房屋赠与过户费标准是什么 谁动了我的房子
房天下综合整理2013/01/22 16:26
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编者按：房屋因转移登记方式不同，产生的税费也大不相同。如赠与、继承及析产等，过户费用与买卖交易相差大。房产应以哪种方式转移登记？哪些类型的共有房产如何处理可以少产生费用？近日，记者就市民关心的一些问题进行采访。
（来源：中顾法律网）房屋赠与过户费标准是什么？谁动了我的房子？本篇购房故事中就为大家详细解答了房屋赠与过户费标准及相关问题，希望对大家有帮助。
为了给过热的房地产市场降降温，最近国家连续出台了调控政策，将房屋交易营业税征收范围，从购房2年扩大到5年之内，又规定转让房屋要交纳1%到3%的个人所得税。
房产新政正式实施的前几天，房产交易大厅里挤满了人，大厅外也排起了长队，在新政实施后的天，前一天还人头攒动的交易大厅马上变得冷冷清清。以北京为例，8月1日到7日，二手房交易下降了18.6%，而另一个奇怪的数字却在急剧上升，南京新政实施后，办理房屋赠与的数量比去年同期大涨2.6倍，的城市增加了4.7倍。其实，办理房屋赠与数量急剧上升，原因很简单，就是为了以此避税。
今天我们要讲的是一件发生在天津的卖房怪事。家住天津市河西区的冯女士，前不久在房管局查看自己的卖房档案时，竟然发现自己已经“因病死亡”，档案里面不仅有医院出具的死亡证明，而且还有自己签名的遗嘱。一个大活人好好的怎么会变成死人呢?我们的记者前往天津进行了调查。
房产中介玩起了“大变活人”
经过多次联系，当事人冯女士最终同意在一个公园里和记者见面，并接受记者的采访。看到身体健康的冯女士，记者怎么也无法把她和一个已经死亡的人联系起来，冯女士告诉记者，这件事情发生后，她的正常生活都受到了影响，她不希望面对记者的镜头。
天津市民冯女士：“这一个多月来，这件事把我折腾的吃不好，睡不好，精神恍惚。”
今年51岁的冯女士在一家银行工作，一直过着平静的生活，然而从今年6月份开始，这种平静的生活突然被打破了，6月26日，她到天津市河西区房管局档案室，查看自己的房屋过户手续，意外的发现，在她的房屋产权变更档案里，竟然有她的死亡证明和遗嘱。
冯女士：“当时看到这个脑袋都气炸了，我一个活生生的好人，竟然变成了死人。”
得到这个消息，冯女士一家都十分气愤。第二天一早，冯女士的家人再次来到河西区房管局，房管局的人员向他们转述了死亡证明和遗嘱的详细内容。
冯女士亲属杜先生：“死亡证明是由天津医科大学总医院开出的，她的死亡原因是呼吸衰竭。”
杜先生告诉我们，遗嘱上不仅有冯女士的签名，还有她的手印。内容就更离奇了，一个比冯女士小不了几岁的王女士成了继承人，本来陌生的两人也成了表姐妹关系。
杜先生：“由于冯女士长期患病，王女士一直悉心照料，然后冯女士决定，事后把这房子送给王女士。”
好好的人被说成死人，房子也被无偿赠送给一个陌生人，面对这样的死亡证明和遗嘱，冯女士一家怎么也无法接受这个事实。
杜先生：“我嫂子每天就活生生在我们身边，我不知道在档案里她就变成了一个死亡多时的人，它给家里整个生活带来的冲击非常大，家里每天的生活秩序都打乱了。”
明明是活着的人，在房管局的档案里，却变成了死人，明明是自己家的房子，却被无偿送给了一个陌生人，冯女士一家也搞不懂，这件不可思议的事情怎么就发生在他们身上了。其实，事情还要从今年年初冯女士卖房子开始说起。
“巧”变70万
2002年，冯女士在天津市云水园小区购买了一套二居室的商品房，尽管2004年，她就拿到了房子的房产证，但是由于这里距离自己上班的地方太远，冯女士就一直住在市区的旧房子里，这套118平方米的二居室，就成了堆放杂物的地方。
杜先生：“2006年年初，他们准备出售这套房。”
参照周围房子的价格，冯女士觉得自己这套118平方米的两居室也能卖70万元，于是她按照70万元的价格，在几家中介公司进行了登记，3月中旬，一家叫北洋未来的中介公司找到了冯女士。
杜先生：“他主动找到我们，说他可以帮助我们联系买房的人。”
在经过两次看房之后，一个姓张的夫妇看中了这套房子。4月1日，买卖双方和中介公司，一起签订了房屋买卖合同，合同约定，房子的净价格为70万元，办理过户手续所需的3万元由买房人承担，签订合同的当天，冯女士就把自己的房产证交给了中介公司。
杜先生：“三方约定在整个买卖的手续办完之后三日内，由中介公司把房款交到我们手里，然后我们给买房人腾房。”
4月18日，买房人张先生把70万房款付给了北洋未来公司，这样买卖双方的房产证、房款都齐了，就等着三方一起到房管局办理过户手续了。4月21日，三方一起来到河西区房管局办理过户手续。就在这个时候，买房人张先生得知，办理过户手续所交纳的费用接近7万元。
张先生夫妇：“多了将近4万元钱，多那个钱我再买新房都有了，我们就想退钱，跟小白(中介)商量，我们退钱不做了。”
原来按照去年国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知，个人购买住房不到两年转手交易的，要全额交纳营业税和附加税费。冯女士的这套房子，拿到房产证的时间还不到两年，需要交纳5.55%的营业税、3%的契税和0.5%印花税，再加上登记费、手续费，过户所需的费用接近7万元，而当初北洋未来公司给张先生承诺的过户手续费用是不到3万元。
就在这个时候，买房人张先生的一个朋友提出建议，双方可以采取赠与的方式进行交易，因为按照房屋赠与的规定，可以免交5.55%的营业税。
杜先生：“我们当时就当场拒绝了，张先生就说，如果这样他这房子可以不买了。”
由于在过户手续费用上存在分歧，两家人不欢而散，眼看就要成交的买卖就要失去，中介公司开始给两家人做起了工作。
张先生妻子王女士：“6月27日通知就还维持那样，我们想办法。”
北洋未来公司同意只收取3万元的过户费，并给张先生写下了一张收条。
杜先生：“到5月初中介公司给我们打来电话说，他们工作做通了，一切没有问题。”
5月10日，三方再次来到了河西区房管局，当场签订了天津市房管局正式的房屋买卖协议，之后，冯女士夫妇和张先生夫妇先后离开了房管局，只留下了北洋未来公司的人员在办理过户手续。6月7日，也就是一个月以后，张先生夫妇顺利拿到了房产证，然而冯女士的房款却没有按时拿到。
杜先生：“我们就连续给中介公司打电话。问问房屋赠与过户费标准在哪里”
然而此时的北洋未来公司却一拖再拖，从6月10日推到12日，又从12日推到14日，6月14日一早，准备去取房款的冯女士，又接到了他们的电话。
杜先生：“给我们打电话说，别来了，来了也没有用，这钱我们给花了，公司账上只有3万元钱。”
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房产中介的承诺价值70万元?
冯女士卖房子，本来是一笔再平常不过的房屋交易，但是在北洋未来公司手里却变的一波三折，作为房屋中介公司，北洋未来怎么敢拿着别人的房款，说花了就花了呢?这件蹊跷的事情，与冯女士房屋过户档案中的死亡证明和遗嘱又有什么关系呢?我们的记者继续到北洋未来公司进行了调查。
当记者来到位于天津市和平区电台道的北洋未来公司时，发现左边门上的大牌子已经换成了先锋地产，但是在办公室里，记者仍能看到北洋未来的痕迹。
记者：“北洋未来和先锋是什么关系?”
北洋未来公司工作人员：“下级公司吧，人才和中介都有的。”
当记者说明来意，希望能够采访经办过户手续的人员时，这里的工作人员开始否认和北洋未来的关系。
先锋地产工作人员：“我们这不属北洋未来公司，两家共用一个卫生间。”
记者：“这三家就有一个卫生间，是一个公司吗?这三家是一个店吗?”
先锋地产工作人员：“不是，先锋和21世纪怎么会一个店呢。”
但是记者在21世纪不动产北洋未来加盟店里，看到这里使用的“求购信息登记表”，就是先锋地产的登记表。
记者：“你们为什么都共用一个登记表呢?”
先锋地产工作人员：“都是先锋地产，这我们也不清楚，我们只是在这工作，其他的事情要问相关的领导。”
这时同来的杜先生告诉记者，一个叫李萌的经办人员刚刚躲进卫生间。
先锋地产工作人员：“那是他的事，跟我们也没关系，她在卫生间躲着也不是事，我都不认识她。”
记者：“不认识她是吗?在这里你们之间还互相说话，说不认识她。躲在卫生间没什么意义吧。”
那么北洋未来公司到底是一个什么样的公司呢，在天津市税务部门，记者找到了它的注册资料，据了解，这个叫吴昆的企业法人代表，曾经因为侵害商业机密的嫌疑被公安机关刑事拘留，今年4月份刚刚取保候审。
据了解，这个叫吴昆的人，在天津市和平区电台道这个地方，注册了两个公司，一个叫北洋未来，一个叫先锋地产，北洋未来后来成了21世纪公司的加盟店，买房的张先生告诉记者，当初正是看中了21世纪的牌子，他们才相信了北洋未来公司。
买房的张先生告诉记者，当初在看房子的时候，北洋未来的经办人员一直称是房主冯女士的亲戚。
买房人张先生：“基本上都谈的差不多的时候，后来他们就提出来一个，咱们找个中介吧，我说找中介干吗，你们不就是卖房的。”
这些自称是冯女士亲戚的经办人员告诉张先生，找一个知名的中介公司，买卖双方都比较放心，于是张先生跟随他们来到了21世纪加盟店，也就是北洋未来公司。
张先生：“后来到那去一看，这时候那个姓白的经理才承认她是21世纪的。”
正是看中了21世纪大公司的信誉，张先生才相信了北洋未来的经办人员，并签订了购房协议，出事之后，张先生给21世纪天津区域总部打了电话。
买房人张先生：“当时一个法务部的一个姓张的说是在2005年跟他们解除关系了，我就问他解除关系了，为什么他那牌子还在挂着呢?他说现在有些法律程序还没履行完。”
在北洋未来公司，记者看到，这里依然在使用着21世纪的牌子、21世纪的合同文本，而且工作人员的脖子上，还挂着21世纪的胸牌，现在想起来，张先生认为，正是对北洋未来的信任，使他忽略了一些细节，在当初谈中介费的时候，北洋未来就急于促成这笔买卖。
张先生：“最后好像白经理就说，不说了，不收钱了，只当这次给你帮忙了。”
按照惯例，中介公司要收取总房款的1%，作为中介费，然而北洋未来公司却分文不收，这并没有引起买卖双方的警觉。
其实，前后过程中北洋未来公司露出的破绽还不止这一处，在冯女士和张先生两家次到河西区房管局办理过户手续时，当时发现要比预期多交近4万元的营业税，这时候，北洋未来公司为了急于做成这笔买卖，再次承诺由他们想办法解决这笔钱，难道北洋未来公司会自己掏腰包付这近四万元税款吗?事实是，当然不会，北洋公司的这个承诺里隐藏着更大的秘密。
6月15日，冯女士一家约上买房人张先生一起赶到北洋未来公司，讨要自己的70万元房款，同时要求北洋未来公司提供当时在房管局签订的合同。
冯女士的小叔子杜先生：“从上午十点钟一直到下午三点5个，他就百般托词。”
一直拖到下午的3点钟，北洋未来公司的客服部经理才告诉冯女士，当时签订的房屋买卖协议早就没有了。
杜先生：“跟我们说，跟你们说实话，我们已经给撕掉了，也没有了，我们是按照赠与手续给你们办的。”
为了核实北洋未来公司的说法，6月26日，冯女士委托律师前往天津市河西区房地产管理局档案中心，查询自己房屋的过户手续。
杜先生：“查的结果真是大为吃惊，办的也不是赠与手续，而是遗产继承。”
直到这个时候，冯女士才知道，自己的房子被无偿送给了别人。
杜先生：“整个的过户手续只花了80元钱，其他税费都没有。”
这是北洋未来公司给买房人张先生的仅有的两张发票，20元的图纸资料费和80元的住房所有权登记费，就这样，北洋未来公司不仅把剩下的近3万过户费收入馕中，还把应该给冯女士的70万房款据为己有。
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房产买卖中“明赠暗出售”
由于中介公司恶意拖欠房款，使得这起房屋交易档案中的秘密暴露出来，房子的过户手续被人做了手脚，冯女士失去了房子，张先生失去了房款，买卖双方都认为自己受骗上当了，那在这个过程中间，房产中介又怎么能上下其手，把一件平常的房屋买卖办成“遗产继承”呢?冯女士认为河西区房管局在这当中有责任。
由于中介公司恶意拖欠房款，暴露了这起房屋交易档案中的秘密，房子的过户手续被人做了手脚，冯女士失去了房子，张先生失去了房款，买卖双方都从中受骗上当了。
2006年7月，冯女士一纸诉状把天津市河西区房管局告上了法庭，冯女士认为，按照继承法，表姐妹关系是不能走继承手续的，只能走遗赠手续，而办理遗赠房屋过户，还要交纳3%的契税，同时在办理过户手续时要提交契税的完税凭证。
杜先生：“他们通过受理、审查、复核几到程序，都没有看出来，这遗嘱当中有重大弊端，那么我们觉得他有重大过失。”
为了了解档案的真实情况，记者首先来到了天津市河西区房管局，希望能够看到档案中的死亡证明和遗嘱。
天津市房管局法制科科长尚凯：“已经立案诉讼了，而且河西区法院已经受理了，由于这个管辖的问题，现在正在向二中院移交。”
尚科长告诉记者，由于冯女士已经向法院提起了诉讼，这些档案作为证据不便向记者提供，但是他表示，死亡证明和遗嘱的内容确实和杜先生说的一致，但是他们并不能确定这些材料的真实性。
尚凯：“这个的真伪作为房管部门没法来鉴定，因为死亡证明都是相关的医疗机构出具的。”
天津市河西区房管局认为，只要提供死亡证明和遗嘱，就可以按死亡继承办理房屋过户手续，至于表姐妹能不能办成死亡继承，他们并不能确定。
尚凯：“这个怎么来界定应该由我们的上级主管部门，就是市房管局最后来作为权属登记类做最后的评定，因为作为区县局我是一个委托的机构。”
房产中介正是利用了买卖双方想逃避税收的心理，把正常的房屋买卖关系变成死亡继承，把根本没有亲属关系的买卖双方变成表姐妹，然后再利用其中的漏洞，侵吞了房款，整个过程可以说是挖空心思，虽然这样的事情还是个别现象，但是采访中记者了解到，在二手房交易中，利用赠与、继承关系，进行逃税的行为早就存在而且越来越普遍。
在天津市，记者联系了多家房屋中介公司，但是对于行业内的潜规则，都是忌口不谈，经过多方努力，一位二手房经纪人接受了记者的电话采访。
二手房经纪人：“做赠与的，这个你知道吧，赠与就是为了避税，别的没有什么东西。”
记者：“像这个多吗?”
二手房经纪人：“多，基本上都是走赠与，到房管局一看，基本上很多都是走赠与。”
这位二手房经纪人告诉记者，今年通过他办理的赠与过户交易，比去年明显增加。在河西区房管局，记者得到了证实。
天津市河西区房管局产权科科长王文昌：“赠与件，和去年同期相比，好像比去年多了一些。”
那么为什么会出现这么多的赠与呢?天津市社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫认为，今年国家出台的“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”，将营业税征收的范围，由购买2年之内扩大到5年之内，之后国家税务总局又发出“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”，规定转让房屋要交纳1%到3%的个人所得税，这一系列的房地产宏观调控政策，使得二手房交易的税费明显增加。
天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫：“国家要征收5.5%的营业税，3%的契税，以及个人收入调节税，这三个要加起来就是比较高了，差不多相当于整个房屋交易总价值的8%到10%左右。”
卢所长给记者算了一笔账，以总房价为70万的房子为例，如果购买时间不超过5年就出售，就要交纳接近10%的各种税费，那就是7万元;如果走赠与手续，就可以免去5.55%的营业税和1%的个人收入调节税，省下45500元;如果是死亡继承，连契税也免了，可以省下66500元，这可不是一个小数目。
卢卫：“这一下就触动了很多人的根本利益，所以他要各种手段来逃税、避税，或者这种形式马上反映出来，有很多的地区接连出现假的赠与、假的继承，真交易的这种情况。”
据了解，在有些地区，二手房交易搞“明赠暗出售”的比例接近40%，除了采用“赠与、继承”等手段，还有采用延长交易期、少报交易价格等手段来逃避税费。
卢卫：“这种形式其实有很多风险，容易产生一些纠纷，但是又没有适用的法律来保证，因为你这合同是无效的。”
采访就要结束的时候，记者通过电话联系到了北洋未来公司法人代表吴昆和当时的经办人员李萌。
记者：“过户档案里边的死亡证明和那个遗嘱，你们当时是怎么办理的?”
北洋未来公司法人代表吴昆：“这个已经诉讼法律了，有什么事等着走法律程序，这解释没什么必要了，已经诉讼法律了，由法律来去裁决吧。”
北洋未来公司工作人员李萌：“冯女士的遗嘱这个事我都不清楚。”
记者：“你是经办的，你怎么会不清楚?”
李萌：“我都不清楚。”
记者：“那天我们去找你，为什么躲在卫生间?”
李萌：“我也没什么可躲的，我已经辞职了，先这样吧，电话是长途，花不起钱。”
如今，一个多月过去了，冯女士依然没有拿到自己的房款，而作为买房人，张先生拿着合同、房产证，却拿不到房子。
买房人张先生：“不敢提这事，提这事浑身都哆嗦，作为一个家庭一辈子能赚多少钱，这都是我们辛辛苦苦的血汗钱，亲戚朋友的钱，现在把钱交了，房子拿不到。”
天津市民冯女士：“钱拿不回来，房子还在人家名下。”
对二手房交易征收交易税和个人所得税，是国家遏制投机买房的一记重拳。“上有政策，下有对策。”这些政策出台后，有人想出了很多钻政策和法律空子避税的办法，比如说，一些城市房屋赠与的数量就成倍增加，还有一些地方的一些公证处也门庭若市，有很多人用只公证、不办手续的办法来进行二手房的交易。
这些钻政策和法律空子的办法照理说很难成功，因为每一种办法都要闯过许多关口，而这些关口都有人专门把守。比如办理遗产继承就要按法律要求出示死亡证明书，要拿到死亡证明书又必须通过公安部门。即使这一切都搞定了，还有房屋交易管理部门把收最后的关口，房屋交易部门在审查各种文件的合法性时，很容易看出文件中的漏洞。
但是，这一切关口都可能失守，一些本应当严格执行国家政策、严格按法律办事的人，因为种种动机很轻易地放弃了自己的职责，即使是把活人说成死人这样的事，也可以一路绿灯。正是因为这些把关人的失职，国家调控房地产市场的各种严厉措施，就像重拳打到了棉花上，拳头还没收回，棉花就已经恢复了原样。
如果“上有政策，下有对策”的游戏不能结束，国家政令的权威性和效率就会大打折扣，调控房地产市场政策的效果如何，某种程度上取决于我们在多大程度上压缩各种对策的空间。
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（来源：南国早报 ）房屋因转移登记方式不同，产生的税费也大不相同。如赠与、继承及析产等，过户费用与买卖交易相差大。房产应以哪种方式转移登记？哪些类型的共有房产如何处理可以少产生费用？近日，记者就市民关心的一些问题进行采访
继承比赠予费用少
案例：2002年，南宁市民罗女士以32万元购买了一套商品房，她身体状况不是很好，欲将自己名下房产“给”儿子。但罗女士的情况比较复杂，儿子是她与前夫所生，现任丈夫婚前有一女，她与现任丈夫无孩子，房子是她再婚前购买的。她将房产“转”给儿子，是赠与好，还是继承、买卖好？
记者咨询南国法援律师周代伟了解到，如果是婚前财产，罗女士现任丈夫就没有财产分割权。房屋属罗女士的个人财产，由她遗嘱继承人或法定继承人所有。若罗女士没有立遗嘱指定其子为继承人，那么法定继承人为配偶、子女(包括非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女)。现任丈夫及女儿均有继承权。
记者咨询南宁市房产交易中心了解到，罗女士欲将房产“转”到儿子名下，可以通过“赠与”登记方式办理，需提供房屋赠与合同公证书，然后到契税部门申请完税，之后到交易中心办理过户。赠予公证费为房款的2%，然后还要缴3%契税。房屋赠与的税费比较高，罗女士或可以选择立遗嘱，待自己过世后，由儿子办理房产继承登记。继承公证费为房款的2%，但免契税。
获赠房产再转让税费高
案例：南宁市民柳小姐于2010年给父母购买了一套房产。房子需要银行贷款，由于实施限购、限贷政策，她无法以自己名义到银行贷款，因此在房产证上加上父亲的名字，以父亲的名义到银行贷款。房子首付款是她支付的，银行按揭贷款也是由她偿还，其他兄弟姐们没有“参与其中”。现在，房子还清贷款后，父亲有意将自己的产权“转”给柳小姐，她该如何办理手续，才能节省费用？
记者咨询南宁市房产交易中心得知，房产证上有父母、子女名字的共有房屋，如父母将自己的财产转给子女，只能通过买卖或者赠与的方式办理。“继承”登记只适用于父母已经过世情况，而且其他兄弟姐们同意放弃房产的“继承”，柳小姐才能办理“继承”登记手续。“析产”登记只适用离婚，这套房不能用析产方式过户。
目前，房龄未满5年的房产过户费在9%左右。表面上看，赠予房产产生的费用低，但是获得赠予的一方，日后再转让房产，要交纳高额差额税。两次过户的总费用，远远高于两次买卖的费用。
离婚析产免缴契税
案例：杨女士的丈夫于今年年初去世，他们共育有子女两人，二人均已成家。杨女士与丈夫婚后购有一套单位房，该房屋已被拆迁，于2010年初经过置换获得一套回迁房屋，评估市值为60万元，房屋的共有人为杨女士和丈夫。丈夫去世后，杨女士与女儿一家共同生活在该房屋内，现在儿子提出，该房屋属于家庭共有财产，父亲已过世，他应有继承权。杨女士不知道她与丈夫共有的房产要经过何种方式进行交易，能否通过“析产”登记交易方式，将丈夫所有的房屋产权转到自己名下，然后再与子女们进行财产分割？
记者咨询律师了解到，分家析产与房屋“析产”登记是两个不同的概念。分家析产是属于法律范畴，法律上的分家析产是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割。一般采取“一人独有，给他人金钱或其他方式的补偿”、“出卖该房，大家分款”或“大家竞买”的方式进行。“析产”登记则是一种常见的房屋登记种类，与“继承”登记及“赠与”登记有区别。“析产”登记只适用于离婚析产，即夫妻双方离婚时，就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照相关规定，离婚析产双方免缴交易税费，无需缴纳契税和个税。
杨女士及子女目前涉及析产和遗产继承两个法律关系。回迁房属于杨女士与过世丈夫的共同财产，丈夫已经过世，房子共有关系解体，发生遗产继承关系。价值60万元的回迁房，杨女士享有一半的财产产权，其已过世丈夫所享有的另一半产权财产，应作为遗产进行继承。再次，杨女士及两名子女，3人对另一半产权享有等额继承权利，即各继承10万元。因此，杨女士在交易中心办理“继承”登记后，需向子女二人各支付10万元人民币.
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