐休闲之都高峰论坛活动

活动时间：2008年4月7日（周一） 上午9：00

活动地点：金色南都国际大酒店

现场直播：2008中国武进现代服务业高峰论坛

2008中国武进现代服务业高峰论坛

现场详情：

主持人：首先，我们有请武进区委副书记区长致欢迎词，大家欢迎。

武进区委副书记、区长：尊敬的汪教授，尊敬的顾主席，尊敬的冯秘书长，尊敬的各位领导各位来宾，女士们先生们，朋友们，大家上午好，在这春暖花开春意盎然的美好季节，今天我们相聚在这里，隆重举行2008年武进服务业发展即打造新天地不夜城餐饮休闲娱乐高峰论坛，首先我代表武进区委区政府，向这次活动的主办表示热烈的祝贺，向各位领导各位来宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

武进区委副书记、区长徐伟南

武进是属于我们江苏常州的一个重要的城区，历史上武进是一个县，随着经济的发展，后来，改为江苏武进市，那么到2002年的时候，随着常州城市建设发展的需要，我们武进成为常州一个重要的城区，武进这个城区呢，在常州市啊，应该是占据了很重要的分量，因为整个经济总量占到整个常州市区的二分之一，大市的三分之一。人也是二分之一，地域面积超过二分之一。所以武进是常州的一个重要的一个新型城区。那么武进随着经济的发展，这几年各项社会事业开始发展，武进经济总量，在我们连续三年排了在2700个县区中间一直排在第八位。去年武进的经济总量，GDP达到705亿。那么增幅达到23%。那么我们武进经济总量中间，主要的经济的成分是工业，工业占了70%，所以去年我们武进工业产值和销售双双超过2000亿。所以，武进的这个服务业集团呢，占了25%，在180亿。那么农业这块，农业也是我们的基础，农业在这个GDP中间的分量形成小类比，占到4%多一点。那么武进呢，经济社会发展中间，我们非常注重这个城市的发展，城市的建设。因为武进这个城呢，是可以说是历史悠久，武进是历史悠久，但是也可以说它比较年轻，说武进历史悠久，武进这个城以前历史上可以追溯到2500年前淹城，是武进最悠久的记忆，那么有2500年的历史，说年轻，我们仅仅只有10年时间。那么在十年之前，我们区委区政府，把我们这个城市搬到了现在的所在地，建了我们新的城区，所以这个城市功能打造只有十年时间，所以它非常年轻，在打造过程中间，我们非常注重环境的建设，环境的改造，我们立足于打造一个商业之城休闲之城，宜居之城。通过这几年的努力，我们在去年，我们城市的环境获得了联合国举办的国际花园城市竞赛的金奖。所以说是花园城市，去年的竞赛中间呢，世界当时有，整个国际上有300多个城市参加，我们中国有20几个城市参加，那么参加以后，我们最后在英国伦敦，又32个城市，中国有2个城市，最后决赛下来，真正获奖的只有那么几个城市，有五个获了金奖，我们获得了1类的，奖项的金奖，所以我们获得这个国际花园城市的这个称号，不仅是我们武进人员的光荣也是我们常州，也是我们中国人的光荣，因为整个这个国际城市的比赛，一般都是区以上城市参加，那么中国我们的，获得了这个大奖。

那么我们武进呢，这个经济发展以后呢，我们在2002年的时候，武进率先全面实现了小康，所以从2007年开始，我们区委区政府号召，在小康基础上面，要争取2010年率先进入现代化，所以我们现在迈向了争取现代化的征程，在武进的整个发展中间，我们深深感受到，我们要加快服务业的发展，武进的城市建设中间，是新城市。所以他的服务业刚刚起步，武进的服务业一直是我们武进的整个经济中间的难题，为什么呢？一个原因是我们四县同城，武进人的所有的消费都在常州的老城区，所以现在我们绝大部分人，吃住行，除了上班跑到新城区来，那么其他的消费，都在常州老城区。因为我们这边，新城区公共设施还不够完善，所以服务业的增量比较慢，第二，武进历史上一直注重工业的发展，所以工业是在我们中国的乡镇企业中间，我们发展的比较快，所以对工业的发展区委区政府一直比较重视，这几年发展以后，我们感觉到，光是工业的发展，那么远远不够，要致力于服务业的发展，通过服务业的发展促进带动工业的发展，使我们武进的经济更加快速发展，可以跟发达地区缩小差距，所以近年来，我们武进区委区政府非常重视服务业的发展，特别是现代服务业的发展，通过几年的努力，我们武进的城市规模已经初具规模，武进的服务业发展开始起步，所以我们今天举办服务业高峰论坛，我觉得非常有意义，近年以来，我们围绕服务业的发展，区委区政府已经多次召开会议进行研究，也制订了服务业发展的方案，今天我们这个活动，我想，一个方面是服务业的高峰论坛，另一个方面是围绕我们新天地不夜城餐饮娱乐休闲我们搞的高峰论坛，这么多专家学者，这么多行家，我想会对我们武进的发展起到重要的意义。

对于武进的服务业发展，在会议之前，有位香港的朋友问我我想到武进开店行不行，我说肯定行，肯定生意兴隆为什么呢？我觉得武进发展服务业，有几大优势个优势武进区委区政府高度重视服务业的发展，我们的目标，刚才我讲了，现在我们服务业占的经济比仅仅是25%，我们要求是2010年的时候，要达到35%。这个35%的目标要达到很不容易，为什么呢？因为我们第二产业发展很快，今年我们的工业产销我们目标超过2500亿，去年是2000亿，今年要2500亿，总量大，增幅又高。那么这个增幅，我们要超过工业的发展才能缩小这个差距。所以，这个呢，那么现在我们武进业集团的从这个角度来看呢， 我们区委区政府力争采取各种措施，要加快服务业，因为我们武进的，从另外一个角度来看从武进的财政收入来看，去年我们财政的收入，我们达到120亿，那么，一般意义上说，经济总量中间，我们的国家的东西比较大，地方的比较少，工业的总量大，服务业这块呢，体积小，所以总的财政收入比较高，但是比我们地方财政收入相对来说比例不高，只能说我们可能跟萧山比，萧山第七我们第八，我们总收入基本差不多，但是他们的服务业这块，就是地方流程这块，一般意义上说高于我们十倍，他们13亿，我们3亿，为什么高这么多，服务业这块比较成熟，所以他的占比占到30%以上。所以从这个角度，我们政府也要加快服务业的发展，所以我们制订了一系列的政策措施来加快服务业的发展。这是一个原因。

第二个优势，就是产业的优势，我想这产业优势也是发展我们服务业的一个关键，这个产业，武进的这个产业啊，工业产业这一块，应该说发展非常强劲，刚才我已经说过一个数据，武进的工业是我们武进的主要的经济的总量的主要来源，他这个中间，我们现在是因为乡镇企业发展起来的，所以各个产业门类比较齐全，总的产业的工业这一块，销售收入，今年达到2500亿。那在这个中间，我们集聚了大量的产业，所以在武进，有外地流动人口，我们就有60万，这60万在武进打工。同时我们现在吸引了一大批外资企业进来，有一批大量的外资也集聚在我们武进。所以我想这个工业这一块，产业这一块是我们发展服务业的优势，这是一个优势。

第三个优势是武进的资源优势技术资源优势武进有一千多平方公里，是面积在我们的县中间是大县，所以武进南面是靠近太湖，北面是北望长江，那么尽管这样，我们面积，地域面积仍然很大，人口我们是一百万人口，加上外地人口60万，160万，在武进。这几年我们积极打造什么呢？打造旅游业，旅游业我们是十年磨一剑，现在是可以亮剑的时候，去年我们搞了两次大的旅游活动，吸引了大量的游客，去年我们十月一号旅游节是人满为患，今年马上又要开始旅游节，武进有丰富的旅游资源，太湖边上，有太湖旅游渡假村，我们有2500年的淹城旅游风景区，同时我们还在开发西太湖休闲渡假村，我们在上个月开了大会进行西太湖建设。同时我们还有乡镇旅游，我们搞了乡镇旅游，好多城市的一些朋友，愿意到农村来度假休闲，所以通过这个旅游业的发展，带来大量的人气，集聚在我们武进。

第四个资源就是购买力的资源。购买的优势。这个购买的优势，武进的经济发展很快，武进老百姓也比较富裕，去年我们武进在岗职工的平均收入达到29000元，今年我们争取要32000元。农民的城均人收入，农民的收入超过10000元。在苏南地区的超过10000元的为数不多。今年我们争取到12000元左右。所以购买力也非常强劲，常武地区的人历来的消费习惯就是喜欢品牌，所以刚才很多大的品牌客商，我们进行交流，我说我们常武区的人，喜欢买品牌，消费档次比较高，你档次越高，老百姓就是愿意去消费，那么现在在常州无论是餐饮也好，购买也好，包括这个用车、行，我们小汽车也好，买的大部分都是品牌车，走的也是品牌，行的也是品牌。那么，但是有一个什么问题呢？就是在我们武进呀，由于武进新城区，以前功能不够齐全，所以在品牌的需求愿望更加强烈，所以好多武进人，特别是星期天，他要购物，常州不够，他要跑到上海，近一点跑到无锡，大城市去消费。那么现在武进老百姓也看好我们武进新城区，因为我们这个新城区呀，通过大概几年时间的打造，用现代化的城区建设新城。那么这个，我们整个中心区的建设，规划面积100平方公里，当然我们还有开发区，高新开发区、经济开发区，我们近几年还集中打造了核心区，还搞了重点核心区，那么可以说，在这个短时期内，这个城市的发展，会非常迅速，我记得我们两年之前，我们在整个中心城区大规模兴建，首先拆迁，然后搞项目建设，我们这两年中间拆迁了接近一千万平方米，960万，今年我预计还要拆掉300万，三年超过一千万。通过拆掉以后，把民房拆掉，变成城市。所以在我们中心城区，现在在建的项目超过800万平方米，光是政府制订的重点打造项目就有56万平方米，都是重量级的项目，上亿的项目。所以在座的朋友可以抽时间到我们中心城区看一看，转一转，现在我们中心城区的建设可以说是非常好了，有的朋友说，项目看不出形状，因为我们这个建设，我们从2006年上半年开始拆迁，到真正项目投下去，2006年的下半年开始，真正建设还有一个过程，我相信今年2008年的年底，我们这些大楼会全部建好。现在我们光是一些商务大楼，超过100米高度的今年会超过10幢，拔地而起。这个中间，我们有一些建的是功能性的、商务性的大楼，光是功能性的，中心城区没有一家好的酒店，今天这家，这是人防的，临时搞的这么一个酒店，现在我们在建的五星级酒店六个，到今年十月份会有六个在建，档次都比较高，是英国的洲际酒店，美国的豪城酒店，还有法国的，都全部进入，六个建，我们区政府的一个莱蒙城，今年八、九月就开张营业，是五星级酒店。

那么大的商场，目前没有，我们现在有了一个，今年有了，以前没有，现在我们在建的，有超过6个大型商场。像我们香港的，大润发的马上快封顶了，沃尔码开始建设，台湾的××广场，在去年的年底，春节之前，开张营业，目前是常武地区比较大的商场，六万平方米。最近还有一些大的商场，还有国外的商场逐步进来，我想会满足我们武进人民的需要。当然我们今天打造的新天地不夜城是围绕娱乐业的，因为现在武进，老百姓除了消费以外还要娱乐，所以有的朋友可以看到，一到晚上在我们中心城区，街头、路边，一些健身的、锻炼身体的、跳舞的人非常多。所以我们需要这么一个大型的服务场所建设，同时我们的医院现在也进来了，我们常州的医院，二院，在我们武进建设，要建成华东地区一流的大型医院。学校我们在引进大型的学校进来，最近还有一些金融，金融业也集聚在武进，所以各大银行，有的股份制银行一下子进入我们城区。我们在3月28号，一下子有十个投融资公司，我们搞了一个大会，一下子成立了十个。有时间的话，大家可以看看我们旁边的展示的武进的蓝图，是已经逐步实施的，所以上面有一句话叫2008年的惊喜就是2008年我们新城区的面貌，全新的现代化的城市就展现在我们面前。

所以刚才有朋友问我能不能来做生意，我说肯定可以兴隆的。那么，好多商家来了以后呢，他需要考察一下，我记得，我讲一个小故事，去年也是大概这个时候，也是春天的时候，我们搞了一个，武进搞了一个汽车4S店，又搞了一个汽车城，一千亩土地，有4S店、品牌车，还有汽配市场，还有一块二手车市场。我们在4S店，这个里面我们规划了三十多个4S店，去年这个时候我们搞了一个宝马的4S店开张营业，开张的时候，来了一个宝马亚洲部的销售总裁，参加这个活动，他是晚上开业，讲了一句话，我觉得我非常受启发，他说我们这个宝马店，在我们世界各地都开4S店，销售店，在中国各大城市也开4S店，我今天来参加我们这个4S店之前我有一个感受，我没有想到武进地区的人有这么多人开宝马车，我没有看到哪个城市有这么多人开我的宝马，非常高兴。这个说明什么问题？说明武进人的购买力比较强，喜欢品牌。

所以我想呢，武进发展服务业的优势已经具备了，那么我们也期待着，武进服务业发展的春天，我们已经来临了，所以今天这么多嘉宾朋友，汇聚我们武进，来我们一起研究商讨武进服务业的发展，研究我们新天地不夜城，娱乐城的一个发展。我们感到特别高兴。希望大家呢，能够对我们武进的服务业的发展，武进新天地的发展，给予多多的指导，给予关心，我们携手共进，共同发展，创造一个更加美好的明天，那么衷心的祝愿我们这次2008年武进现代服务业发展，即我们打造新天地不夜城餐饮娱乐休闲城高峰论坛圆满成功，祝愿各位领导各位来宾身体健康事业有成，谢谢。

主持人：谢谢徐区长的热情洋溢的讲话，徐区长的讲话表达了区委区政府对发展服务业的高度重视，也向各位展示了武进服务业发展的美好前景，也真诚地邀请各位商家有机会到武进来投资兴业，让我们再次以热烈的掌声对徐区长的讲话表示衷心的感谢。我们今天的活动得到了市委市政府的高度重视，我们常州市委常委常务副市长本来要亲临大会，并且代表市委市政府发表重要讲话，昨天他接到通知，今天早上一早就赶到南京参加省政府的会议，所以不能来参加我们今天这次活动，但是呢，他昨天专门打电话给我，要求我呢，一定要在会议上，把他的讲话稿呢，读一下，同时呢，也请转告我们常州的有关新闻单位朋友能够把他的讲话能够宣传好。下面我受于市长的委托，读一下他的讲话稿。

主持人讲话

尊敬的各位来宾，女士们先生们，我们相聚常州共同参加2008年武进现代服务业发展即打造新天地不夜城餐饮娱乐休闲之都高峰论坛，首先我谨代表常州市委市政府对高峰论坛的举办表示热烈的祝贺，对各位嘉宾的到来表示衷心的感谢。现代服务业是适应现代人和现代城市的发展需求而产生和发展起来的，具有高科技含量和高文化含量的服务业，已经成为推动区域经济发展的重要部分，当前我们处在经济转型期，现代服务业就是经济转型的一个重要内容，常州是以现代制造业为主的工业城市，现代服务业发展相对滞后，成为又好又快发展的瓶颈，因此，常州确定了现代制造业和现代服务业双轮发展的战略。武进区是常州现代服务业和现代制造业发展的重要基地，这几年在武进区委区政府的高度重视和强烈推动下，已经打造了一批现代服务业的精品工程，今后要依托常州科教城等基体，发展服务业资源，依托重点项目发展现代休闲娱乐服务业，依托春秋淹城遗址，武进博物馆发展文化业，力争在五年把武进发展成为现代服务业的集聚城。希望各位专家学者畅所欲言，为我们常州，特别是武进现代服务业的发展，建言献策，我相信，有各位专家学者的精心指点，有社会各界朋友的大力支持，有广大企业家的积极参与，我们常州服务业一定会取得更快更大的发展，从而为常州的发展注入新的活力，最后祝这次高峰论坛取得圆满成功，祝各位来宾身体健康合家欢乐万事如意，谢谢大家，下面我们有请武进区发改委局长介绍武进现代服务业的发展情况，大家欢迎。

武进区发改委局长：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，大家上午好。今天，由武进区政府主办，武进发改局和常州市旅游协会等单位协办，江苏创业地产承办的2008年武进现代服务业高峰论坛在这里隆重举行，这次高峰论坛，高朋满座，嘉宾云集，中外来宾在这里共商武进服务业发展大计，共谋武进服务业发展之策，借此机会，我向大家汇报一下武进服务业发展的情况。

武进服务业发展现状，武进在长三角中部，总面积1242平方公里，下四个镇，两个开发区，一个街道，常驻人口150万人，武进历史悠久，人文荟萃，有我们的春秋淹城，有一大批名人雅士。武进区位条件优越，地处沪宁杭三角中心，南临太湖，北望长江，有多条铁路交通干线贯穿全区，距机场半个，是现代服务业发展的理想之地，近几年来在区委区政府的领导下，我区服务业发展迅速，2007年武进人均GDP超过七千美元，服务业增加值占GDP的比重是25.8%，增幅达到26.2%，全区服务业项目明显增多，服务业投资明显增加，服务业档次明显提高，但是从另一方面来讲，我区的服务业总量仍然偏小，服务业增加值，占GDP的比重仍然偏低这就说明，武进的服务业也有更多的发展机遇更广的发展空间，更强的发展强力。

第二武进服务业发展的思路，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代发展程度的重要标志，加快发展服务业，是武进实现两个率先，富民强区的重要选择，我们发展服务业的宗旨是围绕一个目标，实现四个加快，狠抓五个重点，具体来讲，就是围绕区委区政府确定的到2010年武进率先基本实现现代化的奋斗目标，服务业增加值要力争达到40%，争取一手抓现代制造业，一手抓现代服务业。要加快行业规划，加快服务业发展的速度增长，加快服务业比重的提升，加快服务业总量的扩大，加快服务业水平的提高。狠抓重点板块，狠抓新型产业，狠抓物流平台，狠抓重点酒店和商场，狠抓度假项目，通过加快服务业项目招商引资，加大服务业有效投入，加快服务业项目推进，实现服务业又好又快发展。

第三武进服务业发展的措施，要科学规划指导服务业发展，加快发展服务业，提高服务业的结构比重，尽快使服务业成为国民经济的重要产业，是武进推行经济结构调整的必由之路，是武进缓解资源短缺的需要，是武进适应对外开放的新形势，我们将以规划为龙头，在今年上半年完成全区的规划工作，用规划提升资源价值，促进招商引资，着力构建，特色明显，结构优化，优势互补充满活力的服务业新格局。

一方面我们将注重特色板块，以三城三区一中心为宗旨加快发展服务业，第二，注重特色领域，加快重点行业和新型行业的发展，加快发展专业市场，现代物流业，加快发展正规服务业，形成较为完备的城乡服务业体系，另一方面，我们将重点打造十个工程，农贸市场，物流中心，服装纺织城，武进汽车城，现代服务业集聚区，武进钢材市场等十大超百亿专业市场和现代物流工程，二是全力打造符合式的流行广场，又一城、泰富城、城市广场，步行街等十大重点商场和商贸工程。三是全力打造武进假日酒店，森林酒店，花园酒店，金色南都酒店，南洋大酒店，湖滨花园酒店，威尼斯花园酒店等十大宾馆和酒店工程。四是全力打造新天地不夜城，新天地公园，常州动漫产业西太湖基地中，农家休闲旅游等十大旅游和休闲工程。通过加强招商引资力度，加大项目推进力度，进一步提升武进服务业水平的提高，档次的提高，品位的提升和规模的扩大。

三要政策扶持促进服务业发展，为了实现服务业的又好又快发展，近几年来我们区委区政府出台了加快服务业的实施意见一系列政策，鼓励和扶持武进中心城区服务业功能项目建设，提升城区服务业发展档次，同时，区政府每年拿出五百万项目引导资金，对中心城区的物流、专业市场、酒店等项目给予市建公共配套和规费的减肥，在积极实施原有优惠政策的基础上，我们今年还将进一步完善和制订服务业的政策，大力营造服务业的环境，在此我真诚欢迎国内外来宾参与武进发展服务业，欢迎在座的各位嘉宾和老总来武进投资。

四要强化服务，搞好服务业发展，发展服务业，离不开企业和政府的共同努力，我们将进一步加大宣传力度，加大项目的推进工作，加大服务业的招商引资工作，对武进经济的发展，我们将进一步加快效能建设，转变工作作风提升服务水平，加快服务业的项目建设，大力营造亲商、安商、富商的环境，我们将积极帮助投资者发现在开发建设过程中遇到的矛盾和困难，促进服务业项目早开工早建设，促进武进服务业的发展，我的发言完了。

主持人：谢谢于局长的精彩发言。下面，我们有请江苏武进创业房地产董事长介绍新天地不夜城项目情况，大家欢迎。

创业：尊敬的徐区长，各位领导各位来宾，女士们先生们，上午好。锦绣春色新天地，春风合唱不夜城市今天武进迎来又一个现代服务业的新春天，新天地不夜城迎来了2008年武进现代服务业的论坛，我谨代表会议承办方对参加本次论坛的领导嘉宾专家和商家表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

同时，对关心和支持项目发展建设，给予我们极大鼓励和支持的常州市政府、武进区政府以及各级部门、各级领导，各位朋友，表示衷心的感谢。现代服务业是实现科学发展可持续发展的战略选择，是衡量从城市综合竞争实力和现代水平的重要标志，发展现代服务业，是适应全球经济化，城市国际化，布局区域化，企业规模化，产品特色化的要求，财富武进，享誉中华，2007年武进人均GDP突破七千美元，纵观世界发展，人均GDP突破七千美元的时候，就是现代服务业的发展时机，雄厚的经济数字表明，蓬勃发展的武进已经进入了服务业发展的新的历史时期，加快现代服务业发展正当其时，新天地不夜城顺应城市发展，应势而生。

一，规划发展，放眼历史，武进中心城区的商业以零售业为主，呈分散状经营，且营业时间大多在白天，武进有国际花园城市的荣誉，有高消费层次和未来的快速公交和轻轨的发展，极需高标准的商业模式来完善和提升武进商业功能，新天地不夜城的出现，正是应运而生，聚散为整，为国际花园城市的现代服务业带来新的风貌。

二，业态规划，新天地不夜城总建筑面积30万平方米，总投资12亿人民币，我们的风格是美式风格，大胆引入成功经验，创建特色化的主题项目，成功导入时尚与经典的商务中心经营方式，以餐饮娱乐为主，涵盖购物等模式，为不同消费者创造风格各异又相互融合的消费空间，以24的全天候服务实现的商业价值。人们可以随意进入美食街，品尝早点，吃早茶，可以去购物，选购自己喜欢的国际品牌和商品，可以优雅从容地走入咖啡馆、会所，享受阳光，交流情感。可以品尝具有异国风情的丰富的美食，一定让你浏览忘返，可以健身、美容、SPA，可以让孩子在里面玩耍，将为各类人士提供特色服务，而青年男女可以去夜总会、KTV，星光大道，释放自己，解放自我。

新天地不夜城荟萃娱乐精华，全面挖掘武进中心城区及周围板块的区域消费力，全面提升武进商圈的竞争力和内涵，新天地不夜城还拥有多功能饮吧，及艺术表演主题，以全新的理念给消费者提供最丰富完整的一站式休闲购物天堂。项目全新的布局，合理的规划，科学的交通系统，人流系统，形成幢幢连通，铺铺均好的效果，硬件配套设立了1600多个车位的大型智能停车场，上百部电梯，为商家提供了完善的硬件设施和一流的商业空间，为顾客营造舒适的消费环境，新天地不夜城更是拥有两个可以容纳万人以上的休闲广场，平时可以作为顾客聚会休闲的场所，特定的日子可以举办各种盛大的展会，商家促销活动及艺术表演。全年不间断的活动留住顾客，新天地不夜城将成为百姓的欢乐之城。

三，品牌招商，本项目以招商为主，自留物业为主，自留物业率达到70%以上，这样可以控制业态，按照规划来实施，项目一面市就吸引了众多品牌商家的抢拍，至今为止，全球五百强超市已抢先进入，中国餐饮连锁品牌，国际美容品牌，中式快餐品牌，肯德基、麦当劳之、味千拉面已经明确了入住意向，新天地不夜城将为商家提供优质的投资平台。

四，运行管理，及餐饮娱乐表演为一体的新天地不夜城，有政府的强力支持，有商家的鼎立配合，有消费者的热烈追捧，正成为武进新的黄金商业地标，投资前景看涨，新天地不夜城商铺有我们专业的运营公司统一策划统一管理，我们将用真诚的关怀全程的跟踪为商家和客户提供便利，实现亲近式的服务，从而确保新天地不夜城的高档次，管理的高水平，效益的高增长。

新天地不夜城的启动，将打破武进传统的商业格局，扩大武进商业新势力的版图，是我们企业主动参与常武城市分工，实现错位发展，错位竞争，使我们增强城市功能的全新体现，将提升中心城区的服务功能，为武进服务业发展开辟新空间注入新动力创造新优势。在政府发挥主导力，企业发挥主体力，市场发挥基础力的今天，新天地不夜城承载着武进的光荣与梦想。将成为常州现代服务业迈向国际模式的基础，我们深信，新天地不夜城一定能够全面升级和优化常州武进现有的商业业态。本着对社会负责，对商家负责，对投资者负责的精神，我们将全力以赴，精益求精，倾力打造这座倾世之作，给大家交上满意的答卷。武进有着蓝天碧水的美好环境，有着和谐共生的生活，新天地不夜城将迎来百商创富，百业争荣的盛世盛景，最后祝本次论坛取得圆满成功，祝各位领导和来宾身体健康万事如意。谢谢大家。

主持人：谢谢我们赵总的发言，对新天地不夜城项目的介绍，那新天地不夜城项目是我们武进区，也是常州市的服务业重点项目，位于我们武进中心城区最核心的地段，以我们武进的建筑为依托，在周边打造高档商业群，努力建设我们常武地区有特色的餐饮、娱乐、休闲之都，所以我们非常欢迎在座的各位商家，能够共同参与，新天地不夜城的发展，共同的分享商机。下面呢，进行专家发言，我们首先有请中国人民大学商学院教授，博士生导师，中国商业经济学会副会长汪国雄先生发言，大家欢迎。

汪国雄：各位好，武进区是的生产线，应该说我来这里是学习的，刚才听了这个徐区长的发言，以及发改委李局长的发言和项目介绍，对我有很大启发，那么叫我来，说几句，那么我总体的评论是什么？积极发展商业服务业，锦上添花打造武进区宜居环境的新概念。

整体来看，应该说，我们的今天已经进入了商业的时代，商业的发展，成为了一个我们的当务之急，我这里想讲三个问题。

个问题，就是发展商业服务业是势在必行的产业调整政策。第二个问题想，武进最适合于，不管从天时地利人和方面，建设一个花园式的购物休闲的新天地。第三个问题呢，我想讲在发展当中，应该注意处理几个问题。由于时间关系，我讲一些提纲。

个问题就是从经济发展来看，我们应该积极发展商业服务业，这是时代对我们的要求，从世界的经济发展过程来考虑，西方国家用了将近一百年时间，完成了从工业城市向商业城市的转换。所以，今后，商业的城市的竞争力要取决于商业和服务业的竞争力。也就是说，工业园区出现了，产业集群扩大了，城市的许多工业要外迁，在这种情况下，商业的核心问题就成为了以商业为中心，以第三产业为基础的综合性的这个服务城市。就是这个角度来看，我们说发展商业服务业，是经济发展的必然结果。从经济的发展的重点，由一产转向二产，同时进入了三产时代。这个角度来看，应该说，我们一方面看到就是作为一个武进区工业发展很快，产值进入前十强，但是服务业比重比较小，这既是问题也是差距，同时也是巨大的发展空间，应该从这个角度来认识他的存在，来认识他的发展。

第二个问题，从当前情况来看，我们要提高城市的竞争能力，城市的竞争，我认为，不在于他的GDP的总量，而在于他能不能构建一个宜居的环境。从世界范围来考虑，真正具有竞争力的城市，不是东京不是纽约不是伦敦，而是北欧的那些国家？为什么？他有一个非常好的宜居环境。能够为大家创造协调、舒适的宜居环境，促进这些地区能够稳步地增长，那么这是第二个角度来考虑。构建一个和谐环境。那么和谐环境的核心问题，就必须以和谐的商业为基础。因为我们解决和谐环境，和谐社会，我们解决两个问题，一个人与自然的关系，一个人与人的关系。而作为广大的城市居民，个要解决，人与购物环境，与消费环境的关系，第二个，天天要与商品打交道，因此要解决和谐和交换的关系，和这两个关系都涉及到了如何构建协调、有序、舒适、宽松的商业服务业。这是我作为一个城市发展，它的必然要求。

还有一个问题，就是随着人民生活的提高，现在的消费观念在发生变化，我们现在不是在于追求温饱的问题，要研究提高生活质量，改善生活环境，这个生活质量，不仅仅是能过得舒适，还要健康，还要长寿，还要提高我们文化素质，从这个角度我们商业服务业的构造，不仅是解决吃好穿好的问题，要研究我们如何来促进群众素质的提高，这是一个社会的问题。不仅仅是我们整个的一个问题，也不仅仅是市场上买卖的问题，我想作为整体来讲，发展服务业是一个当务之急。北京的服务业已经占了它的GDP的70%。来看，现在已经接近50%。所以作为先进县级武进，应该看到这个差距。同时还要前进。看到问题所在，也看到市场的机会，再产生更好的促进我们武进地区经济现代化，从整个国家的宏观政策来看，要深化一产，提升二产，积极发展三产。能够使一二三得到协调发展，这一点来看，作为各级政府都必须重视和研究的问题。我想这是个问题。

第二个问题，武进地区发展商业服务业应该具有天时地利人和的优势。天时，也就是国家处于这个经济迅速稳定调整的发展时期，调整产业结构是我们的当务之急，发展商场是我们的重要任务。同时，对城市商业化的规划，最近商务部也作新的指示，从多元化这块来看，重新公布、征求、制订城市发展规划的条例，来征求意见，准备规定时间通过国务院作为一个这个法律条例进行下发。那么商务部已经通知在今年要把城市商业网点规划，由一二线的城市转向三线城市。也就是县级市作为今年的重点。大概就十号在城东要办一个商业网点规划的培训班，这个16号要在石家庄办北部培训班，通过这两个班来推动市级市的城市发展规划，这是一个大好时机。应该促进我们的发展。从地利来看，武进地区不管从现在的经济条件还是经济发展水平，以及这个发展的区位，都具有发展第三产业的客观条件。那么从人和来看，领导非常重视，我们区长发了好几个文件，反映了整体来看，要非常重视咱们第三产业的发展。一个城市没有领导重视，第三产业无法发展。以城建市，以市兴城，没有城为城，市为市，没有城市商业发展，没有服务业的发展，城市发展是一个空话。这是我想作为武进地区最有机会，构建什么呢？构建开放式的花园，娱乐式的休闲，品位式的购物，花园式的消费。形成一个武进地区娱乐休闲的新的亮点。新的，整个的一个中心，形成新都也好，新的中心也好，它所影响的面不仅仅是我们自身我们武进地区，而是要形成向四周辐射，这些地区都是经济比较发达的地区。所以从打造自身的后花园，还是构建新的消费中心，消费模式，是非常重要的。我想从这个角度，我非常赞同也看好这个项目的前景。我想这是讲的第二个问题。具体大家讲了很多，我就不讲了。

第三个问题，处理好几个关系。城市商业发展，处于新的时期，这个新时期，很容易出现一些问题，很容易出现一些现象，这些问题如何处理好，能够保证我们的项目能够健康发展，个关系，就是政府的形象与市场竞争关系，市场需要的关系，也就是说，城市商业应该是政府树立政府形象的重要内容，这一点，任何一个城市都要研究自己商业的发展模式。没有形象，城市就没有辐射力，没有形象城市就没有吸引力。但是这个形象的规模，必须与市场相匹配。也就是说，有偿有失，是城市协调发展的问题，这里是要离开市场需要，过度开发可能出现得不偿失的问题，一下子发展很大，不行，有一个过程。这个是我们需要研究的问题。因为我们想，作为开发商来看，这块地我拿到了，我就想开发。作为整体来看，应该有一个整体的规划，这个规划就是我们商务部提出的控制总量，规划增量，调整存量，优化质量。通过这个来研究城市，有计划有重点分步骤的实施发展。这是个问题。

第二个问题，要研究商与业的关系，有商才有业。商务的商没有流程没有销售没有业绩，市场是空的。这是有商才有业。有业才能聚商，你没有销售额，没有流水这个商业就留不住。今天留了，过不了几天，顶不住就要走了，这里我想提出一个什么问题呢？就是作为这种项目的预期，我认为，要有三年到五年才能到位。那么这里就是国家政府要有一个政策，因为市场有一个机会参与的过程，有一个置换产品经济的过程，群众有一个认识的过程，特别是作为一个这些地区没有更多居民为基础的情况下，进行建市，那么它必然会遇到一个调整基准区，这个调整基准区，作为一个商铺来看，一般都承担不了，这个就要求政府必须给予支持，给予政策上的鼓励，采取相应的，比如说解决问题，照顾的问题。那么这个，接下来才能保证他的发展问题。这是我讲的第二个关系。

第三个关系，就是开发商，与经营商的关系问题。开发商要服从经营商，要为经营商着想，要为经营商服务，我们往往出现开发商考虑土地开发完了就完事，适合不适合经营商的需要，他们之间能不能协调发展，这个都需要很好的连接，因为我们开发的目的是经营，要保持一个地区的项目稳定的发展，必须考虑到后续的步骤，所以开发商，不管从整个布局、设计以及销售的形势，都应该研究后续发展的问题，我想从这个角度，今天开这个会，也说明我们的开发商有比较长远的思想，能够给大家共商如何协调发展的大计，有利于今后这个项目的健康发展。这是第三个问题。

第四个问题是要处理规划和设计的关系，我们现在规划有了，就是内部设计问题还有很多文章，不同服务业，不同的业态，不同的业主，他内部对整个的卖场的布局，层高，区位，都有自身的要求，在这样的情况下，那么，两者之间，如何有机地结合？不仅仅流于表面上有个形象，表面上非常美丽，但是内在的空间不合理，也不行。所以我想这些观念提出，供大家参考。

由于来的时间很紧，也没有具体考察，只是提出一些想法，给大家参考，谢谢。

主持人：谢谢汪教授的发言。下面，我们有请中国购物中心产业资讯主任，亚洲购物中心轮值主席郭增利先生发言，大家欢迎。

郭增利：尊敬的各位嘉宾，非常高兴参加今天的现代服务业的高峰论坛，那么其实刚刚黄教授和徐区长都在他们的发言中提到一个宜居的问题，其实表面上看，宜居跟城市的居住是相干的，但是任何一个城市，包括他城市的竞争力的发展，现在在我们国家城市化发展加快的情况下，有两个问题，一个是新区的开发，一个是老区的改造这两个都离不开商业服务业的发展，所以我想今天，借这样的机会，把我们对商业服务业的看法跟大家做一个交流。昨天晚上过来的时候，在街上走了几，感触很深，这样一条街上出现这么多商业项目，这些商业项目如何打造，所以我想借着今天的主题，跟大家讨论一下商业。就是这些项目能不能成功，成功的条件又是什么，看今天我们新天地不夜城的项目，大家怎么理解。从这个角度呢，对现代服务业做一些自己的理解。

在演讲之前呢，我想简单介绍一下整个结构，一个是关于购物中心在商业发展和社会发展和城市发展的大的背景下的必然要求，第二是看到这么多项目，怎么让这些项目成功，是不是所有的项目都能成功，要成功要具备什么条件，第三是关心一些当前购买中心的发展趋势，还有看一下我们的新天地不夜城项目。

购物中心是一个外来词，购物中心的发展，商业的发展已经不是零售的发展，是一个整个城市发展的战略问题，因为我们看到，这么多的城市出现的项目是非常多，在这些项目当中有很多在当地的城市发展和城市建设中扮演了非常积极的作用，同时我们发现有很多项目出现一系列问题，招商难、经营难。

我们可以全球衡量对比，发达国家基本上商业服务业在整个经济比重中占到60到70%，我们是25%，在中国很多的一线城市，这个比例大概在40，50左右，从现代服务业的发展前景来看，我们有很多的机会空间，现在来看，零售企业发展的过程中间，其实他要满足消费的问题，那么大家可以看到，各种各样的品牌，我刚才看了一张楼书，各式各样的不同的，包括大卖场，包括百货店，包括娱乐都集中了，意味着什么？其实更多的零售品牌，服务业的品牌，都在关注一个市场，关注一个市场开发，那么商业地产就在这种情况下扮演一个平台的作用，那么如何扮演载体的功能，如何让我们的载体更加受零售商的关注，能够让零售商在这个平台上更好的经营，也是今天我跟大家交流的重点话题。我们一直在关注一个数据，就是社会消费品零售总额增长率和商业营业用房投资额增长率。大家可以看到，这张线非常清楚，社会消费率的增长和我们商业营业用房投放量有很大的重合，上面的曲线在下滑，在这种曲线下，到2006年和2007年，大家发现一个非常有意思的现象，就是社会消费品零售总额和商业营业用房投放量在逐渐重合，意味着我们零售企业的扩张进入到了理性的阶段，进入到追求自身效益的阶段，同时我们开发商学会了理性思维，并不是说所有的项目都要建设多大多大，以前动不动就有几十万的Shoppingmall，我们可能在商业地产这个平台上，取得更好的经营效果。同时我们可以关注，我们谈商业地产也好，谈购物中心也好，谈城市发展，我们都要关注这些零售品牌出现什么变化，我们的商业地产项目，跟我们的项目一定要顺应零售品牌，商业品牌的发展趋势和变化。大家可以看到，许多城市，在城市化进程不断加快的过程中，多中心的格局出现了，原来核心商圈不是主导的商圈，很多城市出现区域性的商圈，在目前看来，我们的零售企业也逐渐转向与区域发展相结合的模式，我们大牌的超市都想在城市中心抢占中心点，但是更多的城市需要有区域的消费空间，这也是宜居的体现，在部分城市可以看到中心区的商业和区域性的商业形成互补的功能，大家各司其职，各自满足不同的消费群。应该说，从2004年的1211国际零售商进入中国的热度是一直升温，特别是在一线城市二线城市表现非常充分。刚才讲我们很多常州市民消费到上海去，上海的消费可能到香港去，在北京，你们可以看到，很奇怪，停车场上看到的车牌不是北京车牌，你可以看到山西的车牌、河北的车牌。这就是整个区域的发展，商业发展过程中的新的变化，这样新的变化给开发商提供一个有价值的信息，是不是我能抓住更有效的发展方式，抓住我们区域的中心，不跟其他的商业产生客流的重叠，我们服务自身的客流。这是非常关键的，在定位上也是非常关键的。我们的项目有多大的体量，我们的品牌组合是否让别人感觉我只有到你的项目去，所以这都需要反问。大家可以看，今天在座主要是零售商，我想，今天这个主题也是讲给我们开发商和零售商一起的，其实大家可以看，从美国的购物中心看，购物中心和零售商都是有关联的，他辐射的半径上，特别某一种不同类型的购物中心，他的商业组合是完全不同的，不是说都是餐饮娱乐休闲一体化，如果是的话，那定位最关键是我要吸引什么客户，我有什么理由，让客户到这里消费。所以大家看，我们对比不同类型的购物中心，对比他的商业组合，可以看到，哪一类的品牌适合他的区域，哪一种的购物中心，有非常严格的界定，所以我们的招商当中，包括我们的开发商、运营商，在交流过程中，就要清清楚楚的表现我们要服务谁，你的服务对象能不能跟零售品牌的服务对象达成一致，我想可以达成一致的话，更多的零售商会非常高兴进入你们的项目。

还有一点是购物中心也好，不是第三产业的问题，是逐渐变成整个城市发展的推动器，那么购物中心开始成为城市的基础设施，为什么讲基础设施，一个商业一个购物中心，一个商业地产要发展要发达，有一个长期的培育过程，那么在这个过程中，购物中心如何定位非常关键。下面我会讲一个英国的案例。如果把购物中心上升到基础设施的定位，我们该要扶持的就要扶持。那么在各级城市的外拓，功能完善，旧城改造方面都有一种新城市主义观念，这种观念的影响使商业零售业的中心定位进一步往外拓。另外有宏观调控各种各样的政策，大家可以看到，很多的品牌地产商开始进入到购物中心和商业地产项目，比如华润中粮中信，他们以前都是很多是做住宅的，现在在宏观调控的政策下，他们必须持有物业了，这才能保证公司持续有效的发展，这些很多的品牌商，进入到商业地产领域，与此同时，出现一个现象，就是很多区域性的地产商在退出商业地产，他可能大盘的开发，住宅部分自己完成，地产部分和专业的地产公司合作，得到了自己该得到的住宅价值，第二，规避了自己风险。

在目前来看，购物中心，特别是综合性的物业，在城市发展当中的地位是越来越重要了，昨天我看了，很多都是综合物业，不仅有零售业功能还有会议酒店展览办公的功能，所以这种形式会越发受到开发商的关注，为什么？不同的经济波动会对不同的物业形态进行影响，做综合物业，他可以化解经济波动对整个物业的影响。所以他逐渐在进入投资基础设施的地位。

好，接下来，我们来看重点，就是购物中心怎么样有竞争力，购物中心和零售品牌的发展目标，一定要一致，因为在座的我看，看会议资料有一百多个商家这个问题，购物中心成功八个要素，这八个要素，无论是商家还是开发商、运营商，都是非常关心，那么位置，我觉得在目前看来呢，非常关键，大家可以看到，北京，包括其他城市，出现了这样，可能在前期的定位中及出现一些不同，但是因为他随着自身综合结构的调整，这些购物中心在逐渐焕发活力，在位置方面，这个位置跟我们黄老师讲的，是有机结合起来，这个区位在整个当中要发挥什么样的作用，是什么定位，跟你的商业项目的未来发展有很大的关系，如果你在一个政府主导，政府希望打造的商业区，这就会降低很多风险。第二定位准确性高，这个听起来很简单，但是不是什么什么一体化，不是，我要服务谁，我凭什么把我服务的人吸引过来？第三，商业布局要合理，第四，财务能力充分，这个就是说，我们能不能在整个的开发到运营过程中有充分的资金，在这种财务能力，对很多开发商遇到的是有没有培育自身项目的信心、耐心。那么如果说，一个项目能够很快地进入培育期，不太现实，尤其二线城市三线城市，培育期很长第五，有效的招商和再招商，大家可以关注中国成功的购物中心，招商不是一次完成的，开业的时候也不追求的招商率，因为你的消费形式是在变化的，消费课程也在变化，消费习惯也在变化，所以在很多的购物中心，他在自身的设计过程中间，有一个孤立部，这个孤立部门是随时掌握零售品牌变化，根据市场的变化情况，形成招商和再招商的循环机制，哪些品牌适合我，就继续，哪些品牌就调整出去，引进什么品牌。功能和租户组合完善，这个很重要，对购物中心来说，我认为，不一定成熟不一定准确，一定是在功能组合的情况下，来追求调整，很多购物中心要靠功能，不是靠零售商。第七点是租户成功的保障措施。在很多的开发商看来，这个租户引进来了就成功了，实际这种项目是半拉子的，因为真正对业主来说，对开发商来说，获得成功的的关键是你的商户取得成功，他取得了好的销售业绩。第八，这是顾客满意，大家可以感觉到，购物中心和百货店不同，百货店的推广是价格战，购物中心是整体性、文化性的系统性的营销，所以它整体的目标就是让顾客满意，同时在客户服务体制上，会建立一个甚至比百货店更加完善的客户服务系统。因为零售商进入你的购物中心，他接触的课程是他的专卖店，自己的店铺的课程，自己你运营商真正掌握，进入到我购物中心的客户到底是哪些顾客来了，哪些顾客会消费，所以你需要把这种信息反馈给你的租户，那么租户在得到你的反馈信息之后，他会对自身的结构进行调整，能够借助你的信息把他的品牌结构进行调整。这是我们简单讲购物中心需要具备的条件，一定要把自身的竞争力的建设和零售品牌的发展目标完美结合在一起。

现在看来我们反反复复在讲购物中心和百货店的区别，我相信，这里更多是用购物中心的办法，购物中心的办法就是统一管理和分散经营，就两个文章需要我们认真去做，如何做好我们自己的统一管理，第二如何帮助我们各自的商家在分散经营的情况下，取得更好的消费业绩，其实就两个，你购物中心解决这两个题，我相信无论是你租户还是开发商得到的都是想要的，因为更多购物中心掌握核心竞争力以后，使他自身是非常高的。所以呢，那么我就想，如何实施真正的统一管理，这里面有几个环节需要我们开发商和零售商做一个很好的沟通。

我们过去很多的商业地产项目，在所谓的统一管理中间，更多是叫统一布管，那么后面统一的商管、统一的招商统一的服务就被忽略掉了，更多的商业管理公司卖的是统一布管，真正实施购物中心的统一管理，最起码做到五个统一，再有我们还要看商业地产，购物中心既有优势，这种优势是分散式的优势，如何发现新的有竞争力的品牌商家。刚才我们在八个要素中强调，功能组合中强调业态，购物中心的功能大家可能看更多强调娱乐，特别是所谓的人均GDP达到七千美元，大家在衣着的开支，在休闲服务的开支会逐渐加大，我们看购物中心一般具备的要素是非常关键的。还有一点，其实我们做购物中心，为什么？业主是最后拿到物业资产价值，要为顾客创造价值，大家可以看到中国有很多大的品牌进入购物中心当中，他们可能对销售额不太在乎，为什么？因为购物中心有充足的客流，为很多品牌提供形象推广，他本身就是希望通过这样大的人流的品牌，把自己的品牌突出出去。所以从现在来看，购物中心要实现最终的价值和宗旨，首先要保证满足顾客满足租户，最后才是业主获得物业的价值，其实的赢家还是业主。

购物中心的运作要素简单过了。我们围绕八个要素，围绕我们对购物中心，具备的功能，包括统一管理、分散经营的要求，我们来重点如何评价这样的项目，在这里边，我们重点讲几个，一个是项目的选址，在项目选址当中，我们要做全方面的分析，消费的状况，地块的条件，商圈的分析，竞争对手的分析，特别是现在提出的城市规划的问题，就是你如何使商业规划和市政规划做到完美的结合。能够适合这个城市的中期、远期的长远的发展规划，在市场定位方面，一定要做到一点，叫整体定位特征，为什么这样讲，就是我们过去在租户选择中，往往是商家进来就可以，我们看到，有的购物中心开张的时候，招商率，半年以后变成70%，为什么？定位不统一，所以一定要我们租户和租户的组合达成统一。

还有零售认知，是不是我们开发商提供场地就不管了？其实香港的购物中心的很多管理者都是零售业的高手，虽然他自身不做零售业，但是他对零售业的理解非常深刻， 而且他们对品牌了如指掌。

下一个问题是品牌认知和租户的选择，这个问题比较细节，在中国出现更多的情况是什么？我们很多的购物中心是把80%的面积，70%的面积都交给了几个主力店，真正留下来的租户面积占比很低，同时自身的整体租金很高，所以对于购物中心而言，主力店的占比非常关键，我们现在的统计结果还是在50%到60%。其实这样给业主增加的压力非常大，其实对于其他的租户也会产生很大的经营压力和影响。刚刚我讲了，有一个跟正式结合非紧密的例子，就是英国的Blue watar，我认为这是在欧洲最成功的购物中心，我想这个购物中心的现象，在这个项目开发过程中有一个过渡，也是追求销售和租户的组合，但是他发现有各种各样的问题，那么逐渐地他要跟社区融合，所以他开始与当地的政府与社区进行合作，最后，随着自身的租户的调整，变成什么方案？叫做基础设施方案，就是使自己成为当地居民不可或缺的生活服务设施，这样，他对整个城市的贡献，对整个居民消费的贡献就非常大。所以呢我把Blue water的CEO的原文翻译过来，除了他对城市发展有非常好的参考价值和借鉴之外，对中国的开发商也有启发，就是如何调整租户，对潜在租户的资料收集，产品种类，付租能力等等，以确保租户素质能符合要求，并达到最理想的租户组合和商业伙伴。那我们如何把握，什么样的租户适合进入我的项目，能和其他的租户产生联动，能够相互提升自身的经营业绩，这个非常关键，我刚才讲了，开发商要充分地考虑，往往在这个时候就会产生有租户要进来，愿意付租金，是不是来吧？你付我租金，我很高兴，那很有可能一个租户进入以后，其他租户撤退，为什么？因为他跟他当邻居不合适。所以Blue water不是开业之初就达到，甚至很多中国的购物中心，开业的时候都是70%到80%，不是招不满，是租户要跟我的理念达成统一。

我们开发商能不能熬得住，能不能坚持我们自己的租户的要求，这个非常非常关键。

第三点就是发展趋势，我觉得这个非常简单了，因为购物中心的发展趋势，大家也看到了，多样化也好，细分化也好，主题化也好，都是你能够显而易见看出来的，但是在中国出现的情况，多种购物中心类型同步发展，也就是说国外有的购物中心从社区开始，逐步有其他主题的购物中心，但是在中国我们各种购物中心同步发展，意味着中国的购物中心没有经过根据消费结构变化产生购物中心变化的模型，可能中国的购物中心发展思路要重新梳理，哪一种模式适合你的区域发展，适合这个购物中心的操盘项目，都会有一种新的选择。

同时大家可以关注到一点，中国的购物中心发展过程中，反过来开始影响零售，其他的业态，为什么？过去大家讲中国的购物中心招商难，商业地产招商难，但是我跟购物中心接触以后，我说能不能帮我选择好的物业，我找不到能够满足我，支撑我未来销售业绩的发展，所以反过来说，大家特别关注百货，中国的购物中心的发展到一定阶段的时候，从过去的完全弱势地位向主动地引导零售商发展的方向转变，大家可以关注百货，百货大家过去看，城市中心的百货为主，但是，当那些中心百货，三万五千平方米没有办法跟更多物业产生合作的时候，百货业也开始产生细分，甚至产生为购物中心供货的百货店。像北京就有很多，那么这种搭配组合就有利于实现自身业绩的上升，同时他跟更多的项目更多的商业地产产生合作。这是百货店细分的表现。百货店的细分超市的细分在中国已经出现。在中国还有一点，中国的专业店市场还很薄弱，我个人的理解不一定准确，其实评价一个国家，一个区域一个城市，零售业发展水平高低的真的不是百货，是看他的专业店市场是否品类丰富，经营良好。是不是这样。所以我们大家看，在美国，也是作为二十一世纪的零售业的必要发展，他的专业市场也这么多，在中国看，家电逐渐的大卖场，其实未来，其实这种适合的，不同的专业店的品牌，专业店都会逐渐地成为新的购物中心和商业地产的主力。所以在中国，专业店的市场是有发展潜力的。

那么前面呢，我们从整个的社会环境，同时包括购物中心的趋势，做了非常简单的分析，那么其实，我们讲了，很多成功条件中是我们和零售商之间能够产生发展目标一致那么其实刚才我们也介绍了常州的新天地，那么我个人对新天地的地位，餐饮娱乐休闲为主题，这是在人均GDP达到一定高度之后，人的生活方式肯定要发生改变的倾向。他的设计方面，特别是我觉得这个项目，或者说其他的项目，我们其他城市的其他购物街和商业项目能不能真正引起政府重视，这就是看这个城市这个项目能不能取得比较好的发展的重要的一个方面。所以现在看，城市的购物中心单纯依靠开发商自己，很难的。需要政府高度的支持。再有一点，他一个项目，要看你自身的租户，这个租户的实力就决定了整个购物中心的盈利能力。我们过去看到，很多租户品质不高，其实反过来，影响到的是什么？我们整个业主这个水平，他会在不同的角度权衡方案，所以观察租户，你要有非常准确的眼光，要对零售业要有非常充分的把握和了解，要对那些租户有实力有品牌，他的未来都要有不同的把握。同时他对经营管理上的要求和开发商的实力要求非常高，开发商的实力就是开发商培育市场的耐心，有实力有耐心的，都取得了成功。

由于时间关系，我就讲这么多，请大家批评指正，谢谢。

主持人：谢谢郭先生。下面我们有请中国商业地产联盟常务理事、中国地交会秘书长冯晖先生发言，大家欢迎。

中国商业地产联盟常务理事、中国地交会秘书长冯晖先生

冯晖：各位领导各位来宾，各位朋友，大家上午好！非常高兴今天收到主办方的邀请，来参加2008年武进现代服务业的发展高峰论坛，那么刚刚呢，徐区长黄教授包括我们郭主任，都用不同的视角对我们现代服务业，特别是对于我们包括新天地不夜城在打造现代服务业的地位，从各种角度进行了论述，作为今天的主讲嘉宾之一，我本人也作为商业地产联盟常务理事，有幸成为很多城市政府的商业顾问，我想一个商业地产项目，特别是一些非常重要的核心项目，他要打造成功，不仅基于一个开发商本身，他自身的努力，更重要的，他是依托于整个政府发展对于相关产业的扶持，以及整个城市，城市化进程当中，这个项目在整个区域发展当中的定位，包括他的商业经营定位，他的功能业态定位，他的商户组合定位等等，应该说对这个项目进行全方位的解剖，深入的理解之后，做出的相应的策略，在这个策略当中，我觉得应该说，每一样应该说都是这个项目至关重要必须考虑的因素，然后除了刚刚我们说的以上的因素之外，我认为要让一个商业项目长期具有生命力，而且能够长盛不衰，形成一个城市的一个目的地，城市的目的地。所谓城市目的地的话，就是说来到这个城市，来到这个区域，大家都要来看一看都要来逛一逛，都要来消费休闲一下，这种地方要打造成功，必须要跟城市的文化，特别是商业的文化，他的人文，他的消费习性，等等要融合在一起，所以今天我的演讲主题是用城市文化打造现代服务业。

那今天我的整个分三个部分，跟各位做一些沟通，那个方面，城市文化和现代服务业的关系，第二个武进服务业发展路径选择与思考，第三新天地不夜城定位优势及前景展望。我希望通过三个方面，简单进行一些梳理，希望给各位一些这样的启示。

那所谓城市文化，其实我们可以看到，城市文化他是无所不在的，包括城市的形象、个性、资本，那么这个里边，有我们的建筑文化、历史文化、工商文化、民俗文化以及我们现在经常接触美食文化，每一个方向都是我们城市文化的组成部分。对于现代服务业，相关领导也做了阐述，用新技术、新业态新服务方式来改造传统服务业，来创造需求引导消费，提供高附加值高层次的服务业。这是我们所看到的一些分类，在这些分类当中，我们看到第三条，第三条当中很重要的就是我们的餐饮文化娱乐旅游等等，这是我们，应该说也是我们今天其中的一个很重要的主题。那么城以市兴，现代服务业是城市文化的载体，也体现每一个城市的形象和实力，包括很多时候我们看到一个城市，说它的竞争力的时候，不再仅仅强调它的硬指标，更重要的我们越来越关注它的软实力，软实力当中很重要的一个，它的一个要素就是它的文化。那么作为武进来讲的话，其实，我很高兴看到，刚才徐区长应该说他整个对武进的定位有两块，其实这块是跟整个上海，那么上海来讲，其实在十一五规划就是两块，一块先进制造业，第二块就是现代服务业。那么武进区完全跟上海的发展方向完全吻合，应该说整个长三角以上海为龙头都是战略整体的板块，这也是比珠三角的优势所在。所以武进跟上海的发展保持高度一致也是抓住了他的一个方向，这个里面我们发现已经有了一定的资源和项目的投入，这是目前武进区发展的基础，特别是旅游业这一块。而武进的文化，不管历史文化、工商文化，饮食文化，等等，都已经在人文当中，留下很深的烙印。那当中，我们专门拆开我们的饮食文化当中，据我了解，就江苏省来讲，常州的人均餐饮消费是江苏省的首位，我从广东来，大家知道吃在广州，我个人来讲，我在经常走，我个人认为，在江苏，只有常州的餐饮文化让我印象最深刻。那么其实呢地我们看到，他山之石可以攻玉，我们杭州在通过他的整个休闲、旅游、休闲文化之都，打造这个休博会，应该说很好地把整个杭州的人间天堂的这样的一种人文价值和城市魅力发挥的淋漓尽致，因此杭州也评为十大幸福城市指数的首位，这个跟城市文化结合的，作为城市经营是密不可分的。那么我们苏锡常同样另外一个城市，我们的苏州，天堂苏州东方水城，这里面值得强调的就是说，他作为举行各种的，包括世界非物质文化遗产大会等等这些，包括苏州古典园 报世界遗产，包括其他的第三产业的活动，应该说把整个苏州，在整个城市竞争中脱颖而出。

这是我们看到的他的商业和文化的解决，包括他的观前街等等，另外一个城市就是我们中部崛起的重要板块，我们的长沙。长沙来讲，他的湖南卫视，是仅次于央视的影响力的传媒，他每一次的活动，包括他的快乐男生，超女，包括他的春晚，等等一些晚会都让大家非常难以忘记，实际上他很重要打造的就是它的酒吧文化，他的酒吧文化，应该讲，他的很多，从香港、广东周边很多城市开车专门到长沙消费他的酒吧，他的酒吧到晚上非常的集聚不同类型的酒吧，而且生意都很火爆，这也是他整个娱乐文化这一块，应该说非常大的一个，特别是娱乐场所的产值有四十多个亿。

当然政府在这方面给到他的推动作用也很大。所以我们发现，在几个城市，以文化为中心，以旅游产业为重点，营造文化氛围，经营文化来推动服务业发展。

第三块是产业化的运作，统一形象，统一宣传，这点，政府需要大力扶持，同时开发商要适应这样的趋势，能够有很好地长期经营的战略考虑。

那么回到我们今天的落脚点，我们很核心的，很重要看到新天地不夜城的发展方向，现在的战略发展定位很清晰，就是要打造华东国际餐饮休闲娱乐城，一个项目能不能成功，刚才提到，首先要提到发展战略定位，就是你这个项目，到底在整个城市的格局，以及周边区域，甚至城市集群板块当中，你要处于什么样的地位，扮演什么角色，这点非常重要。从这个方向来看，我们发现他不是空穴来风，首先这个项目有足够的体量，第二个，跟武进的，包括常州的发展应该讲是相匹配的。同时由于我们武进拿到国际花园城市这样的金奖，而且他很重要的城市基础人文环境是适合发展餐饮休闲娱乐行业的。而作为前期策划运营项目的机构，旭辉国际跟国际化的商业资源的整合和引进上面下了大力气，也得到了发展商的高度配合，我们把迪斯尼为文化的载体的DTOWN引进进来，迪斯尼是好莱坞电影巨头，但是他不局限在电影，而是把他的电影文化跟他的商业模式跟他的商业化发展渗透得非常好，所以他跟衣食住行牢牢地结合在一起。DTOWN就是把迪斯尼的商业和品牌组合集聚成一个中心地作为一个商业载体来运行的，在我们五号楼会引入DTOWN的业态。

另外作为很重要的文化的风情酒吧街，我们也会把各种娱乐消费，各种不同类型的酒吧餐饮，酒吧文化，把它能够打造起来，结合我们的很好的公园的景观，应该说非常有空间的，我们看到杭州新天地，上海新天地，都是跟很好的公园的环境，跟相关自然环境融合在一起，我们这个项目恰恰具备了这样的条件。而其中很重要，特别是对于购物中心，其实餐饮本身是很重要的核心，我们提到我们的武进我们的常州作为餐饮消费餐饮文化来讲，有非常的消费的基础，所以我们也相信，不管是本地的餐饮，还是整个江苏其他地区的餐饮，包括八大菜系，包括广东，都能够结合他其他的业态形式，用不同的表现形态来融合到我们的业态中来，这个在十号楼会有展示。

那么旭辉国际成功运营的一个项目可以作为借鉴，在南宁我们做了一个南宁东南亚风情美食街，这个街区就是南宁市政府，因为他每一年都会打造东南亚博览会，每一年都在南宁，十个东南亚的元首每一年都要聚集在南宁，这个项目就作为南宁整个东南亚的桥头堡打造的餐饮文化基地，在这个方面，我们也是融合了南宁广西多民族文化的民俗结合东南亚风情，跟我们国内，我们做到了国际餐饮，包括东南亚餐饮和我们八大菜系餐饮的集聚。因此呢在政府的大力支持下面，在开发商、创业地产的用心打造下面，在旭辉国际及所有的专业公司以及各位商家的进驻，联合的共同的认识下面，我相信，以休闲餐饮娱乐为主题的新天地不夜城，将会打造成为华东国际餐饮娱乐休闲之都，这样一个美好的愿景，在不久的将来将会充分地展示在世人面前，同时我们有信心有条件相信，在这样的项目崛起之后，整个武进乃至常州，包括我们整个的苏南地区，以及华东地区，将会出现一个中国主题商业地产的新坐标，我的讲话就到此结束，谢谢各位。

下面我们有请中国房地产策划联盟副主席秘书长，中国著名商业地产专家郭井立先生发言，大家欢迎。

中国房地产策划联盟副主席兼秘书长、著名商业地产专家郭井立先生

郭井立：尊敬的女士们先生们，上午好。今天呢，非常荣幸参加这样的论坛，到这里来跟各位领导各位专家和各位同仁来学习，非常感谢大家，今天我想呢，谈一谈，就是对商业街这个项目的感想，谈到商业街我们不得不想到中国的两个巨大生活街上，已经向我们展现了市民的一些习俗，购物的习俗和休闲娱乐的习俗，这两个图是展示了一千多年前的历史，由于社会的变化，我们当时的那样的一种场景，逐步逐步地，在我们的生活中消失了，那么随着中国改革开放的开始，那么中国的商业街呢，经过了这么三个发展阶段，个阶段，就是一个以购物为主的商业街区。那么这个是一个的阶段，包括上海的南京路，在改革开放之前，或者改革开放之初，都是以购物为主，其他的业态基本没有，随着改革开放的发展，我们商业街也进入这样的发展阶段，进入了集购物休闲文化娱乐为一体的商业街，随着人们生活水平的比较，随着对商业街内涵的不断提升，那么现在的商业街，除了满足上述功能以外，还有一个重要的功能就是邮寄功能，就是把人们的综合的服务，旅游文化信息的中心产业，所以今天看到这个项目非常有感受，觉得这个花园街的项目和不夜城的项目，给我感觉到，这里就是一个第三代商业街的雏形，在这里出现了，那我们叫商业云集。也叫商业云集街区，这是我个人的感受，刚才听到很多领导和专家的介绍，我自己呢，结合商业街的基本要素，我想简单做一个介绍。

首先呢，就是这条街呀，商业街的个要素就是区位要素，这条街呢，大家可能在座的各位比我还要清楚，他是在武进的一个传统的商业街区和一个在现在政府集中打造的商业中心区建造的这样一个项目，这个区位不用怀疑，是非常适合商业街发展的地块。这第二个问题，商业街的要素需要一个交通要素，交通对商业街非常重要，有人流和商业的聚集功能，这一块我们看了一下非常振奋，非常漂亮，区长和规划局的领导，商贸局的领导也做了介绍，他的未来一定会更加美好，所以对这个特征表现更加明显，第三个要素就是商圈要素，这个商圈，这个地区未来的人口功能是五十万，武进区这个地方有一百万，还有旅游人口，由于大量的人口集聚，形成商业的消费的商圈。所以这样的一个要素在这个项目中也存在了，第四个要素就是他的业态要素，那么这个业态，我们看了一下，花园街这样的一个商业分布，他这里面，包括大型的卖场，包括百货业，包括休闲娱乐业，还有其他的特色商业，那么这样的组合，我们也觉得政府一定是下了很大的功夫，因为那么大的商业街区，如果说在商业组合上，不能够分类，不能够进行商业的互补，这样的大型的商业区域是非常危险的，我们在国内很多商业街区发现同质化的问题。第五个要素呢，就是游息要素，旅游要求要素，他有一个电视塔，还有一个公园，还有一个新天地不夜城公园，周围的环境，道路非常流畅，这个对于现代商业街来讲，我认为这五大要素非常重要。那我们现在，今天讨论的这个项目，他已经在这五大要素上下了很大的功夫，做了很，已经做到了比较好的，创造了比较好的条件，所以我认为商业街未来的发展前景一定非常好，当然这个问题上，我还要提几个建议，因为已经做得很好了，但是怎么做得更好呢？我想提三个方面的建议。

个，我建议呢就是说这整个的花园街，在我们不夜城的项目，要以休闲旅游结合，引入游息，那么这个呢，我们听到前面专家介绍，把第四类已经引入过来，像我们这样得天独厚的商业街区，对游息的引入，是它的生命力，这个游息是什么概念？就是室内的休闲娱乐文化以外，还有大量的外部空间场所，就给我们创造了大量的机会，比如说在西安有一个北雁塔，西安的大雁塔北广场做了一个全世界的喷泉，有三千平方米这样大的面积，当然在这样大的一个东西，在释放的同时，那种震撼力，每天都有几万人观看他。大连有一条叫青里湾，天津街是中国很有名的传统街，已经衰落的，因为他以房地产为主，后面的力度缺乏，在青里湾有很多演出很多展示，这条街非常非常丰富，把人气吸引过来，形成他的辐射功能，这就是引进游息功能，因为我们有那么好的广场那么好的公园，在公园里人们除了休息以外，是不是还可以有更多的使命。

第二个以地方特色结合，引入文化。我们武进这个地方，确实文化底蕴非常深厚，那么现在呢，我们这个街区也非常地漂亮时尚，但是我总觉得他缺少了一点什么？因为你这个地方，除了休闲娱乐以外能不能展示一下我们武进这个地方的历史文化呢？我们能不能形成一些碑廊雕刻，使我们在购物休闲的同时也回顾一下武进的历史，这是一个天然博物馆，刚才讲到文化引入，要有一种主题文化，如果说我们把武进自有的独特的文化引进到项目里面去，这个项目就具有巨大的生命力。

第三个建议就是和商业运行结合起来，引入人群，这个东西我始终在想这个问题，刚才我跟几个专家我们也在谈，整个的花园街的项目，有十来个商业地产的项目在同步运行，总面积，我们没有测算过，大概看了一下，我估计大概在八十万到一百万平方米，整个项目啊。那这么大的体量，他有多大的商圈来支撑他？这个里面有四个大型卖场？什么概念？我们这边都是专家了，那么，在这样一个大体量中，听了我们区长的介绍也可以说振奋，为什么？因为我们想到，常州这个地方的商业，现在很多人购物啊，他到无锡，到上海去，对吧？这样的现象。那么常州的中心城市呢，他的可发展的空间已经没有了，该建的也建了，该造的也造了不会拆掉重来了，这个就给我们留下了机会，虽然我们在武进，在常州南部，但是高速公路，我听了一下，高速公路十到市中心，这个时候我们在整个常州来讲，已经没有距离了。从这个商业，从购物来讲，已经没有距离，十就可以到我们这里的，我们的商圈如果仅仅依靠武进地区的一百多万是远远不够的，所以他应该形成常州的特色的商业中心区，我认为不是副中心的概念，我认为是一个特色商业中心区，这个跟城市的中心区形成互补，这个就带来商圈的发展，这个里面有两个方面是我们重点研究的课题，个他能不能成为一个文化旅游和购物的节点，这个很重要，我们有淹城遗址，有很多旅游资源，旅游资源到了常州来以后，我们是不是可以到不夜城这个地方来，来尝一尝常州的饮食文化，看一看常州的风土人情。来研究一下常州的历史典故，我认为他具有这样的功能，而且这个项目具有这样的一种能力，可以实现这样的一种功能，所以我们建议他成为历史文化旅游的节点。第二个，要成为市民休闲旅游购物游息的场所，在市中心他不可能做到，在我们这里可以做到。所以我们认为，这一点非常重要。那么这一点的拉动引擎在哪里？就在于游息功能的导入，我们常州最典型的案例就是中华恐龙园，中华恐龙园吸引那么多人，我们为什么不可以作为特色？

所以提三点建议，最后我衷心的祝愿我们花园路商业街能够成为中国新型商业典范，谢谢大家。

主持人：下面我们有请常州烹饪餐饮协会会长周先生发言。大家欢迎。

常州烹饪餐饮协会会长周先生：各位领导，各位嘉宾，上午好。很高兴有机会与大家一起来参加今天这个高峰论坛，我发言的题目是弘扬中华美食文化，打造常州美食之都。大家知道，常州的餐饮业，在苏南地区，已经有较大的知名度，我们常州的餐饮业，在2007年零售额达到62亿，比2006年增长了21.4%。进入二十一世纪以来，我们常州的餐饮业，连续多年都是以百分之二十几的速度增长，的增长年份达到将近32%。我们的人均消费额，始终在江苏省城市当中，居于领先的地位。常州餐饮业，以服务质量好，就餐环境佳，人均消费高，文化气息浓所闻名于我们苏南和沪宁一线，成为了周边地区，城市餐饮行业的领头羊。常州餐饮业在拉动常州服务业，提升常州城市形象方面，都起到了很重要的作用。他已经成为了反映常州城市特色的一张新的城市名片。正因为这样，所以我们常州餐饮业，也吸引了大量的外来资金，来自上海、浙江、广东、内蒙、四川和一些知名的国际品牌，一些酒店餐饮集团，纷纷来常投资，发展连锁，抢占市场，为解决我们常州劳动力的就业增加当地的税收和其他整个服务业水平的提高，做出了重大的贡献。那么随着城市的发展，经济水平的提高，我们人民生活富裕了，物质文化需求增长也不再满足于吃饱、穿暖这种低层次的需求，在吃上面，有了讲究要吃出健康吃出文化，吃出氛围吃出特色，加上我们常州居于长三角经济发达地区，对外发展和交往的需要，促进了市场当中对中高档餐饮业的需求。近几年，我们新开的一些大型餐饮企业的兴旺发达就说明了这个问题。但是从武进整个餐饮业总体情况看，还是小的酒店，一些排挡等等为主，缺乏了具有休闲娱乐综合形式的餐饮酒吧，但是这种局面，近几年也正在改变当中。那么，餐饮的集中区域的一些餐饮店也是在一些临街楼房的改建中，有的美食中心也存在形象不高，停车比较难的传统餐饮业的通病。所以，造成武进很多消费者都往市中心跑的这么一个情况。这也是周边的一些消费者往常州市中心跑的这么一个情况的反映。那么现在，我们要实行经济又快又好的发展，我们让武进区商业经济能够真正繁荣起来。必须要打造好我们的商业环境，这个打造好居住环境，还必须要将与我们老百姓生活息息相关的购物、休闲、餐饮环境，都打造好。能够使我们的老百姓留在武进消费。对外交往也留在武进进行。到武进来进行消费，到武进来进行吃饭，使我们武进真正成为常州的商业特色中心之一。大家都知道，我们常州的总体商业规划，是一个中心，两个副中心，武进就是南翼的副中心，而且比北翼的副中心发展速度更快，发展程度更高。所以，只有这样，将我们武进的客户，将武进周边的客户，都吸引到武进来进行消费，那么武进才能真正成为我们常州的金南翼，新天地不夜城位居常州金南翼商业中心的核心位置，现在，提出了打造华东餐饮娱乐休闲之都，我感觉，是一个很好的提议，这不仅能够解决武进的需求问题，将餐饮业与其他业态进行互补，餐饮业的规模化为餐饮业的创新和发展拓展了新的路子，打造好新天地不夜城这一商业龙头，为武进乃至整个常州商业，和餐饮业的发展将是一次大的提升。新天地不夜城以餐饮娱乐休闲为主题，提供了一个发扬常州传统民间餐饮的大平台。我们常州的四大餐饮名店，有好多正在寻找发展机会，我们常州有十几个餐饮连锁的集团公司，也正在寻找发展的机会。那我们餐饮业，应该有把握好这个时机让我们常州的一些传统的美食、餐饮复兴。让我们的常州餐饮集团化企业，在发展武进餐饮这个课程当中，能够得到这么一个机会，为武进餐饮发展做出贡献。从而，让我们常州的餐饮文化，走出常州，走向。作为常州烹饪餐饮行业协会，我们也愿意和企业一起联手做大做强常州的餐饮业，打造常州的新的餐饮文化，创建新的城市名片，推动餐饮业的健康发展。我们将尽绵薄之力，最后祝今天的高峰论坛圆满成功，祝新天地不夜城圆满成功，谢谢大家。

主持人：下面有请江苏餐饮行业协会秘书长于学荣先生发言。

江苏餐饮行业协会秘书长于学荣先生

江苏餐饮行业协会秘书长于学荣：时间也不早了，尊敬的各位领导，各位嘉宾，首先呢，我代表江苏省餐饮行业协会对本次高峰论坛的成功举办表示热烈的祝贺，江苏餐饮行业去年零售总额高达875.2亿元人民币，位居十三，连续17年保持高速稳定的发展态势，在江苏经济中的作用日益增强，餐饮业的发展质量和内涵发生了重大变化，行业经营理念和市场空间不断扩展，经营档次和企业规模不断提高，经营业态日趋丰富，投资主体和消费需求多元化的特点更加突出，网点数量和从业人员队伍继续扩大，餐饮市场呈现出更加喜人的局面，常州市餐饮业的发展在常州市政府的大力支持下，在常州市经贸委，常州市烹饪餐饮行业协会的正确领导下，在全市餐饮行业的进取下，喜报频传，无论是餐饮行业的繁荣程度还是消费能力，都处于全省，乃至华东地区的前列。常州餐饮业的品牌发展，我认为正处于快速的成长期，品牌餐饮企业对常州餐饮业的贡献力日益增强，另外，的外来的知名品牌在常州同样得以生根发芽，同时得到常州的发展。武进区是我们中国的综合实力的十强县区，是中国民营经济的活力的区县之一，这里的人们生活十分富足，在对外的就餐消费的可支配收入也是位于我们县级市的名列前茅的，尤其是武进区各级政府部门在转变观念上，打造服务性政府上面，为企业提供了有力的后勤保障。在本地区，武进区政府，创造了，由我们创业地产投资的，这一个新天地不夜城的项目，是一个，在我们业态当中，称之为一种集群的餐饮业和休闲项目，事实证明，在我们的南京，我们的夫子庙，我们的湖南路，我们的1912，这一种集群性的综合性的餐饮项目，是能够聚人气，能够聚财气，能够为我们广大的消费者奉献这一个更多的饮食文化和一种休闲美食的地区。我相信新天地不夜城一定能够为我们提升武进的现代服务业，将我们常州的这一个美食之都的文化的品牌得到进一步的提升，我们江苏餐饮行业协会，作为全省性的行业组织，愿和常州市烹饪餐饮行业协会以及各级政府部门和企业一道，为我们常州餐饮业的繁荣发展，为武进现代服务业的发展，为新天地不夜城打造餐饮休闲娱乐之都而提供应有的服务。新的春天已经来临，这也是我省餐饮业发展的春天，是武进加快发展现代服务业的春天，最后，我祝愿所有的来宾春风得意，祝愿本次活动取得圆满成功，谢谢大家。

主持人：下面，进行商家代表发言，首先我们请加拿大朱女士发言，大家欢迎。

加拿大朱女士：尊敬的各位领导各位来宾，大家中午好。那么，接下来我将代表浮水印全球咖啡西餐厅为我们做一个浮水印项目的介绍，浮水印国际连锁，是由加拿大浮水印集团控股，浮水印秉承弘扬现代文化，传承经典美食，将艺术性的装饰文化与咖啡文化完美结合，在浮水印有一个非常特别的感受，像是一个城市的宫殿，像城市的会客厅，使我们的咖啡厅每到一个城市都是一个城市的典范。我们有信心做到这一点。在浮水印文化里面我们有四类主题，一个是艺术根雕类，包括千年古树建造的现场装饰，仿佛身临其境我们远古的丛林，整个过程中间，所有的树木都有非常久远的历史，不管从灯光从所有的环境的打造，都仿佛在诉说一个神话故事。第二个艺术板块类，我们包含有水彩画、油画、浮雕技艺，这也是在非常豪华的别墅里面才配得上。第三点就是典押艺术花卉，我们专门有几位，非常，就是一辈子都在做花卉技艺的专家，他们一生做这种工艺，所以制造出来的花卉非常绚丽夺目。第四类是艺术陶瓷类，百件类。所以的这些装饰性的产品都是由浮水印独创，自己的工厂设计的，我们从完美的设计，从完美的室内装饰，这个审美的一个装饰性是浮水印的非常强大的后盾。那么我们预计在五年内在全球开到五十家，我们在选商家的时候，我们非常注重是什么人开浮水印，是什么样的地方开浮水印，非常荣幸来到我们武进，是一个国际城市花园，我想，武进就是非常能够跟浮水印的品质融合的，我们也非常高兴，浮水印城市会所能够落地在新天地不夜城。那么从中国开始来运作浮水印这样一个品牌，每到一地，当地的媒体、报纸、商家都为慕名主动地来对我们进行采访，所有的报道都是非常地惊叹，对我们的装饰性，对我们品牌的魅力，因为浮水印的装饰能够让他有震撼性。目前在湖南、广州、上海、兰州，那么大家可以看到，在兰州开在省政府的对面，每到一地，当地开了以后，都是当地的翘楚，可以这样说。那么我们的消费人群呢，都是像在座的诸位一样都是有非常好的消费能力，企业家、老板。我们知道在武进和周边地区有很多工厂很多企业家，他们需要浮水印这样的地方，只有这样的地方才配得起他们的身份，那么浮水印是有一个非常独特非常浓郁非常强化的氛围，让所有的人受到吸引，愿意去到他这样非常美的环境里面。在这个里面，我想跟大家说我们的咖啡是从牙买加，每一批货快使用完的时候，我们提前三个月进行预定，是非常正宗的咖啡的原材料，我们的西餐非常考究，是非常正宗的西餐文化，还有我们融合当地的，比如武进，我们可以融合一些特色的成品出来，在艺术的宫殿里面，也可以做各种各样的一些非常时尚的活动，那么在这个熟悉浮水印品牌呢，都流传在女性当中流传这样的一句话，到浮水印去啊，那要换一身衣服才去。所以我想不是每一个咖啡厅都有这样神奇的魅力确实一个白雪公主去到宫殿里面，灰姑娘也要进行打扮的。婚宴生日聚会到哪里去？到浮水印，这才显示出他们的身份和感觉。所以浮水印的人群是非常独特非常尖端的消费力。

那么在FULL MOON DREAM 的意思是满月的梦，浮水印的中文名字是代表人生的意境，就是说过去的东西已经过去，但是还深深浅浅留在我们的头脑里，留下一些印记，所以不是一般的人取的名字，浮水印是非常有意境非常有品位的环境，拥有浮水印的商家，拥有浮水印这样一个品牌，我想未来会带来非常无形的投资平台，因为有投资的平台必须要有符合身份的空间，那么来看看我们的咖啡，旁边这一个有一个壶，这瓶水是专门煮咖啡的水，以往大家可能也喝过，自己感觉认为还不错的咖啡，但是没有尝过浮水印的咖啡呢，可能还不算是最正宗的，到时候落地我们新天地不夜城，到时候，邀请大家来品尝一下我们非常正宗的，原汁原味的牙买加咖啡。那么在这里呢，主要营造出一些非常独特的意境，这是其他的咖啡西餐文化所不能具备的，因为我们将中国传统文化的意境和西方的建筑，融合在一起，他带来的是中国非常，我们中国人很愿意接受的意境文化，也是西方国际的震撼视觉效果，人在里面谈事情，消费，做活动的时候，能提升整个事情的品质。在这里，也是约会的胜地。那么每一天每一个时段，要播放什么样的音乐我们也是非常考究，我们的服务员都会要求到他们的英文到四到六级，也就是说，想要体验武进，想要体验新天地不夜城的服务品质在哪里？到浮水印看一看。我相信这也是未来服务业考核的金字招牌，因为来到浮水印都会有非常享受的感觉。

好了，在这里我们同样可以看到，我们有非常独特文化，我们所有的员工要求他们做一些感恩的文化，在中间这幅图片，凡是落地一处，很多的大使馆，所有的外籍人士，他们会慕名而至，浮水印本身就有国际性，这里已经是被众多的报纸，主动地评为闹市中的宫殿，是宫殿级别的，所以落地新天地不夜城，也就相当于建造一座皇宫的感觉，也是城市的会客厅。这里简单跟大家介绍一下我们的浮琉板块，所有的细节都是我们精心打造的，非常高端的这样一个品牌。那么大家可以看到，我们目前的浮琉板块已经被一些成功的企业家，被信众买来捐赠给寺庙，没有深厚的文化底蕴的企业商，品牌商，他的产品不可能达到这样的级别，我相信在未来我们的江董事长跟我们的赵总或者我们所有的合作伙伴，都会有新的感觉出来。那么，之前呢，我们几位专家都谈了商业地产，我们的品牌，最终我们的商业地产，我们新天地不夜城这么棒的产业，我们希望有一个很好的连接，希望我们做好最棒的品质，做的合作。就像浮水印的英文名字一样 FULL MOON DREAM，也祝现场的来宾圆我们人生的美好的梦，希望浮水印的落地，在新天地不夜城，圆所有人对所有的，为中国审美与商业完美结合做出我们应有的贡献，谢谢大家。

主持人：谢谢朱女士精彩的介绍，我们也真诚地希望浮水印能够尽快地落户我们武进，落户我们的新天地，让我们武进的成功人士，武进的市民呢，能够尽早地来享受这种充满月亮的梦。下面，我们有请上海新美圆玄管理公司总经理刘美先生发言，大家欢迎。

上海星美院线管理有限公司刘明总经理发言

上海星美院线管理有限公司刘明：谢谢主持人的介绍，各位来宾，女士们先生们，下午好，由于时间关系，我想就比较简单地把一些概念讲一下，我想用几的时间。我演讲的题目是时尚商业，炫电影。为什么在商业前面加一个时尚，刚才专家提到的商业一样，传统商业已经翻过去了一页，面临城市的新发展，以及高科技的发展，以及人们观念的变化，时尚商业已经出现，我们不能用传统的观念对待都市商业，因为人们的生活习惯发生了新的变化，同样，电影也一样，以前是传统电影，现在由于科技的发展和人们欣赏习惯的变化，电影也发生了变化，所以用炫字写电影最能体现。现在中国这个城市的变化，各个城市的变化有一个想象是乡镇城市化，城市商业化，商业时尚化。城市商业时尚化，是当今城市主要消费人群和以往发生变化造成的，中国的经济发展，使18岁到45岁这个年龄段的人群成为了经济的发展主力，他们的财富也相应发生变化，百万千万亿万富翁日趋年轻化，从而打造以这个人群为消费特征的主要消费群。刚才我讲了，城市由于这个消费群的特征所决定的，那么，他的这个时尚人群，包括时尚的家庭，他对整个消费的一个形态，包括商业的升级商圈都有一定的要求，所以刚才，今天我就在这里，我就感觉到，以前我们一般城市商业发展都是以商业为主，现在慢慢淡化商业，讲娱乐讲生活讲休闲，这样一个消费的特征，和现代人主要消费群的消费趋势。那么，这是我们投资电影院，也是针对城市商业发展的一个个性，提出的投资影院的原则，一个是影院规模的原则，现在由于政治上的原因，受到影片数目的影响，但是这部分东西慢慢会开放，我们的国产片也越来越开放，传统的四个厅，在以后的发展会慢慢失去竞争力。所以我们是要求六个厅，座位数在1000座以上，六个厅达不到一千座，形成不了规模。现在我们做影院就要五星级又奢侈又时尚，这样成本也上去，所以一般的影院每个座位，要在一万元左右，那么一千座就是在1500万左右，所以一个影院都是千万以上，对他的回报也有要求，所以他的票房也有要求，所以三个指标六个厅以上，一千座以上，全年一千万以上，我们对中心商业圈也有要求，一千万以上的影院，他形成的观影人数，现在的票价，一般电影院如果是六十块钱五十块钱，去掉打折、优惠各种措施，平均票价也就是在三十块钱左右，那么在武进这个地方，我想，我们又做高档，但是票价不宜太高，一般在二十块到二十五块左右，按照这样来算，一千座的电影院，他的全年的人次一般在四十万以上，如果厅的规模再大，他的人次还能有上升。

这里我讲了时尚的商业炫电影，为什么叫时尚商业，因为现在电影院，时尚的电影院是影院的属性所决定，传统的电影院已经被取代，现在我是香港大学的电影系的研究未来次时代电影的学者之一，我们也在考虑下一代的电影会怎样？会朝着数字化的方向发展，前一段时间，我们在国内次举行了数字电影的演示，就是数字时代到来以后，可以改变我们人们生活当中的许多习惯，所以时尚化、数字化、智能化、多功能，新概念的商务多厅影院将逐步取代传统的多厅影院，这个影院在建造的开始就开始规划，我们看好武进，觉得这个城市非常时尚非常漂亮，这个商业刚开始的定位就给人们时尚的概念，所以我们用八个空间，视听空间，接待空间。，传播空间，互动空间，消费空间，情感空间，商务空间，工作空间。

下面我讲一下什么是数字电影院，这个就是分，有好多，混淆视听的，所谓有个投影机，有硬盘有播放机来播放就是数字电影，数字电影是符合国际标准的，国家出了城市数字影院的标准，这个标准跟国际标准相一致，我们以前的一些放映机，是国家规划的社区影院。未来我们的发展主流是城市数字影院，那么数字影院就是大的放映机取代了胶片，我们把电影存在硬盘，说到服务器大家都知道，电脑能做的，他都能做，所以影院就智能化了，电影院不光是可以看电影，就形成数字化的传输和管理，所有的电影院，像新美，到今年年底要发展到160块荧幕，两万多个座位，我们是大的院线，去年的票房是3.87亿。那么这就是讲了传统影院向数字影院的转变，我就不展开了。

为什么讲炫电影，我大概给大家看一下数字影院经营的多元化，在影院里面，大家可以看到的是有明星，那么一些见面会，还可以举办一些影展，这个我们在上海举办的一些活动记录的画面，因为我们说炫电影，就是说用时尚的方式，吸引时尚观众的，所以明星也一样，我们可以玩COSPLAY，就是自己模仿，利用大的空间，利用电影一些元素来做一些互动的，跟商场做互动的游戏，也是达到非常好的宣传的效果。当然我们还可以有歌迷见面会，就是说影院可以做非常多的东西。因为我们定他是时尚定他是炫，所以我们可以做很多东西，包括万圣节，包括见面会，包括国际电影节，今年是奥运会，我们可以不用去北京看奥运会，那么数字电影可以实时转播奥运会，我们去年在国内率先用高清，环绕声道转播世界杯，有一个确定就是不能喝酒，我们在场外，做了一个台，需要抽烟喝酒的到外面，看的再进来。这是数字电影给大家带来的新的概念。

这是我个人的婚礼，在影院办婚礼，这种婚礼跟传统婚礼也不一样，可以把婚礼在影院里面办，吃饭可以用传统方式吃饭，因为是数字化的，所以你远在的，像我加拿大的叔叔不能参加婚礼，他可以通过网在线给我们祝福，包括你的回忆等等，可以用MTV展示。这是很时尚的。

这是我们影院的经营投资到电影发行电影制作，我们今年要拍，这是南京南京，左右，这都是我们投资拍的，以往还拍过如果爱，我们签约的导演是 ，我们去年达到3.87亿以后，中国电影发行放映协会的贺信。这是我们影院发展的整个产业链，从放映到休闲，就是整个影院的制造团队，然后影院投资的定位，我们做的不是传统的电影院，是未来的E时代的电影院。影院管理，投资等等。后面这些是我们现在已经建的电影院，像北京，电影票房排行第三第四的。

这是新美个电影院，是我参与设计的，其中2003年，中国电影院，传统电影院，个以文化主题，我们以埃及文化主题出现的，当时没有文化主题，当时华纳没有进来，国内多厅电影院也刚刚起步，这是个埃及文化主题电影院，我们以后在任何一个城市做电影院，都有自己的文化主题。

这是我们的数字影院。后面是讲的一些，我就不多讲。最后我就想，现在是打造武进的新的商业，都市商业，今天我们讲了好多品牌，品牌固然重要，是非常重要，我给大家一个启示，就是品牌是什么？品牌是品质的保证，品质是什么？品质是细节，恰恰新美在做管理服务上，细节是做得非常好的，细节才能保证品牌，是品牌发展的永恒动力。最后我也表示，新美为打造时尚武进的美好明天做出努力，谢谢各位。

主持人：感谢各位领导，各位专家，对武进现代服务业发展和对新天地不夜城项目的精辟论述和独到的见解，这对于我们武进加快发展服务业，提升综合竞争，打造新天地不夜城这样的传世精品具有十分重要的作用，我们将认真学习消化各位领导各位专家的宝贵意见，完善思路，加快发展，努力把武进打造成为功能设施完善，城市魅力凸现的现代化新城，把新天地不夜城打造成名副其实的餐饮休闲娱乐之都，2008年武进现代服务业发展即打造新天地不夜城餐饮娱乐休闲之都高峰论坛到此结束谢谢大家，祝各位专家身体健康事业有成。谢谢大家。