应充分估计房地产信贷风险 房价"假摔"变"真降"

（来源：新华网）近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。当前中国的情况应该比以往任何国家的房地产泡沫风险都要大。不过，国内银行体系面临着更大的风险是一些金融机构、房地产开发商等否认其巨大风险存在。

比如说，当前银行根据不良贷款余额及不良贷款率都在下降，认为银行信贷风险是在可控制的范围内；又比如，根据银监会对住房贷款的压力测试，国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险等。

但是，上述这些分析是建立在两个假定条件之上：一是房价只涨不跌。这种假定是不成立的。即使政府继续托市，房地产泡沫也可能继续吹大。

二是假定政府公布的统计数据或他们所看到的统计反映市场的实际情况。比如当前住房按揭贷款自住率的比例，如果真如四大国有银行管理者所说，占95%以上，在政府统计报表中每年的房价又上涨不多，那么房地产调控真是多此一举。

可以说，近十年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，很大程度上是银行信贷及优惠税收政策推动的。既然是银行信贷推高的，那么房地产泡沫破灭岂能不带来巨大的风险。特别是到2011年6月末，主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元，比2008年年底增长了一倍。

更为严重的是，据估算，现在55万亿元的银行信贷中，60%至70%的贷款都是与房地产有关。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险有多高难以测算。如果某个资金链环节断裂，就会导致金融市场的系统性风险爆发。我们对房地产市场信贷风险应该做足够的估计。

艳妮表示，9月新增信贷规模肯定会低于8月，可能不会超过5000亿，下半年的信贷也将走低，每个月的规模大概在4000-5000亿之间，全年的规模会更靠近7万亿。

数据显示，9月前半月，工、农、中、建四大国有商业银行存款较8月末减少4200亿元左右。虽然这只是四大行数据，但是在“负利率”下，存款出逃银行是一种趋势， 9月份整个银行业存款将面临负增长局面。

此前，7月银行存款也同样出现了“负增长”。数据显示，7月末，本外币存款余额79.57万亿元，同比增长 16.1%。人民币存款余额 77.97万亿元，同比增长 16.3%，分别比上月末和上年同期低 1.3和 2.2个百分点。当月人民币存款减少6687亿元，同比少增 8166亿元。

不过，预计受季节性因素影响，9月的存款数据不会太低，月底冲刺后，存款可能会有所增加。

券商宏观分析师表示，通常国有大行占全部新增贷款 30%-40%比重，据此测算，9月前半月，全部金融机构新增贷款可能在 2500亿左右。加上外汇占款环比大增，预计 9月新增信贷规模同比下降，环比也会下降。

值得注意的是，此前历次的存款减少多与股市密切相关。不少业内人士分析，储蓄搬家后可能流向理财、信托、艺术品、收藏品市场，甚至选择高风险、高回报的民间借贷市场。储蓄搬家，信贷环境更加恶劣，这对实体经济的影响并不乐观。

前不久，有消息称杭州两楼盘出现“深度降价”，降幅达30%以上，成交均价、降幅均创2008年以来的新低。分析人士认为，杭州两楼盘降价不是孤立的个案，而是整个楼市走势的体现。

杭州两楼盘“跳水”开卖

据媒体报道，近日二线城市杭州有两个新楼盘出现开盘大幅降价，其降价幅度甚至超过三成。

9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓项目保利[简介动态]湾天地开盘，其8900元/平方米的均价相比同区域价格直降4000元，528套房源在几乎一抢而空。该项目也成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量的楼盘。

而几乎就在同一时间，保利湾天地的附近另一楼盘世茂[简介 动态]首府也传出开盘降价消息。开盘3号楼以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元/平方米，均价10200元/平方米，平均降幅达2000多元。

据某性大型房地产商的杭州分公司销售经理透露，此前的新楼盘降价幅度大多在10%左右。不过，在持续的调控政策下，购房者对房价下跌的预期逐渐明朗。购房者对小幅度和非实质性的价格下降缺乏热情。就在保利湾天地之前，杭州多个楼盘降价开盘，然而购房者却不为所动，8月6日低价开盘的丽晶湾到目前为止，销售率只有39.2%。杭州当地的透明售房网数据显示，9月5日，杭州主城区库存为34052套，超过8月13日的33526套，再创历史纪录。

“此次降价幅度确实很大，降价背后显示楼市博弈的天平开始倾向消费者。”快房网首席评论员程伟明表示。房价下跌的行情出现在房价脆弱、敏感的中心城市外围，然后向中心区域传导。

多位专家认为，此次保利湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。

二三线房价可能“假摔”变“真降”

年初限购政策实施以来，多数房地产开发商即使成交量萎缩也坚持不降价，楼市总体呈现“量跌价滞”的局面。7月、8月以来，中央连续多次强调楼市调控的决心、方向、力度不变，8月25日，二、三线城市限购令在浙江台州落地，9月9日，浙江省衢州再出楼市限购令，使浙江省11个地级市中限购城市达到8个。

此前，曾一度稳定的新房价格频频出现打折，但多被业内人士指为“假摔”。然而，随着调控力度持续加码，这种促销折扣的力度越来越大，北、上、广、深等城市的新房价格开始明显低于二手房的房价，而且这种倒挂的趋势还有向其他地方蔓延的迹象。如宁波，仅从表面单价看，现在一些新盘已经比旁边的二手房要便宜10%—20%。

业内人士透露，而这种新旧房价背离现象曾在2008年范围内出现。如果倒挂现象持续一段时间，随着一手房价格的持续下调，高位二手房将进入有价无市的状态，一旦二手房被迫下调售价，整体楼市价格的下降通道也将随之展开。“在某些区域，这将意味着这个城市整体的房价在今年的下半年将呈现一个明显下降的趋势。”

8月以来，一线城市房价出现了不同程度的松动。在广州，中秋假期期间的优惠也未能打动购房者。据网数据监控中心统计，上周广州楼市持续量价齐跌，十区二县市网签1303套，均价为10511元/平方米，下跌12%。

随着台州限购令宣告二、三线城市限购时代真正来临，很多开发商转战二、三线城市规避限购的策略已经落空，楼市下跌预期正日益弥漫。

9月12日，中国证券报报道称，有消息人士透露，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉，同时还要求银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。通知强调，“各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入”。