处置小产权房改“拖”为“试” 实乃必然
北京青年报2012/02/24 08:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
已沉寂一段日子的小产权房出路问题再次成为本周的一大话题。本周三，国土资源部向社会确认，坊间关于今年将选择部分城市开展小产权清理试点的传言属实。国土资源部称：“试点目的是总结完善政策，为启动全面清理小产权房工作做好制度和政策储备。”
小产权房作为地产市场“私生子”一直不为国家承认，也不受法律保护。但小产权遍地开花的最初诱因却很少有人深究。不客气地讲，小产权房这杯“社会苦酒”，很大程度上是1990年代中期的房改滑入“泛市场化泥淖”而酿下的——当年，一些地方一度把保障中低收入群体“居有其所”这一公共服务责任完全甩给了市场。
摘录住建部公开披露的数据，到2010年底国内小产权房建筑面积已高达60亿平米，若拿此数除以13.5亿人口，每个国民可平摊4.4平米。另一官方数据更让人吃惊，已售包括在建小产权房面积，已占到全部住宅面积的20%以上。
鉴于小产权房的确满足了大批城镇中低收入家庭的基本居住需求，从法难责众及于情于理的角度考量，一些地方对存量小产权房多年来一直采取一个“拖”字，而对新建小产权房虽说“禁”字当头,却依然越禁越多——问题的核心就在于离谱的高房价构筑起市场对小产权实打实的刚性需求。
处置小产权房改“拖”为“试”，看似突然实乃必然。以下几件大事的推进已不允许政府再久拖不决,必须在试点基础上对存量小产权房有个了断。
首先，在农村集体建设用地上建造向城镇居民和外来务工人口开放的公租房，已成政府推进保障房工程、增加保障房总供给的重要补充渠道，京沪等特大城市及部分省会城市皆已纳入首批试点。此政策口子一经打开而存量小产权房再不给个说法，违法建设和买卖小产权房的歪风将更加难以控制，因为小产权房和公租房都建在农村集体建设用地上，在地方的“层层阻挠”下，下派的“监管钦差”很难对二者作出准确定性。
其次，这些年包括小产权房用地在内的农村集体用地之所以被各类资本大量低价占用甚至侵吞，与农村集体土地产权不清大有关联。如今，农村集体用地确权登记发证工作已历时两年，最后的收尾就卡在小产权房用地上。按现有规定，小产权房违法用地不允许核发地权证。所以，小产权房这只“拦路虎”，若不能抓紧“清”掉，农村集体用地确权就只能是“半拉子工程”。
还有，在大体完成土地确权发证后，今年要颁行农村集体用地征用补偿条例，该条例作为国务院行政法规，一旦施行对违法侵占农民土地就多出一道法制保障。可如果农村集体用地“原始地权”不清，条例实施就缺乏“底数”作为前提。因而，若“旧账”再不作了断，依法保护经确权后的农村集体用地就无从谈起。
再者，去年始，各级政府实心推进城镇保障房建设，也为破解小产权房难题提供了关键制度支撑和操作前提。只要基本住房保障制度作为“国策”长久推行，小产权房继续“做大”的市场基础就会被逐年掏空，而政府清理小产权房直至最终禁止小产权房，也就不再存有“情理亏欠”。
至于存量小产权房如何“转正”，政府肯定已有初步试点方案。从可行性分析着手，不外乎把在建和待出售的小产权房“并轨”入公租房，已售小产权房则要么在补交各项税费后由国家予以承认，要不由村级集体组织出面，通过货币补偿从购房者手中“赎回”并允许其优先租用。至于试点何时在面上铺开，则要看试点是否顺利，眼下并无时间表。
小产权房产生的深层原因是我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位，是高房价时代的“副产品”。设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节，因为影响面太广。
国土部21日召开新闻发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。（2月22日《新京报》）
终于盼来与小产权房有关的准确消息了。自从2007年当时的建设部发布小产权房风险提示以来，舆论不仅盼望有关部门对小产权房明确态度，而且也希望尽快拿出治理方案解决“旧账”，然而，态度是明确了——小产权房不受法律保护，禁止建设、销售、购买小产权房，却始终没有拿出一个解决“旧账”的方案。
据媒体报道，国土部官员在2008年8月曾透露，相关部门已对部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。但公众没有看到下文。2010年2月，国土部官员再次透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。但公众最后还是等空了。国土部在通报去年一季度土地违法情况时表示，小产权房有所抬头。显而易见，这既是因为缺少统一的治理方案，也是因为地方政府缺乏治理的动力。
如今，有关部门表示要清理小产权房，而且还明确表示要从今年开始，终于让这个久拖不决的问题首次明朗化了。有关部门采取试点清理的方式，是因为小产权房成因复杂，牵扯面广，必须要谨慎操作，先行试点，只有在试点的基础上制定统一治理方案，才可能实现法律与民意的平衡。
在笔者看来，即使是试点方案，也应该问问民意，而不能是政府部门单方面行动。但从报道中看不到有关部门就试点方案要公开征求意见的表态。究竟如何进行清理，公众云里雾里。
据悉，小产权房面积将近60亿平方米，有的城市小产权房所占比例将近一半。这就提醒我们，设计小产权房清理方案时，征求民意是不可缺少的环节，因为影响面太广。尽管有关部门过去对小产权房进行过抽样调查，围绕小产权房也研究了多年，但调研结论是否与民意诉求相吻合，还是一个没有拉直的问号。
或许在有关部门看来，试点清理是小范围操作，影响面不大，试点方案不需要征求民意。但笔者以为，即使是试点，也会触及部分人的利益，试点人群的利益同样需要考虑，理应公开试点方案，给予每个人表达意见的机会。
