专家:拓宽投资渠道 商业地产亟须

（经济参考报）在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为继住宅市场之后，我国房地产业发展的又一隐忧。而早在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会提醒，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。专家建议，要及早对商业地产进行调控，完善现有的供地结构，从源头防止商业地产“过热”，同时要拓宽投资渠道，改变社会资本在房地产业内“打转”的现状。

商业地产隐忧初现

中指研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前在北京、杭州等城市，商业地产已出现一定泡沫，需要引起重视。“商业地产的利润大，大家一窝蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也许今天的住宅地产市场就是明天的商业地产市场。”曹旭东说。

商业地产繁荣，众多房企“转商”，显示了住宅调控下房地产企业寄望于商业地产来平衡风险、回笼资金。与此同时，部分投机性需求也转向，商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。

受资本追捧，商业地产持续“走热”，大批投资客乘势“入场”。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。记者走访了解到，目前在北京高端写字楼聚集区CB D区域，租金价格的国贸写字楼等写字楼租金可达每月每平方米1500元左右，银泰写字楼、华贸中心写字楼等租金可达每月每平方米400元至500元。

商业项目供应量大、同质性高，无序、过热发展可能导致泡沫越吹越大。上海易居房地产研究院的统计数据显示，近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍。该院周建成博士认为，未来几年中西部城市商业地产将面临供应过剩风险。

值得注意的是，很多商业项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设，短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者，无疑是将巨大的风险转嫁给后者，极容易使商业地产的泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。

抑制商业地产“亢奋”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、张大伟等专家建议，政府应出台商业地产调控措施，引导商业地产健康发展，防止其步住宅市场“后尘”。严格区分商业地产市场和商品住宅市场，抑制“商改住”和商业公寓的投资性需求，同时，要完善城市规划、调整城市建设用地供给结构，防止商业地产快速亢奋发展。

宋丁表示，短期看，要对“商改住”设置较为严格规范的条件，改变商务公寓无序发展、替代商品住宅的现状，将商业地产与商品住宅做较为严格的区分，防止楼市调控管住了商品住宅、吹大了商业地产。

商业地产发展，关键是要和经济社会发展程度相协调，不能矫枉过正、贪大求全。地方政府和资本都需要冷静，改变现在对商业地产的冲动状态。

张大伟表示，要限制商务公寓市场的活跃性并不容易，即便开发商建的是写字楼，如果价格便宜，一样会被人当住宅用，而动用限购手段也会产生一些负面效果。因此，要解决这一问题，关键在于政府在出让土地时做好规划，合理配置商业用地和住宅用地的比例，避免造成商业用地产供过于求，最后变相转为住宅。其次，合理设置商业地产中配建商务公寓的比例，限制商业地产通过“商改住”的方式钻政策漏洞，变身商务公寓。

“商业地产逐渐吹起的泡沫，既有开发商资本搅局的因素，也有地方政府‘发展’和‘政绩’冲动。”曹旭东表示。

为资本找到新出路

多位专家表示，要抑制商业地产“亢奋”，稳定楼市调控成果，从长远来看，拓宽投资渠道，破除社会资本投资中的“弹簧门”、“玻璃门”势在必行，唯有为资本找到新出路，其在楼市“打转”的现状才能得以改观。

2012年5月，多个楼市成交出现回暖迹象，部分城市的微调政策被决策层和市场所接受，杭州等地先前降价的楼盘出现价格回调、微涨的情况，有分析认为“史上最严”楼市调控政策已经见底，部分专家甚至断言，买房“窗口”已经打开。

宏观经济数据欠佳，稳增长压力空前。在此背景下，楼市以成交放量回应，资本已经跃跃欲试。尽管中央一再表示，楼市调控政策基调不变，但是多个城市的一系列微调政策和市场的反应，让资本又开始紧盯楼市，商业地产也不例外。

张大伟表示，从长远看，要使商业地产健康发展，关键还是增加投资渠道，让社会资本流动起来，同时要加快经济转型升级，改变地方经济过分依赖房地产业的现状，同时启动相关的财税体制改革，使地方政府的财权事责相匹配，缓冲地方政府的“卖地”冲动。

宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。“不管是商品住宅的调控，还是商业地产的调控，要取得长期的效果，必须为社会资本找到新的投资领域”，宋丁说，“否则，社会资本在房地产行业‘打转’的现状很难改变”。