多地"绝版"地块纷纷入市 或刺激地王卷土重来
中国证券报2012/09/13 08:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
公开市场数据显示，今年以来，各地虽出现不少地王，但成色远不如以往。业内人士认为，地王的出现，多是由土地本身所处的地段优势促成，而非市场热捧的结果，随着楼市调控的持续发酵，这种趋势还将持续。在近期地方政府推出的土地中，同样不乏具有地王潜质的地块。位于北京西城区的月坛“”地块以及位于上海火车站北广场的一宗土地，被认为“地王相”。地王或在这些优质地块入市的刺激下再现江湖。
地王成色有所下滑
4月16日，位于北京东城区的“香河园3号居住及商业金融用地”，在经过40轮的现成竞价后，最终被南昌市政夺得。按照19.15亿元成交价计算，该地块的楼面地价为25749元/平方米，成为当时的北京住宅用地楼面价的地王。这是今年以来土地市场的地王。
6月18日，恒大地产以13.22亿的价格将广州“天河区珠江新城(小区网论坛)D4-B2地块”收入囊中，折合楼面地价32967元/平方米，成为广州的新单价地王。
7月10日，北京万柳地块以26.3亿元的价格被中赫地产获得，楼面价高达3.38万元/平方米，算上配建的16400平方米回购房，实际楼面价超过4万元，刷新土地楼面价的纪录。
这是今年以来，土地市场关注的三个地王。此外，随着房屋成交的火爆，一些二三线城市的土地市场逐渐回暖，也不断竞出地王。
“今年出现的地王，主要特点是地段好。”链家地产市场研究部常青向中国证券报记者表示，今年以来，地方政府推出一些地段稀缺的优质地块，成为拍出高价的主要原因。北京香河园和广州珠江新城地王，均位于两个城市的核心区域；北京万柳地王处在高校聚集的区域，同样炙手可热。
常青还认为，优越的地段条件，使得今年地王价格虽高，但仍处于相对合理区间。在土地交易中，也很少出现数百轮竞争的场面，并将地价推至不合理的高位。
2009年位于北京顺义的“天竺22号地”曾拍出单价和总价“双料地王”；2010年3月，位于朝阳区大望京和亦庄新城的地块也曾以地王的身份竞出。但在“国十条”出台之后，上述区域虽有优质土地成交，但再无地王诞生。
事实上，今年以来出现的部分区域地王总价和单价均难以和两年前比肩。常青认为，楼市调控正在将土地市场的泡沫挤出，未来的土地市场将趋理性，越来越多的配建要求也在影响土地的成色。
此外，在国土部对住宅用地的出让面积做出限制后，土地市场甚少出现大体量地块交易，这也导致今年出现较多单价地王，总价地王较少出现。9月10日，北京顺义新城一宗38公顷的土地进行现场拍卖，这是北京2010年以来体量的住宅用地。由于配建了商业、保障房和其他公共设施，该地块仅以12.9亿元价格成交，折合楼面价约2600元/平方米。
“高价地”出现几率加大
随着下半年更多土地推出，土地市场回暖势头明显。9月12日，位于上海徐泾镇海田花园区域的一宗纯住宅用地迎来现场拍卖，由于土地区位优势明显，且无配建要求，现场竞价激烈。
虽然该地块最终并未以地王的价格竞出，但楼面价也达到12254元/平方米，溢价率则达到今年罕见的75%。事实上，在近期不少二三线城市土地交易中，激烈的竞价场面也开始出现。在这种态势下，未来“高价地”的诞生几率被认为加大。
另一方面，越来越多的优质地块即将入市，也在加大地王诞生的可能性。近期，北京推出位于西城区月坛南街的两宗商业地块，由于位于的二环线，其地王成色被广泛看好。这也是自2009年初以来西城区首次有核心位置地块上市。业内人士认为，虽然以招标方式出让，但“”的地段仍足以支撑其成为新地王。
在上海近期推出的土地中，同样不乏“准地王”的身影。上海市国土局此前发布了今年次预申请公告，其中，位于上海内环的火车站北广场以北地块以47.46亿元的起拍总价亮相，如果该地块年内成功出让，则有望成为今年上海乃至的总价地王。
此外，在厦门、武汉、温州近期推出的大量土地中，同样不乏核心区域的优质地块。业内人士认为，若土地交易延续7、8月以来的火爆局面，未来二三线城市同样可能有地王竞出。
土地出让收入缩水，地方政府财政压力加大，被认为是其推出优质土地的重要动力。值得注意的是，随着土地一级开发成本提高，以及地方政府对市场的预期向好，不少新入市土地的底价比此前有明显提升，这也成为推高土地价格的内在动力。此外，上半年以来，商品房交易量持续攀高，房企的资金状况大为改善，不少大型房企拿地趋频繁。
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中国证券报记者近日在一线城市调查发现，在售地王楼盘“金九银十”割肉卖房的现象并不罕见。然而，割肉卖房的楼盘并没有迎来预期中的成交放量，即便如此，多数地王楼盘面对生存压力仍准备推出各种各样的促销活动，期望借“金九银十”缓解销售危机。
业内人士认为，地王楼盘由于拿地成本普遍偏高，入市时楼盘定价也较高，一般程度的降价举措恐怕不足以带来成交量的大幅上涨。地王楼盘近期成交前景难言乐观。
割肉卖房求生 成交依旧惨淡
2009年-2010年产生的多个地王，今年陆续入市，但销售情况疲软，楼市调控以来上海多个地王标杆楼盘价格跳水，甚至出现“赔本”卖房的情况。
上海嘉定新城(社区网论坛商铺)安亭(社区网论坛商铺)汽车城板块的常发豪庭项目开盘“破发”，优惠接近楼板价，相当于赔本卖房。该楼盘优惠后1.3万-1.4万元/平方米的均价，单价1.2万元，接近楼面价。2009年底土地出让成交楼面价为12076元，虽单价不高，但土地溢价率却达到惊人的435.29%，被业内人士称为“溢价地王”。业内人士分析，1.2万元的楼面价，加上人工、财务、建安成本和营销费用，保本价至少每平方米1.8万元。中国证券报记者在上海房地产官方网站查询获悉，常发豪庭楼盘今年7月1日起累计推出532套房源，目前仅消化20%，截至9月12日，“金九”仅销售20套，按目前销售速度，远不及8月93套的销售业绩。
无独有偶，上海的“总价地王”中海紫御豪庭，今年5月首次开盘。2009年中海地产以70亿元天价竞得该项目所属地块，平均楼板价达22409元/平方米。此前，市场预期该项目开盘价将高达7万元/平方米，但遭遇宏观调控，项目亮相时报出优惠促销折扣价3.2万元/平方米、均价3.8万元/平方米，出乎业内人士意料，业内人士估计，拿地净价加上建安成本、装修成本等，低至3.2万元/平方米的销售价格几乎为零利润。中海紫御豪庭的“金九”业绩也很惨淡，9月即将过半，仅销售了6套房源。
业内人士表示，常发豪庭项目由于周边配套不够健全，购房者少有问津，而中海紫御豪庭则是因为多数房源都是大户型，房屋总价较高，即使单价有所下调，多数购房者仍然望而却步。
促销花样繁多 房企加力推盘
在北京、广州和深圳，地王楼盘也意识到了生存艰难，近期都准备推出不同程度的促销策略。
作为今年北京楼市最热销的项目之一，出自“广渠路15号地王”的金茂府，自出炉之日起便引人关注。在经历了变更规划风波后，金茂府终于以市区高端住宅的形象面市，去年4月首次开盘的均价维持在5万元/平方米左右高位。
根据北京市住建委的信息，该项目分别在今年3月和8月两次领取预售许可证，根据不同的户型，价格从55000元/平方米左右逐渐攀升至近60000元/平方米。借楼市交易回暖的“春风”，该项目的销售情况颇为乐观。
“金九银十”期间，金茂府和京东商城共同打造网络购房置业活动，推出其投资型精装公寓——19号楼金茂府·悦公馆。该项目预计在今年10月推出，共154套房源，两种户型的建筑面积分别为51平方米和80平方米。由于推出的项目以小户型为主，且采用网络销售方式，预计新项目价格将比之前有所下调。
京城另一个地王项目，远洋万和公馆则在8月31日领取了预售许可证，将一栋住宅楼和一栋办公楼纳入预售范围，9月发力促销的意图明显。由于土地成本高企，该项目同样以高端住宅的形态推出，视户型不同，价格分别在54000元/平方米和58000元/平方米，比前期有明显下调。
相比之下，该项目的销售情况并不符合“金九”的预期。根据北京市住建委的信息，自9月1日开盘至11日，远洋万和公馆尚无一栋住宅售出。业内人士分析，由于网签有一定程度的滞后性，预计零成交的情况不会维持太久。
在深圳，2011年9月，金地集团打造的“天字一号”金地天悦湾上市。天悦湾上市之际正值房地产市场入冬之时，销售情况一直不理想。更令天悦湾尴尬的是，项目附近是多个面向刚需的中小户型楼盘。就在天悦湾推出均价2.6万元的低密度洋房产品之际，的招商观园推出了单价0.9万元起的小高层住宅。今年8月天悦湾推出均价7万元的湖畔联排别墅之时，招商观园竟然推出了起价2.1万元的山地别墅。日前天悦湾方面表示，天悦湾洋房户型近期准备进行一口价促销，价格会有所降低。
广州单价地王项目天銮的销售人员表示，目前该项目正在进行“国际品质生活优先享”的促销。凡在天銮置业的购房者都将获得由三家开发商联合赠送的价值10万元酒店消费券“大礼包”，可以在三家开发商旗下遍布的多家酒店使用。不过，这一促销对于动辄上千万元的豪宅房价而言，似乎并不能让购房者心动。
有广州地产人士表示，该项目开发商资金链并不紧张，出现降价促销的可能性不大。不过，也有地产人士表示，虽然天銮是不限购、不限贷的商务公寓，但目前已售单位多数是去年刚刚开盘时售出的，不能指望这类高端住宅利用刚需市场的成交回暖快速销售，因此只能“慢慢地卖”。
价格预期降低 销售前景难测
中国证券报记者了解到，进入“金九银十”传统销售旺季后，一线城市的多数在售地王楼盘都准备出台不同程度促销策略，但各楼盘项目之间促销力度不尽相同，有些楼盘迫于资金压力割肉卖房，有些则打算在销售方式上突破吸引眼球，还有些甚至表示对这个“金九月”不再抱有太大希望，促销力度有限。
业内人士称，尽管有些地王楼盘现在卖得很肉痛，但不加力促销则意味着将来可能出现巨大风险。地王项目走的都是高端路线，地价占整个开发成本的30%-50%，有的还要更高。这些项目的客户都是少数群体，所以开发商大多不太着急。如果资金链出现问题，开发商就需要通过其他普通项目降价实现快速销售的方式来补充资金，或者直接从地王楼盘割肉卖房。
中房信分析师薛建雄表示，在目前的市场环境下，地王项目遇到不少困难，开发商一旦对形势判断失准，而储备资金不足，确实会对公司运作造成巨大压力和带来极高风险。
“未来一线城市地王项目或调低价格预期。”有业内人士认为，从一线城市目前地王销售情况看，“金九银十”平淡开局，如果不采取积极的销售策略，房企资金压力更大。在限购、限贷等多重制约下，曾经投资客扎堆的高档楼盘销售乏力，开发商除了降价别无选择，在“金九银十”的后半程，部分地王项目或展开攻坚。由于地王楼盘拿地成本普遍较高，入市时楼盘定价也较高，一般程度的降价举措恐怕不足以带来成交量大幅上涨。地王楼盘“金九银十”的成交前景难言乐观。
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