多地首套房贷利率下调 地方银行系统逐渐放开
房天下综合整理2012/02/14 08:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（财经）芜湖房地产“救市”政策3天后被叫停，原本对今年政策松动有所期盼的地产界顿时被浇了一盆冷水。
但即便如此，地方对于楼市的托底企图一直暗潮涌动。芜湖之后，广东中山市将商品房限价由每平方米5800元上调至6590元，成为放宽限价令的城市。与此同时，个别地方对限购令的变相放松传言也此起彼伏。
2月7日之时，央行公布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，这使得金融领域对于首套房利率的放松已经在政策上开了绿灯。
“我们在春节后对上海的各大银行系统进行过了解，大致有三成的银行对首套房的贷款利率进行了调整，回归到基准利率上。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。不单是在上海，其他省市也有诸多银行下调首套房利率标准的信息。
不但是在首套房利率上，首套房首付比例也成为地方房地产政策的突破口，2月9日，福建省住房和城乡建设厅召开新闻发布会透露，今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。
首套房首付比例
2月9日，福建省住建厅副厅长李尧介绍，首套房优惠政策的落实并不意味着“楼市松绑”，福建省将继续贯彻落实国家房地产调控政策，楼市差别化的信贷政策、税收政策和部分城市的限购政策仍将继续执行。
与此同时，福州、厦门两地仍将继续执行限购政策，二套房及以上的信贷利率仍将按以往标准执行。据悉，福建省住建厅将配合有关部门，研究个人住房征收房产税试点工作。
目前，福建的房地产市场在政策的抑制下，一度陷入深度调整之中，福建住建厅信息显示，2011年福建房价总体平稳，三季度起价格有所松动，部分城市房价有所松动。数据显示，在刚刚过去的一周（2月6日-12日）福建省会福州住宅成交182套，环比下降7.14%，即便开春，楼市依旧未见回暖。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，福建的首套房首付比例优惠政策不知道什么时候落实，但是这个推行开来的话，可能也会遭致不同意见，各个地方想模仿这一政策恐怕难度也比较大。
“但是若将银行的贷款利率下调，这个就比较好操作，也符合中央的政策意图，”黄河滔认为。
7日央行发布信息显示，要满足首次购房家庭的贷款需求，这是央行继住建部之后再次释放满足首套房需求的信号。此前，央行在广西南宁召开的2012年人民银行金融市场 工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。
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地方银行系统逐渐放开
在上海，政府对于坚持楼市调控的声音正在逐渐“式微”。
在1月中旬上海两会上，上海市市长韩正表示，今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。
彼时韩正指出，“上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度。上海还将继续严格执行住房限购政策。”而到了2月上海的政府工作会议上，部署的23项今年重点工作大纲之中，没有出现房价或者调控字眼。
而在央行的工作会议发出微调信贷支持首套房政策后，目前上海诸多银行已经做出了利率上的调整。据悉，目前国有四大行上海分行和一些股份制银行的上海分行已经逐步开始松开首套房利率政策，知情人士透露，有些银行甚至打出了利率9折的优惠。
不独上海，在江苏省会南京，一些银行也打出了利率折扣，南京一家品牌中介负责人向记者透露，部分的外资银行，也有条件地给出了9.5折的优惠措施。如果对方是公务员、大型国有企业职工等，银行可以给这些首套房购房者提供9.5折优惠。
中原地产人士指出，目前北京市场对于首套房各家银行均可以执行基准，少部分银行针对部分客户再次出现了9.5折及9折的优惠。其表示，目前房贷的基准利率为7.05%，3年期的定存利率为5%，5年期的定存利率为5.5%，如果执行8.5折贷款利率，执行的利率为5.99%，基本接近银行的定存利率。
“还有现在贷款可能比去年好贷很多，去年由于资金紧张，银行要求很高，很多购房者对银行递交了买房申请后，可能要三四个月贷款才能批下来，而今年目前的情况是，银行对于申请的审批提速了，有时候一个月就可以下来了。”上海一家楼盘销售人士对记者表示。
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龙年伊始，房地产市场关注的两件事不外是：温总理再次表态“促房价合理回归”以及银行松动首套房贷利率，这一松一紧的两大动态让开发商体验着“过山车”般的感觉。
长沙：未收到总部调整通知
继北京、上海、广州等一线城市的国有银行将首套房贷利率降回到基准线后，长沙近日也传出首套房贷松动的消息。
值得一提的是，未及一线城市中某些股份制银行已推出首套房带有折扣的优惠利率，本市的某些股份制银行仅表示，部分特别优质的客户争取到基准利率的可能性较大，折扣基本不可能。
而优质客户的考量标准除了申请人的收入水平、信用情况、贷款额度、首套房面积等因素，有些银行还包括了申请人在本行的存款情况和消费情况，例如光大银行长沙分行，该行的相关人士告诉记者，如在本行存入贷款额度的20%或办理白金信用卡及购买相关理财产品就可成为该行的优质客户，享受上浮10%的首套房贷利率。据悉，光大银行对普通客户的首套房利率是上浮15%—20%左右。
本年度货币政策整体宽松的大背景及银行贷款额度在年初较为宽松的契机让去年原本紧缩的房贷适度“放松”了，但最初却被多数开发商误解为楼市调控政策将松绑的“暗示”。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，首套住房需求应属合理住房需求，利率回归基准并不是政策放松，政府对楼市调控的决心、政策不会改变。
而长沙的银行之所以不如一线城市银行那般反应迅速，依记者看来，一是因为长沙作为二三线城市，无论是对新政的消化还是对金融趋势的反应，都有一定的滞后性。其次，长沙地处价格洼地，受楼市调控政策的影响不如一线城市，那些无论是成交量或成交价格都受到极大打击的城市，如今急需松动银根来稍作缓解。
刚需上位：淡市救命稻草
虽然这仅仅只是一个趋势，但对于四面楚歌的开发商而言，却如久旱逢甘露。“好消息！不该让首次置业者买这么大的利率单。”佐佑地产事业二部副部长黄罗生初闻此消息时，兴奋之情溢于言表。
据记者了解，长沙的多数开发商并未收到银行方面关于松动首套房利率的通知，哪怕仅仅只是“有松动趋向”的通知。
但这并不影响某些开发商倍增的信心。在北京，已有开发商押宝楼市回暖开始捂盘惜售，甚至有媒体解读，房地产市场连续成交萎靡，使银行客户骤减，而银行不仅要面对考核压力，还得与同行竞争客源，如果房地产市场仍然处于超低位，银行首套房贷利率出现八五折、八折也并不是久远的期待。
“这只是矫正政策，目的不是救市”，黄罗生却对银行此举不报太大幻想，在他看来，首套利率上浮，已经是偏的离谱了，“把所有人的需求都堵住，迟早会迎来报复性反弹，调控应采取区别对待政策，防误伤。”
“去年就应该调整了，刚需是淡市救命稻草。”黄罗生坦言。
上有政策，下有对策。中央“纠偏”，开发商定会依势做出战略调整，“刚需”或将成今年房地产市场主调：在不同类型产品的推广上，为解燃眉之急，刚需产品必成今年首推产品；而在广告宣传上，以刚需为主题的宣传广告将会大行其道，即使是不以刚需为定位的项目在宣传时也会偏重这二字，犹如现今随处可见的“**元起”，实际上，广告里主打的宣传价位的房源仅仅只有几套而已。
小户型因面积小、成本少、易出手等属性成为投资的产品，前两年在长沙楼市深受欢迎，而今年，投资热潮退去，在产品结构上，在刚需市场上肯定的以二房三房为主的紧凑型产品或将成为今年主流。
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