地方松绑楼市政策频触限购红线 引房价反弹担忧
房天下综合整理2012/05/30 13:08
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最近,各地政府相继推出支持首套刚需购房者的微调政策,目前已有接近10个城市调整了公积金贷款上限政策。近日,继厦门拟对多套房认定放松、放开外地人购房的消息爆出,重庆市住房公积金管理中心日前也召开新闻通气会,松绑公积金贷款,贷款额达80万元。多城市政策的微调引发购房者对市场触底的判断。
日前有媒体报道,厦门探索限购松绑政策,对三类人群现有住房不计入家庭拥有住房套数,包括购房者与父母共同购买住房外无其他住房的,购房人现有住房并非个人(家庭)独立产权,产权系与他人共有的以及购房者继承的房子。其打破了此前“厦门家庭禁购三套房”,“外地家庭禁购二套房”等各项限购禁令,放宽了商品房限购的层面,松绑力度较大。 而重庆此次调整公积金政策,不仅将个人贷款限额由20万元提高到40万元,还调整了个贷模式,将公积金中心的“先审后贷”的发放方式调整为“银行先审后贷、中心再审清算”模式,让公积金贷款发放的速度和银行商业贷款的速度一样。
业内人士认为,近几周来,各地政府相继推出支持首套刚需购房者的微调政策,使楼市调控政策见底。从目前看政府再次出台严厉调控政策的可能性已经为零。也是基于这样的判断最近各地楼市交易量出现明显上升。比如,在限购最为严格的北京,5月已经迎来了楼市成交高峰。截至26日,北京新房成交量已创16个月来新高,恢复到调控前水平。北京二手住宅市场价格上涨,成交量也再创年内新高。而在福州等二三线城市,不少购房群体由于担心调控政策放松致房价反弹,新一轮购房潮已在久经观望的准购房人群中暗自涌动。
分析人士认为,限购以来,地方政府微调冲动不断,但大多只是集中在减轻刚性需求的购房压力方面。调整公积金贷款上限政策一定程度上有利于保护刚需入市,而厦门此次传出的消息,将完全打破此前“厦门家庭禁购三套房”、“外地家庭禁购二套房”等各项限购禁令,明显已经触及到放宽限购的层面,如若也被默许,可能将对的限购政策产生很大的不利影响。信贷的松动给予楼市走出底部的政策支持,多个城市对调控政策进行的微调,也引发了购房者对市场触底的判断,从整体市场看,预计部分项目的成交量可能会逐渐增加,但是整体市场限购限贷依然未松,供需关系最终决定楼市的走向,所以之前未降价的项目仍会在购买力不足的情况下在价格上有所调整。
（来源：中国证券报）多位业内专家向记者表示，限购政策将不会有重大变化，预计年内无松绑的可能
近日，楼市似乎等来了盼望已久的信号。住建部默许扬州出台的“买房奖励”政策后，厦门市放宽限购的传言“接棒”，紧接着社科院发布《房地产蓝皮书》称限购或将放宽。
值得一提的是，虽然厦门市房管局时间站出来正面否认了放宽限购的传言，然而这场预期限购放宽风波并未平息。这不禁让业内质疑，难道风向真的变了吗？
对此，本报记者从多家业内专家处获悉，限购放宽很可能是一个“假信号”，预计年内将不会发生重大变化，没有松绑的可能性。
限购放宽或是“假信号”
实际上，中国社科院的《房地产蓝皮书》的上述观点引发了很大关注，市场开始对限购松动形成预期，甚至有不少声音认为各地或许将会陆续出台限购松动政策。
值得注意的是，社科院上述观点同时引发了很大的争议，有多位专家对其释放限购放宽信号持否定态度。
有业内分析人士称，截止到目前，直接针对限购调整的政策，还未出现能够过关的。无论是成都等变相松动限购，还是佛山限购令的松绑，包括上海的居住证三年可够二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。
该人士进一步表示，最近相关部门再次重申限购持续，一些地方政府不太可能再次触及红线。
“限购并不是‘一定’会放松的，而且各地情况均有不同。”中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，“预调，微调不是不可以，关键要看地方政府怎样把握尺度和运用什么方式去微调。只有在不踩红线，不碰触中央底线的情况下，一些做法才能得到中央认可。”
年内限购无松绑可能
“微调是在不改变中央调控政策方向的情况下进行的。而类似佛山等限购放宽的政策，从内容上看，是对楼市调控政策方向的一种翻转，出台的结果是一定会被‘按掉’的。”北京房地产协会秘书长陈志对本报记者如是表示。
在陈志看来，限购是一种手段，是抑制为了“卖”而“买”的投资需求，如果放宽限购，则将不利于抑制投资炒房行为。因此陈志认为，结合目前整体大势来看，今年限购政策不会有松动的可能性。
此外，陈志和陈国强均认为，如果地方政府要进行微调，可以在不改变楼市调控方向的前提下，通过对调控力度和节奏上的把握进行微调，比如利用调整房产税以及提高公积金额度等方式进行微调。
“限购今年不会发生重大变化。”上海易居房地产研究院副院长对《证券日报》记者如是表示，杨红旭认为，限购不会松绑，而针对自住需求的政策总体方向是趋松。
中原地产研究总监张大伟也认为，虽然目前各地方政府的确面临着巨大压力，大部分开发商缓开工不拿地，影响了土地财政及土地税收，很多地方对楼市调控存在微调的需要。但是如果出台激烈的限购放宽政策则难逃被“叫停”的命运。因此短期内，限购不会松绑。
值得注意的是，以往限购政策稍有风动，开发商便会“热烈反应”。而面对此轮限购松绑预期，有业内资深开发商向记者表示，现在房企根本不寄望于今年限购会放宽，开发商现在更关注的是其他方面的微调政策，因为开发商能够借助这些信息和市场反应来调整产品类型和制定开盘价格。
房价下跌不超过三成
上述蓝皮书同时指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性很小。
对此，杨红旭表示认同，他认为，整体而论，今年房价不会下跌二三成。在杨红旭看来，2007年和2008年，商品住宅成交均价基本持平，预计今年这一指数将略逊于2008年。而相比2011年来说，预计房价下跌幅度将在5%以内。除此之外，从今年4月一些数据来看，70个大中城市房价指数同比去年4月下跌1%，预计的月度跌幅不会超过3%。
同时，杨红旭强调，市场预判切莫以偏概全，看到某个项目大促销，就以为整个城市或房价都会跳水二三成。
除此之外，著名经济学家、国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任史炜在一次论坛上也指出，在正常的情况下，中国的房地产不会暴跌。如果是出现下跌的话，按照结构性算的话，是10%-15%。
值得一提的是，有业内分析人士认为，从整体而论，房价确实不会出现暴跌，不过对个别城市来说，下跌幅度可能略有不同。见习记者王丽新
