商业地产被指将消亡 旅游地产逆势成"绿洲"

住宅调控之下，相关的房企纷纷转型商业地产，不过，骏豪地产主席张曦在与《每日经济新闻》沟通时语出惊人地指出，自己并不看好目前火爆的商业地产，特别是shoppingmall的商业业态，未来可能会消亡，因此在调控之下，骏豪地产的突围路径选择旅游地产。

本报记者进一步调查后发现，住宅调控之下，不少房企已将避限的旅游地产作为突破口之一。不过也有专家对此质疑，房企扎堆旅游地产，不乏挂羊头卖狗肉行径。

骏豪地产主席张曦：商业地产将消亡

住宅调控之下，就在各大房企重镑出击商业地产之际，张曦却表示不看好商业地产的发展前景，且表示没有进军商业地产的打算。

张曦认为，互联网的兴起，将导致网购成为趋势。一些宅男宅女已离不开电脑，包括购物在内。这种趋势将逐渐淘汰目前以购物为主要功能的商业地产，如以shopping mall为代表的商业业态等。“但是我也判断不出来这个时间节点，可能在20年以后，也可能更长远些。”不过，他特别指出，这里所指的商业地产，不包括居住社区的配套商业业态。

住宅调控之下，不看好商业地产的张曦，却非常看好大多不受限的旅游地产。

张曦认为，旅游地产伴随着地产调控之下房企转型的内在驱动而发展起来。在调控常态化之下，大多不受限且非常个性化的旅游地产生命力。而目前一些旅游地产项目中的高端物业别墅业态的开发中，投资也高达50%以上。

正是基于对旅游地产的看好，张曦领导下的骏豪地产将主攻点对准旅游地产。据其透露，公司下半年将投入50亿元在桂林、西安、重庆、大连等二线旅游城市拿地，以进一步扩大旅游地产业务版图。

旅游地产成投资黑马

住宅受限，导致房企寻路转型的过程中，旅游地产逆势被关注，骏豪地产并非个案，雅居乐是另一个典型代表。

雅居乐上半年财报显示，上半年公司确认销售金额约115.05亿元，其中位于海南陵水的旅游地产项目海南清水湾确认销售金额为56.9亿元，占总销售金额的49.5%，同比增加2.5倍。

初尝旅游地产甜头雅居乐，目前已先后在云南、海南、中山、辽宁等旅游区拿地，加大旅游地产开发比重。以旅游资源丰富的云南为例，上半年，雅居乐分别与云南瑞丽市、西双版纳等签订了投资框架协议，涉及瑞丽市雅居乐旅游度假项目、辽河口红海滩湿地旅游综合体项目以及景洪市雅居乐旅游度假项目等项目的开发。

本报记者也注意到，碧桂园刚宣布8月销售业绩单中，59亿元的单月销售额中，惠州十里银滩旅游地产项目贡献了39亿元，占比达66%。

而地产业排名前十的恒大则宣布将旅游地产在业务中的比重提高至20%，同样排名前十的保利，也宣布旅游地产是集团旗下四大业务定位之一。

此外，住宅调控之下，目前龙湖、万达、富力、华侨城等皆在旅游地产领域大肆开疆拓土。

（来源：北京晨报）9月，部分上市房企开始公布8月份销售业绩。在8月份超半数房企业绩出现下滑后，9、10月房企间分化可能将继续扩大。

据链家地产市场研究部统计，截至9月8日，已有11个上市房企公布了1—8月份的销售业绩，各上市房企1—8月份销售额依然同比大涨。9月13日，龙湖地产宣布8月单月实现合同销售金额32.1亿元，环比增长25.9%。数据显示，今年1—8月，龙湖集团已累计实现合同销售金额240.2亿元。其中，8月份北京龙湖长楹天街公寓和商铺新品入市，开盘当天售罄，签约金额超过5亿元，两类产品销售均跻身本月市场前十名。业界人士认为，丰富的产品线和灵活的销售策略，是龙湖应对当前严峻市场调控、确保销售稳定增长的关键。

而与此同时，有近半数房企8月销售额开始出现大幅下降。链家地产首席分析师张月认为，总体来看，品牌房企的业绩仍然比较乐观，但是也需要面对市场环境严重滑坡情况下，四季度业绩调整与重新转型的新压力。

从已公布的房企业绩情况看，有5个房企8月单月销售业绩同比下滑，其中富力、何景泰富及首创均创下了今年单月销售额，平均同比下滑达到24%。而首创8月单月销售额同比下降43.1%，下滑最为明显。据链家地产市场研究部统计，8月当月，首创置业完成签约面积6.2万平方米，较去年同期下降30.7%，公司实现签约金额人民币6亿元，较去年同期下降43.1%，这也是首创今年以来首次出现单月销售额同比下降。链家地产首席分析师张月认为，首创的中报显示，目前首创置业在售的19个项目中，有10个位于京津地区，在8月份京房地产市场成交低迷的情况下，首创难掩销售业绩大幅下滑。

■专家看法

部分房企或逆势扩张

记者了解到，在目前公布业绩的房企中，有超过7成的房企1—8月份销售额同比增长超过30%，其中，万科、保利、融创、世茂房地产等品牌房企截至8月底，均完成了全年销售额的60%以上，同时，在今年取得良好业绩的万科、融创、保利等大型房企均表示下半年要加速拿地，增加土地储备。据链家地产市场研究部统计，8月份，包括万科、保利在内的10大品牌房企拿地达到28块，较7月份上涨近2倍，同比去年增加了64%。

链家地产首席分析师张月认为，目前市场已经出现明显的分化，拥有良好业绩的品牌房企积极拿地，逐渐开始逆市扩张。而资金紧张的中小房企目前行动则较为保守，如何快速回笼资金则是其目前面临的主要问题。

专家分析认为，迫于一线城市的成交压力，今年各房企销售业绩转为以二三线城市项目为主，而未来一旦二三线城市执行限购，有效需求会明显减少，房企将要面临空前的生存压力，部分边缘化小房企或遭淘汰。同时，大部分房企也会进一步加速自身去库存进程，通过打折、降价来实现资金“套现”。

 链接

房价跳水搅乱业主心态 降价维权法律难认定

“房价停涨，不代表不反弹，更不代表房价拐点。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在自己的微博上道出如今楼市的现状。

国家统计局9月18日发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，8月，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格每平方米15773元，与7月份相比略有下滑。虽然降幅仅为0.41%，但却为去年9月以来首次下降。

“目前楼市均价的下降，主要与成交结构有关，其中某些具体楼盘的价格波动幅度早已远超平均水平。”房地产高级经济师章林晓对《法治周末》记者表示。

这一点在北京周边楼市体现得尤为明显。由于房价大幅跳水，甚至引发当地部分业主的维权潮。他们寄希望通过组织“降价维权”行动获得开发商的补偿。然而，就这种维权是否有法律依据，开发商和业主存在很大争议。

业主维权始于楼市降价

步入“金九”时节，北京楼市却并未出现往年的盛景。8月住宅成交量创三年新低的阴霾尚未散去，“金秋”小长假的表现也不如往年。

房地产综合服务商亚豪机构的数据显示，去年中秋期间北京共有13个项目开盘，今年同期开盘数量仅为5个，新增供应套数与面积也分别减少47.2%、31.2%。而新建住宅价格环比持平。相对于，北京的新建住宅价格不仅已经连续3个月停涨，还连续8个月出现同比涨幅不断下降的态势。这其中，京郊楼市成了北京楼市停涨的重要原因。

以顺义区的香悦四季楼盘为例，记者了解到该楼盘2010年年底开盘时每平方米均价高达1.8万元，现在通过优惠活动，折后价格每平方米仅1.2万元，降价幅度达1/3。

然而“降势”的当数一直被认为楼市泡沫重灾区的通州。近期，通州两大楼盘华业东方玫瑰与京贸国际城开始降价促销，因降幅较大，引发部分业主激烈的维权活动。业主的维权行动不仅令开发商倍感压力，而且引起了业内的广泛关注。

8月初，通州华业东方玫瑰推出二期A9号楼80多套特价房，均价为每平方米1.45万元至1.55万元，与今年4月A4号楼每平方米高达1.8万元至1.9万元的开盘价相比，降价幅度超过18%。

此番降价引起了部分前期业主的不满，部分业主联合起来发表公开信对开发商进行谴责。此后，部分老业主多次来到华业东方玫瑰售楼处现场聚集抗议，要求“现金补差额款或退房”，纷争持续数日。

终于，华业地产于8月17日就此事公布了一份名为《诺亚方舟计划》的补偿方案。该方案中提出，可以按照合同价的5%返还A4号楼购房业主购房款，但并非现金返还，而是以冲抵物业费或车位租赁费等三种方式进行冲抵。如不接受返还方案，还可以选择无约束换房，根据需要换至A9号楼；或者无理由、无条件退房。

不过，直到8月19日该方案正式实施，仍有部分老业主通过公开信等方式表达不满，谴责开发商“补偿力度不够”、“不返现金没诚意”等。这份看似开发商完全妥协的补偿方案，仍未能完全缓和业主与开发商之间的矛盾。

链接

前8月房地产投资37781亿 同比增长33.2%

（来源：解放日报）国家统计局统计数据显示，今年1至8月，房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。其中，住宅投资27118亿元，同比增长36.4%。

1至8月，房屋施工面积442616万平方米，同比增长30.5%。其中，住宅施工面积339163万平方米，同比增长28.9%。房屋新开工面积131881万平方米，同比增长25.8%。其中，住宅新开工面积102089万平方米，同比增长22.6%。房屋竣工面积37095万平方米，同比增长14.7%。其中，住宅竣工面积29742万平方米，同比增长13.6%。

1至8月，商品房销售面积59854万平方米，同比增长13.6%。其中，住宅销售面积53540万平方米，同比增长13.1%;办公楼销售面积1090万平方米，同比增长12%;商业营业用房销售面积3826万平方米，同比增长18.3%。商品房销售额33264亿元，同比增长25.9%。其中，住宅销售额27755亿元，同比增长24.4%;办公楼销售额1511亿元，同比增长34.1%;商业营业用房销售额3373亿元，同比增长34.1%。

1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。其中，国内贷款8889亿元，同比增长5.1%;利用外资633亿元，同比增长71.5%;自筹资金22253亿元，同比增长33.8%;其他资金22963亿元，同比增长21.5%。

8月份，房地产开发景气指数为101.12。

保证金纳入存款准备金 新规是否有利楼市调控

(来源：搜房网综合整理)

记者从多位银行业内人士处获悉，中国人民银行已下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。据业内人士介绍，根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行自9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。一位城商行总行人士称文件已下发到该行。

“9月起，银行保证金存款需纳入存款准备金的上缴范围。”的消息让本已处于水深火热中的房地产行业“痛不欲生”。据业内人士测算，这一政策调整将可能在未来6个月冻结资金9500亿元左右，相当于上调了两至三次存款准备金率。

“这一政策会进一步缩小银行的放贷额度，虽然"金九银十"会对房产市场有推动作用，但这一刺激有限，第四季度可能会迎来拐点。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示。

房地产备战“金九银十”

相关数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业资金来源47852亿元，同比增长23.1%，自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，调控周期内自筹资金的比例明显上涨。因而，“资金回笼”成为了各个房地产企业共同的诉求，而每年的“金九银十”便是备战的重点。

上海中原研究咨询部总监宋会雍对《国际金融报》记者表示，“尽管房地产行业整体资金压力比较大，但像万科之类的大企业的资金链基本没有问题，据我了解上半年他们回笼资金有600亿元。另外，此次的调控主要是抑制通胀，而且随着"金九银十"的到来，短期内对房地产行业资金链影响不会很大。”

“这一政策的出台可能会对购房者的按揭造成影响，进而影响资金回笼。”浙江省杭州市某房地产公司的财务总监张先生告诉《国际金融报》记者，我们上半年的销售额已经受到影响，因而今年对"金九银十"十分看重。至于明后年资金链的情况还要视市场形势和调控的严厉程度而定。

事实上，“资金链难长久支撑”是多数中小房地产商的缩影。上述财务总监张先生对记者表示，“目前公司已针对"金九银十"制定相应的推盘和促销活动，据我了解，别的公司也都在摩拳擦掌做准备。”

房贷额度进一步缩减

此前，曾有消息称由于央行的政策，部分银行已停止发放房贷。就此，9月4日，记者致电部分商业银行的客服热线了解到，工行、农行、建行、交行、招商银行(600036,股吧)等均未接到停止发放房贷的通知，而且房贷政策也没有变。

对此，一位商业银行的经理告诉《国际金融报》记者：“房贷是一项盈利高、坏账率低的业务，尽管政策下来后，房贷额度会降低，但不可能停止发放。不过，拿到贷款的时间可能会延长。另外，每个月的放款额度都是上个月定下的，所以暂时不会有太大变化。”

宋会雍也指出，“不可否认，此次调控会降低银行房贷的总额度，相对于一手市场，二手市场的影响会更大。”

首都经贸大学财政金融学院教授焦建国则指出，“央行对各银行都设有一定的"过渡期"，近期会比较平稳，但今年年末或明年年初会有较大改变。”不过他也表示，“总体而言，这次调整对信贷和股市的影响更大，目前货币政策紧缩的力度太大，并没有给市场自我调整足够的时间和空间，对总量控制应该从下猛药向平缓化过渡。”

第四季度或遇拐点

中指研究院报告显示，8月，上海、深圳等十大城市住宅均价为15773元/平方米，环比下降0.41%，为去年9月以来首次出现月度环比下降。据记者了解，目前，北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一个月下降近3000元/平方米。在上海，二手住宅议价幅度达15%，且降价趋势正在蔓延。

8月住宅价格环比涨幅居前的城市基本上都是二三线城市。9月前夕，浙江省台州市发布了商品房限购政策，成为近期被纳入限购的二三线城市，并且没有明确限购政策截止日期。另外，住建部与20个二三线城市已达成限购协议。随着二三线城市的限购令的逐渐出台，市场对房价下跌的预期进一步高涨。

“目前房价调整已有所效果，但效果有限，总体在5%左右，而且大多数集中在中低端市场，不过受这一因素的影响，"金九银十"的推动作用不会像往年那么大。”宋会雍说，同时他也指出，“未来如果CPI（消费者物价指数）仍然降不下去，那央行可能在利率上做文章，那时对房地产行业的影响会更大。”

尹伯成则明确指出：“虽然九十月份推盘促销的增加看似火热，但会进一步加速供求矛盾，再加上后期政策影响的真正到来，第四季度出现拐点的可能性很大。”

评论：羡慕嫉妒恨 企业"无息房贷"背后的较量

“安居乐业”，从古至今便是每个人的奋斗理想。对于一些企业的员工而言，这个理想或许可以早一点实现。

今年以来，几大互联网公司突然约好了一样，争相推出为员工解决住房问题乃至子女教育问题的措施。继腾讯斥资10亿元为员工提供无息住房贷款后，阿里巴巴推出30亿元无息贷款服务，并声称将进一步与地方政府合作，谋求解决员工子女入托、入学问题；刚在美国上市的人人网，也提出了员工可享受40万元无息贷款的措施，一举将互联网公司提供的单人贷款额推至新高。

除了局外人“羡慕妒嫉恨”外，这些公司的员工如何看待这些新福利？企业为何愿意向员工推出无息房贷，其背后有怎样的利益较量？

■员工说法

“能解决一部分问题”

余女士（上述三家公司之一的员工）：

我已经达到了享受公司无息住房贷款的条件，可面临的现实难题是，无论是20万还是40万，在北京这种地方能买的面积仍然很小。公司出了这笔钱是好事，但归根到底房价仍然是太高了。有些专家和房地产开发商建议套房子买小些买远点，但是那样的话将来生儿育女和现在的交通问题又无法解决。这些困难都是综合的，公司再有钱，能解决的也只是一小部分。

“制度设计并不完美”

王先生（上述三家公司之一的员工）：

据我的了解，这个措施也不是非常完美。比如说要享受这个无息贷款，除了服务年限有要求外，还要求必须在工作地没有购买住房。但如果有的员工前几年通过辛苦工作、家庭借贷或别的方式提前购买了住房，这时候就享受不到贷款了；而如果有的员工比较看得开，前几年把收入拿去做别的投资了，现在依然可以享受到无息贷款。而这两种员工可能在别的方面都相同。

但是也比较理解公司，毕竟没有完全意义的公平，这个优惠如果实施起来太复杂，可能产生的问题要比解决的问题更多。而且指望公司来解决所有困难、承担所有义务也不现实。

■旁观者说

“退回计划经济时代了？”

侯先生（某互联网门户职员）：

刚听说这个消息时心情挺矛盾的，首先肯定是为那几家公司能拿到贷款的兄弟们高兴，奋斗了这么久，公司给了回报。但是，公司管住房，将来甚至管子女教育，这不是又退回计划经济时代的大锅饭、企业变成小社会了吗？我们现在天天做的新闻、评论，都是呼吁市场经济，呼吁竞争，呼吁多劳多得，现在最有钱的公司，反而开始倒回去搞社会保障了。当然，国外很多公司福利也非常好，不过我看到的大部分是改善工作环境、增加假期、提高员工自由度等措施。也可能在中国，最实际的员工福利不是这些，首先是房子孩子吧。你也可以说我这些担忧是酸葡萄心理。

■网友“微”观

“员工比客户更重要”

@邱豁达（品牌推广人）：“小孩上学、住房、就医”是企业每一个员工都会面对的3座大山，企业不帮助解决，它仍在那里，员工怎么办？客户重要，员工更重要，如果我们用搞KPI（关键业绩指标）的劲头来认真对待它，它一定会帮你更好地完成KPI。

@朱珍时(星光影视传媒副总裁)：要感谢阿里巴巴的马云和腾讯的马化腾，“马氏兄弟”在对员工住房政策上的大力扶持让很多人找到了新的人生方向，那就是要么跟着马云混江湖，要么给QQ卖命，研祥的陈志列前不久盖楼也是这个事情，主要给员工的。不解决住房问题，民营企业哪还留得住人啊。

■业内观点

“实际投入用不了那么多”

Dubchen（互联网产品设计师）：

阿里巴巴为员工提供住房贷款这事肯定是好事，能维持团队稳定也能解决员工实际问题，在年中工资普涨之后继续提供无息房贷，不至于再被别的公司挖人了，牛！只是30亿这个数值，算到最后可能不需要这么大投入。

按照人均贷款20万计算，30亿/20万，说明有15000人工作满2年以上；算上工作2年以上可申请更大的贷款额度，则30亿的总量大概可以支撑10000人。

要注意的是，这个住房贷款是购买首套房时用的。阿里系一共才2万多人，有需要，同时具备申请条件的（在里面工作2年及以上，还没有买过房子）会有10000人吗？实际上大概不需要30亿元这么多。

“闲钱的靠谱用法之一”

Bugflex（互联网猎头）：

现在互联网公司的竞争已经全方位展开了，以前是比拼产品功能、推出速度、广告覆盖和上市融资能力，现在代和第二代互联网公司的格局基本上确定，大家开始做内功，都开始发现人才的重要性。这种资源临时去挖掘、培养显然不现实，所以就剩下两条路，对人才，留住自己的，挖来对手的。

这种事在硅谷早就发生过，甚至现在要衡量硅谷哪家公司要崛起、哪家公司要衰落，一个重要指标都是看它的人才流入流出速度。Google挑战微软的霸主地位时，一开始不是比收入、比产品竞争力，而是比人才流向。微软因为反垄断案，在程序员里名声受了影响，大量一流人才流向了Google，鲍尔默甚至因为某个高管跳槽去Google摔了凳子。而在现在，Facebook要挑战Google，大家首先看的也是人才流向，佩奇为此亲自担任CEO来应对Facebook的挑战。

中国互联网看到这种现象的人也不少，所以用中国特色的手段来留住人才，就是这些大佬们首先要考虑的问题。反正每家公司账上都趴着几亿几十亿美元的资金呢，投资在人力上，比收购公司、拓展新业务风险小得多，也靠谱得多。

■专家说法

人才竞争开始差异化

洪波（资深互联网观察家）：

这些公司出台这些措施，首先肯定是出于自身的需要。目前一线城市的生活成本上升比较快，住房是成本里很重要的一块，无论是租还是买，对员工都形成了巨大的压力。这时候推出无息房贷，首先能保护自己的人才。

从竞争的角度看，以前互联网公司能给员工提供什么待遇呢？除了工作能力的锻炼，也就是简单地提供薪水和期权。现在期权、高薪大家都能提供了。这时候弄点不一样的出来，买房啊，子女教育啊之类的提供一些实惠，这种差异化的竞争就更有利于争夺人才。

从另外一个角度来说，住房无息贷款也有点“期权”的意思，在“绑定员工”方面会有不错的效果。因为如果员工要辞职，可能要额外付出贷款的利息。而公司里那种没有跳槽和创业想法，只想踏踏实实干活的员工，这种措施等于基本锁定了这类人才。

在效果方面，这个措施还有助于防止一些创业型的小公司来挖墙脚。以前小公司对大公司的竞争优势，最明显的除了发展前景外，就是更多的期权。但是在享受了住房贷款之后，员工就会思量一下，是去争取前途未卜的期权呢，还是先享受眼前这数十万现金。而小公司由于现金流有限，更没有大公司所具有的政府、银行人脉，基本很难推出相同的措施来竞争。

至于其他已经上市的互联网公司是否会推出类似措施，还不好说。毕竟国内的人才竞争比较无序，互相挖人、甚至整团队的搬迁也比较常见。企业在应对无序的人才竞争方面也会有不同的做法。