常州市市区住宅专项维修资金管理办法(全文)

常州市市区住宅专项维修资金管理办法

（常政规〔2013〕8号）

章 总 则

条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市市区商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 市住房保障和房产管理部门是维修资金管理工作的行政主管部门，负责维修资金的指导和监管工作，其所属的市维修资金代管机构具体负责维修资金的管理工作。

市财政、审计等部门在各自的职责范围内，做好维修资金管理的相关工作。

第二章 交 存

第五条 下列物业应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）商品住宅；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，包括住宅小区内营业性车库（位）等（以下简称非住宅）；

（三）已售公有住房。

第六条 2008年3月23日以前签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，首期维修资金按下列标准交存：

（一）业主按照房屋建筑面积每平方米35元标准交存；

（二）开发建设单位按照项目总建筑面积每平方米12元标准交存。

第七条 2008年3月24日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，首期维修资金按下列标准交存：

（一）商品住宅。配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米120元标准交存；不配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存（住宅小区内单一产权的独立式住宅，由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存）；

（二）非住宅。配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米120元标准交存；不配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存；住宅小区内营业性车库（位）由业主按照建筑面积每平方米60元标准交存。

第八条 已售公有住房的首期维修资金由售房单位在售房款中按照下列标准提取交存：

（一）优惠价售房，按售房款的10%标准交存；

（二）成本价售房，按房屋建筑面积每平方米70元标准交存。

已售公有住房的售房单位未交存首期维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，业主在申请房屋转移登记时按建筑面积每平方米35元标准交存或续筹。

第九条 市住房保障和房产管理部门应当会同财政、物价等部门，根据经济社会发展等实际情况，按规定程序适时调整首期维修资金的交存标准，并向社会公布。

第十条 业主交存的维修资金属于业主所有；开发建设单位按照项目总建筑面积每平方米12元标准交存的维修资金属于住宅小区内全体业主共有；从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条 2013年5月1日以后受让土地的住宅物业配置电梯的，开发建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入维修资金管理。

第十二条 新建商品住宅、非住宅的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维修资金；新建商品住宅、非住宅在办理产权初始登记时，已竣工但尚未售出及尚未交付购买人的房屋首期维修资金，由开发建设单位先行交存。

本办法施行前已开发建设并交付使用的住宅小区内尚未售出的商品住宅、非住宅，其首期维修资金由开发建设单位先行交存。

已售公有住房的首期维修资金，由售房单位在办理出售公有住房产权变更前交存。

未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条 市维修资金代管机构在收取维修资金时，应当开具财政部统一监制的专用票据，并按规定向财政部门进行结报、缴销。

已先行交存首期维修资金的开发建设单位，在房屋售出或交付时向购买人收取维修资金,并出具财政部统一监制专用票据。

开发建设单位和购买人在办理房屋所有权初始登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的专用票据或其他有效凭证。

第三章 管 理

第十四条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅的维修资金由市维修资金代管机构负责代管；已售公有住房的维修资金，由市维修资金代管机构负责管理。

市住房保障和房产管理部门应当按规定委托所在地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

商品住宅、非住宅业主交存的维修资金以住宅小区为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定住宅小区的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；开发建设单位按照项目总建筑面积每平方米12元标准交存的维修资金以住宅小区为单位设账；已售公有住房的维修资金应按售房单位设账，按户设分户账。

第十五条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由市维修资金代管机构负责代管。

第十六条 业主大会自行管理维修资金的，应当召开会议，对下列事项进行表决：

（一）维修资金由业主大会自行管理的决议；

（二）维修资金管理规约；

（三）维修资金财务管理制度；

（四）授权业主委员会及其负责人行使维修资金管理的权限、程序；

（五）维修资金专户管理银行及维修资金账目管理机构或人员。

业主大会自行管理维修资金的决议，应当经住宅小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意。召开业主大会会议时，应当提前书面邀请区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会派员到场监督。

第十七条 业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会召开情况以及业主大会决议自行管理维修资金等相关事项，在本住宅小区内进行公示，公示期不得少于十五日，公示期满无异议的，向市住房保障和房产管理部门提出维修资金划转申请，并提交以下材料：

（一）维修资金划转申请书；

（二）业主委员会成立的备案材料；

（三）业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等；

（四）业主表决意见、自行管理维修资金的决议以及业主大会表决通过的维修资金管理规约、维修资金财务管理制度、授权业主委员会及其负责人行使维修资金管理权限和程序的决议；

（五）业主委员会委托维修资金专户管理银行的相关资料；

（六）需要提供的其他材料。

第十八条 市住房保障和房产管理部门收到自行管理维修资金划转申请材料后，经审核符合条件的，应当在三十日内通知专户管理银行将该住宅小区内业主交存的维修资金账面余额划转至业主委员会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十九条 业主大会自行管理维修资金的，维修资金账目管理应当符合《会计法》等有关规定；维修资金支付应当通过转账支付方式结算，不得支取现金。

业主大会开立的维修资金专户，应当接受市住房保障和房产管理部门的监督。

第二十条 在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债和转存银行定期存款。

利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押等担保行为。

第二十一条 维修资金由市维修资金代管机构管理的，维修资金自存入银行专户之日起计息，当年交存的按照银行活期利率结息；上年结转的，按银行一年期定期存款利率结息。

业主委员会可以向市住房保障和房产管理部门提出申请，将不低于维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款。市住房保障和房产管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理，利息计入相关业主的维修资金分户账。

市住房保障和房产管理部门、市维修资金代管机构应当依法履行维修资金保值增值的责任，具体按照国家和省有关规定执行。

第二十二条 商品住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期维修资金，或者业主分户账维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，补交或者续筹维修资金，方案由住宅小区业主大会依法决定。

第二十三条 业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证；房屋未交存首期维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，房屋账户中的维修资金随房屋所有权同时过户。

第二十四条 维修资金由市维修资金代管机构负责代管的，商品房灭失后，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向市住房保障和房产管理部门申请提取其账户剩余的维修资金，办理分户账注销手续。

维修资金由业主大会自行管理的，商品房灭失后，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向业主委员会申请提取其账户剩余的维修资金，办理分户账注销手续。

已售公有住房灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章 使 用

第二十五条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设施设备保修期自住宅完成交付使用之日起计算。

第二十六条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，由相关维修责任人按照各自拥有的建筑面积比例分担；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者已售公有住房的，由开发建设单位或公有住房售房单位应当按照相应建筑面积的比例分担。

第二十八条 房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积分摊承担。

第二十九条 由市维修资金代管机构负责代管的维修资金需要使用的，住宅小区业主委员会（物业管理委员会）是申请人。但有下列情形之一的，物业服务企业是申请人，没有物业服务企业的，相关业主或者社区居（村）民委员会是申请人：

（一）未成立业主委员会（物业管理委员会）的；

（二）业主委员会（物业管理委员会）未履行维修资金申请使用职责的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会（物业管理委员会）不能正常开展工作的其他情形。

第三十条 由市维修资金代管机构负责代管的维修资金需要使用的，应当按照以下程序办理：

（一）申请人向市住房保障和房产管理部门申报维修项目，市住房保障和房产管理部门组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式；

（二）属于维修资金使用范围的，申请人应当提出维修资金使用方案（维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容），编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可；

（三）申请人持维修资金使用方案、征求业主意见表等有关材料向市住房保障和房产管理部门提出维修资金使用申请；

（四）市住房保障和房产管理部门审核申报材料，对符合条件的，组织进行公示（公示时间为七日），公示期满无异议的，出具准予使用通知书；

（五）申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后，办理维修资金结算手续；

（六）对符合维修资金划转条件的，市住房保障和房产管理部门组织进行公示（公示时间为七日），公示期满无异议的，出具维修资金划转通知书，通知专户管理银行将维修资金划至维修单位。

第三十一条 由业主大会管理的维修资金，需要使用的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会提出维修资金使用方案（维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容），编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可；

（二）业主委员会组织实施使用方案，并将组织实施情况在住宅小区内公示（公示时间为七日）；

（三）业主委员会持维修资金使用方案、征求业主意见表、施工合同、竣工验收记录、工程决算等有关材料报市住房保障和房产管理部门备案；

（四）市住房保障和房产管理部门核查备案材料，符合维修资金使用范围和划转条件的，组织进行公示（公示时间为七日），公示期满无异议的，出具备案通知书；

（五）业主委员会向专户管理银行发出维修资金划转通知书，专户管理银行凭备案通知书和维修资金划转通知书将所需维修资金划转至维修单位。

第三十二条 发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经市住房保障和房产管理部门复核后进行应急处置维修：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支。

第三十三条 住宅小区消防设施保修期满后的维修、更新和改造费用，可以纳入维修资金开支范围；没有维修资金或者维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

住宅小区消防设施存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构通知后，业主不进行维修、更新或者改造的，公安机关消防机构应当通知区物业管理行政主管部门，由其组织代为维修、更新或者改造，所需费用从相关业主的维修资金中列支，或者由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。

第三十四条 住宅小区内应急维修项目以及申请使用维修资金5000元以上的项目，申请人应委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计。

申请使用维修资金金额5万元以上的项目，申请人应通过招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目可以除外。

申请使用维修资金金额20万元以上的项目，应委托具有相应资质的工程监理单位监理。

对维修、更新和改造项目实施审计、招标或监理的，申请人应当提供相关机构出具的报告、文件等书面材料，相关费用从维修资金中列支。

第三十五条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）其他不应列支的情形。

第三十六条 对违反有关法律、法规、规章及本办法等规定，或者与维修资金使用方案不符的维修资金结算申请，不予结算。

市住房保障和房产管理部门对违反有关法律、法规、规章及本办法，或者与维修资金使用方案不符的，应当责令改正。

第五章 监 督

第三十七条 市住房保障和房产管理部门和专户管理银行应当按规定建立维修资金对账、查询和复核制度，业主有权查询本人的维修资金结余情况。

第三十八条 市住房保障和房产管理部门及业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

维修资金由市维修资金代管机构代管的，市住房保障和房产管理部门应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单；维修资金由业主大会管理的，专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。

业主、业主委员会、公有住房售房单位对核对、查询或公布的情况有异议的，可以要求市住房保障和房产管理部门或专户管理银行复核。

第三十九条 维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行国家和省财政部门的有关规定。

维修资金的管理、核算和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督。

第六章 法律责任

第四十条 业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行续筹、补交义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成后果的，应当承担相应法律责任。

第四十一条 维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第四十二条 业主委员会、物业服务企业等相关单位或个人违反本办法规定的，由市住房保障和房产管理等部门依法予以查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十三条 参与维修资金管理工作的有关部门、单位及其工作人员违反规定，弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、行贿受贿的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十五条 市维修资金代管机构成立前，物业服务企业或开发建设单位以房屋维修基金名义向业主收取的房屋维修费用，业主可以要求其退还结余的资金，再按本办法规定交存维修资金。

第四十六条 经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督，依照有关规定执行。

住宅小区内依法配建的人民防空设施的维护管理，依照有关规定执行。

第四十七条 市住房保障和房产管理部门可以会同有关部门，根据本办法规定，制定相应的实施细则。

金坛市、溧阳市可以根据本地实际情况，参照本办法执行。

第四十八条 本办法自2013年9月1日起施行。2002年2月25日市人民政府颁发的《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》（常政发〔2002〕28号）同时废止。今后，国家和省有新规定的，从其规定。