张文忠：立足城市体检，科学推进城市更新行动
中国房地产报2025/06/12 08:00
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中国科学院地理科学与资源研究所二级研究员
中国城市规划学会副理事长
住房城乡建设部城市体检专家指导委员会委员
张文忠／文
城市体检是城市更新的基础。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称“意见”），明确提出“全面开展城市体检评估，建立发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作路径”。通过对城市住房—小区（社区）—街区—城区（城市）的体检，能够及时发现城市规划、建设和治理中存在的短板和弱项，城市体检凝练出的问题清单和整治建议清单是谋划城市更新项目的重要依据，为实施老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区和传统厂区的改造升级、基础设施和公共服务网络的完善，以及历史文化街区保护等城市更新工作提供了更加精准化、规范化和科学化的依据。
城市体检是城市更新的基础
通过对城市现状分析、实时监测和动态预警等方式，能够及时发现城市规划、建设和治理中存在的短板和不足，形成快速评估、监测和反馈机制，为城市更新厘清难点问题和重点任务。城市体检聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”建设目标，查找群众反映强烈的急难愁盼问题和影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。住房维度体检强调住房的安全性、功能的完备性、建筑的绿色化和智能化建设水平，价值取向是引导城市更新为人民群众提供更安全、更好的住房。小区（社区）维度体检强调群众日常生活的方便性，重点检查群众最关心的养老、托育、停车、公共活动空间和物业管理等的配置状况，目标是引导社区完善服务设施，为群众日常购物、养老、教育和医疗等提供多样化的服务。街区维度体检主要强调群众就学、文化体育活动设施的便利性和舒适性，以及街区的发展活力，主要检查学校、运动场所、公园绿地、文化活动中心等公共服务设施的配置数量和服务水平，同时关心老旧商业区、老旧厂区和老旧街区的发展活力，目标是提高街区的服务水平，促进城市空间有效更新和提质增效。城区（城市）维度则关注城市的生态宜居水平、历史文化保护、产城融合水平、安全韧性等内容，目标导向是提升城市特色、承载力和竞争力，促进城市可持续发展。
住房维度体检结果是既有建筑和老旧小区更新改造的依据
许多老旧住宅的居住条件与“好房子”要求存在一定差距，意见提出加强既有建筑改造利用和推进城镇老旧小区整治改造的任务要求。住房维度体检围绕住房的安全耐久、功能完善和绿色智慧等构架指标，对住房进行建筑质量评估，识别各种安全隐患，并在与居民协商的基础上，确定既有建筑的修葺和老旧小区的更新内容，更新内容主要涉及三个方面。一是对于住房结构存在严重安全隐患、不具备加固维修条件的房屋翻新或重建，对于缺乏必要居住设施的住房，要进行住宅成套化改造，改善居民的居住条件。二是对存在房屋破损、管线老化，但没有结构危险的房屋进行修缮，重点解决老旧住宅下水道堵塞、水管老化破损及跑冒滴漏、燃气管道老化、暖气管道老化破损、电路老化等基础设施问题。三是对居民老龄化程度较高的住宅楼，积极推进适老化改造，根据居民意愿加装电梯，修建无障碍通道、引进老年人生活照料、康复护理和老年食堂等，满足老人生活需求。
小区（社区）维度体检结果是完整社区建设的重点方向
意见提出，要“构建城市一刻钟便民生活圈”，为居民提供日常购物、出行、养老、教育和医疗等提供多样化的社区公共服务。社区维度体检围绕设施完备、环境宜居和管理健全等方面构建指标，查找公共服务设施缺口以及街区环境方面存在的问题，推动改善居民的居住、生活和出行环境，建设环境优美、生活方便、邻里守望的宜居社区，为居民营造便利和舒适的宜居环境。一是针对基本服务设施配套不完善问题，重点要推进完整社区建设，开展社区嵌入式服务设施建设，补齐和完善社区卫生服务站、幼儿园和养老院，以及文化、体育、助餐、家政保洁、便民市场和快递点等社区专项服务设施，构建一刻钟便民生活圈，保障居民日常生活需求。二是围绕“一老一少”需求和服务不到位问题，推进居家、社区和机构养老融合发展，建设婴幼儿照护服务中心、公立幼儿园等，解决托幼托育机构费用高和数量不足的问题。三是提升社区公共空间的舒适性和建成环境的宜居性，如完善老年人户外休闲活动空间，增加儿童户外活动设施，清除社区人行道障碍物，确保通畅，增加无障碍设施，满足不同居民群体对社区户外活动空间需求。通过改扩建或拆违等手段，充分利用社区边角余地进行绿化美化，增加社区的绿地、街心花园、口袋公园、休闲小广场和社区文化体育公园等，提升社区环境的宜居水平。四是提升社区的物业管理水平，为居民提供多样化的便民服务，增加居民和物业间的黏性，提升居民对社区的认同感。有条件的社区，要积极进行信息化、网络化改造，提升社区智慧化水平。
街区维度体检结果为建设特色和魅力街区指明方向
街区维度的体检主要侧重街区宜居环境建设，重点检测居民就医、就学、运动休闲、文化和购物等行为活动的方便性以及街区的发展活力，即意见提出的“因地制宜打造一批活力街区”。街区尺度更新目标是改善居民生活、休闲和消费环境，建设环境优美、生活方便、具有文化内涵的特色街区，挖掘和再现街区的传统历史和文化传统，打造各具魅力街区，提升街区的吸引力。一是增加文体设施和组织各类文体活动。增加公园绿化活动空间，在条件适宜的地方，建设运动公园、儿童公园，对于空间不足的，建设小型公园和居民休闲活动空间。依托街区内的美术馆、博物馆剧场等公共服务设施，以及行政机关、企事业单位和科研机构等场所资源，拓展公共活动空间和场所。二是推进中心城区和郊区学位的均衡发展，确保基础教育学位与适龄人口变动相适应。动态把握各学段学龄人口及学位的匹配程度，形成更加有效的教育资源配置机制，提升各街区基本公共教育服务水平。三是从街区角度协调和挖潜车位，解决停车难问题。优化停车空间，充分利用垂直空间，提高停车的空间利用率和停车位配建标准；同时，要适应车辆的发展新趋势，扩大新能源汽车和电动自行车的充电桩数量。
城区（城市）维度体检结果是提高城市宜居性和可持续发展能力的重要支撑
城区（城市）维度更新的目标主要是促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升。围绕增强城市的竞争力、宜居性、吸引力和包容性，找出建设、运维和管理的问题和短板，通过实施城市更新补短板、强弱项、固底板、扬优势，完善城市功能，提升城市品质，改善城市人居环境，创造高品质生活空间。一是稳定提升城市环境健康水平。维护城市的自然生态环境，增加城市公园绿地，提升绿化和美化水平；对空间污染的常态化治理，重视对城市噪音和水污染的防治，增强居民环境健康参与意识，推进垃圾分类处理。二是重视城市的安全韧性。提高城市的应急减灾能力，预防突发性灾害，包括提高城市对洪涝等灾害的防范标准，提高城市对突发事件的预警能力，建设各种级别的应急避难场所，完善城市应急体系。三是促进产城融合和职住平衡。合理规划城市功能空间布局，协调生活空间和生产空间关系，鼓励多样化的土地利用、多元化的城市功能布局，降低居民在工作和生活上的钟摆式通勤方式；完善城市各类服务设施，提升城市设施的可达性，降低居民在日常消费、游憩、就医、上学等方面的出行距离。四是重视保障性住房的建设，确保住有所居。结合各城市经济社会发展和住有所居的需要，加大保障性住房供给，改善居民的生活条件；针对流动人口、新毕业大学生，重点推出公共租赁住房，增强城市的吸引力。五是提升城市的包容性，城市更新要着眼于不同群体如老年人、儿童、残疾人、低收入人群、外来人口等对城市多样化的诉求，尽最大努力满足不同群体对城市各种服务的需求，促进城市的吸引力、创新力和竞争力。
总之，城市体检是实施城市更新行动的重要基础，通过对住房、小区（社区）、街区、城区（城市）维度的全面体检，可以揭示潜在的城市病症，深刻把握各类群体对城市发展的需求和期许，找准城市更新的重点和着力点，提升制定城市更新专项规划、片区策划及项目实施方案的精准性和科学性。
