149家上市房企净利仅增6% 半年报终结房地产暴利
证券日报2012/09/03 07:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
由于调控政策得力，房地产由投资投机“炒房”时代进入理性投资时代。但是，对于房地产是否结束了暴利时代，业界似乎还有一些争论。不过近期结束的房地产上市公司的半年报数据显示，房地产暴利时代的确已成过去时。
研究表明，房地产公司的净利增速从2008年的82.38%锐减到10.13%，净利润下降近9成。从房地产公司的2012年半年报数据看，149家上市房企总计实现营收1952.49亿元，同比增18.72%；与此同时，实现净利仅为258.20亿元，同比增幅仅为6.27%。
以四大地产龙头万科A、招商地产、保利地产、金地集团为代表的房地产上市公司增收不增利的情况普遍，虽然现金流好转，但偿债能力仍存隐忧，库存量有增无减。半年报显示：四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。四家龙头公司的净利润增长尚不到平均数。四大房企的存货同比上涨明显，存货合计5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。
增收不增利，这就表明房地产“暴利时代”已成过去。房企“增收不增利”现象与房企“以价换量”分不开。尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减。
为保证全年目标的顺利完成，下半年去库存依然是多数房企的。龙湖地产方面表示，上半年龙湖以消化库存为主。绿城集团表示，为了完成全年目标，在下半年肯定得比上半年卖得多。
国家统计局的数据显示，7月份与上月相比，在70个大中城市中，有14个房价下降，17个持平，在那些房价上涨的城市中，环比涨幅都没有超过1.0%，且有15个城市的房价涨幅比上个月缩小。
上周另外一个热点就是苏宁张近东与京东刘强东的“掐架”升级，由口水战演变为“约赌”。日前，苏宁董事长张近东向京东隔空喊话，称若京东增速超过苏宁易购，将会把苏宁送给京东。 随后，京东商城CEO刘强东连发两条新浪微博称接受该挑战。如果赢过苏宁，将拿出“苏宁电器股票中的一亿股均分赠送给转发这条微博的网友”。刘强东还称，希望苏宁聘请独立审计师来审计。
张近东与刘强东“约赌”引来大量网友围观。不过，网友称，张近东拿上市公司来做赌注，不靠谱。业内人士认为，电商之间竞争，不能单纯以价格作为噱头，也不要停留在口水战层面。
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（来源：上海证券报）中国经济结构的调整，在2012年上半年渐进深水区，每一个行业都在备尝调整的痛苦和发展的考验。房地产业，因为额外又一层调控深意，这种痛苦和考验，就变得尤其鲜明。
根据上证报资讯统计，截至2012年8月30日，已有142家上市房企公布半年报业绩。其营业收入总额1896亿元，同比增长14.66%，归属母公司所有者净利润250亿元，同比下跌1.65%。房企净利率由去年的16.49%下降到今年的14.83%，下降了1.76个百分点。
其实，房地产企业全行业利润缩水始于2011年。根据中国房地产研究会统计数据，包括内地和我国香港地区在内的176家房地产公司，2011年营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。到今年一季度，146家A股净利润94.42亿元，同比下降2.54%。
“对于投资人来说，他看重企业的营收能力，同样看重赚钱能力。房企净利润和净利率的下降，正在引起投资人的担忧。未来，我们将更加关注那些负债率平稳，且有较好盈利能力的企业。”一位香港房地产上市公司投资人表示。
总体来说，142家房企目前还是盈多亏少。其中净利润报亏的企业27家，包括万方地产、ST珠江[简介动态]等。多数企业净利润尚为正值。但如果细看半年报，其实很多企业的盈利已经是“强作欢颜”。比如中华企业，其上半年归属母公司所有者的净利润超过3.27亿元，但如果扣除非经常性损益项目，就是-1.12亿元。究其原因，主要是公司在报告期内以转让子公司股权的形式出售了上海港国际客运中心2号楼项目，转让价格8.17亿元，最终体现在税后上为4.31亿元。
除了盈利能力下降外，一些企业在上半年几乎已无可售地产项目，并正在寻求转型。“报告期内公司无新开工的开发项目，控股子公司东方山水项目也已经结束，使报告期内无房地产销售。公司在报告期内努力拓展建材贸易相关业务，使报告期内公司实现建材贸易类营业收入320万。”东方银星介绍。
在小规模地产公司转型的同时，房地产蛋糕也在越来越向大企业集中。根据统计，“万保招金”四家房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长了近40%，占142家房企总营收的35.5%；四家企业净利润为79.12亿元，占142家房企的三分之一规模。
虽然市场占有率在上升，但龙头房企一样遇到利润率下降的境况。万保招金营业净利率从去年的15.9%下降到今年的11.7%，下降4.2个百分点。其中保利地产[简介动态]净利润24.6亿元，同比减少12.13%，被业内戏称为“牺牲利润抢市场”的代表。
从上半年存货情况看，房企整体库存压力仍然高企。数据显示，142家上市房企存货量高达1.38万亿元，是全部营业收入的7倍多，且同比增长高达26.93%。可以预见，起码在下半年，房企的去库存化仍是主基调。
资金方面，虽然目前大量房企的资产负债率还在60%至80%之间，但细究其负债组成可以发现，142家房企预收账款增加26.89%至5272亿元。业内人士表示，去除了负债里的预收款一项，企业净负债其实已经得到部分改善。“现在房地产企业已经不用考虑是死是活的问题。而是在市场进入门槛越来越高，产品竞争白热化的今天，企业如何才能在政策环境变幻莫测的周期里，稳步储备资源，创新产品结构，打通销售渠道以实现久长经营。”中原地产华北区总经理李文杰称。
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