业界:北京楼市下半年成交低迷和局部回暖将并存
经济参考报2011/06/24 12:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
位于上地东的住总万科·金域华府项目950套房源一次性放量入市，并在开盘两天即取得销售额逾12亿元的佳绩。这不仅突破了万科在北京单盘单次入市房源的值，更创下今年北京商品房单个楼盘一次性入市房源的纪录。伟业顾问副总经理梁炜认为，虽然北京楼市整体成交仍然持续低迷，但市场局部已经出现回暖迹象，在未来相当一段时间，很可能出现不同区域成交低迷和局部回暖并存的现象。万科此举将其品牌效应和规模效应在市场中得到充分释放，赢得购房人的宝贵“房票”。
万科“逆市”放量抢“房票”
“开始确实为住总万科·金域华府捏了一把冷汗。”梁炜告诉记者。梁炜的担心不是空穴来风。数据显示，5月份北京商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%。6月上旬，北京一手住宅成交总量2315套，与5月上旬相比下跌了近5%，与5月下旬相比下跌了12%。在市场成交连续低迷的同时，竞争却更加激烈。据统计，北京6月份有42个项目计划入市，其中大多数是纯新盘。在这种形势下，住总万科·金域华府一次性入市近千套房源，被很多业内人士解读为冒了一定风险的逆市而上。
但是，万科自己却不这么看。北京万科副总经理肖劲接受记者采访时表示，住总万科·金域华府一次性推出近千套房源，并非逆市而为，恰恰正是对行业大势的准确把握。“2011年即将过半，楼市的调控大势已经非常清楚，如果这个时候还一步步试探市场反应和政策走向，才真正是逆市而为。”
肖劲看来，万科现在的策略很明确，积极配合政府的调控政策，不捂盘惜售，坚持一房一价。“其实现在调控的大势也就是市场的走势，作为企业来说，必须顺势而为，这既是对企业负责，也是对消费者负责。”
肖劲所说的，也是万科一贯的策略，无论是2008年的楼市低谷，还是2009年2010年的房价飙升，万科一直都是坚持不囤地、不捂盘。在一位长期关注万科的市场人士看来，这也正是万科的独到之处。他向记者表示，当市场进入关键节点时，万科总是能率先把握市场走势，及时做出调整，这已经成为万科的一个品牌符号。
精准调控下投机需求已基本被挤出
房屋交易权属数据统计显示，5月份北京新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，9.4%为本市居民改善性购房。本市户籍居民购房比重达到91%，较新政前提高了40个百分点。北京住房市场的投机投资需求已经基本被挤出。
这种情况下，首次置业和改善性刚需已经成为入市楼盘争相抢夺的核心客户群。据统计数据显示，京城楼市近期开盘的项目中，近九成新盘主推100平方米以下中小户型。而在5月份北京销售排名前十楼盘中，有7个楼盘为主力户型90平方米以下中小户型。而记者近期也在各大门户网站发现，针对首置和改善性需求的婚房、教育地产等置业专题也明显增多。
有多位业内人士对此表示，在限购、限价和限贷等一系列调控措施下，市场已经进入供大于需的买方市场。入市项目的核心客户定位必须更加精准，才能取得好的销售业绩。
住总万科·金域华府千套房源的成功入市，正是精准定位核心客户的一个范例。据了解，在开盘两日签约的近600套房源中，客户以自住型首次置业为主，有超过五成以上是来自中关村的IT白领。不过，这一策略也对品牌口碑和项目品质提出了更高的要求。一项网络调查显示，在市场低迷时，七成以上购房者将开发商品牌列为购房的首要考量因素。
北京楼市下半年成交低迷和局部回暖并存
“从现在一些项目的热销来看，仅用成交低迷来概括全部的北京楼市表现已经不太恰当。可能在今年下半年楼市会出现成交低迷和局部回暖并存的状态。”梁炜向记者表示。
一方面，通州等区域楼市仍然低迷。据了解，6月份，通州城区预计开盘的项目仅有富力·金禧花园和天时名苑等少数老盘。根据北京中原地产统计，经过近半年的库存积压，通州商品房库存超过2万套，占全市库存比例接近三成。库存压力加大了通州房价整体下调的可能。在分析人士看来，上述因素都使该区域的项目在推盘时更加谨慎，短期内难改低迷走势。
同时，2010年表现黯淡的京北楼市，因为品牌开发商纯新项目的陆续放量，成为市场关注的焦点。据统计，在6月计划入市的42个项目中，海淀和昌平等京北区域就占据了1/3以上，为计划入市楼盘的区域。除了已经成功开盘的住总万科·金域华府，该区域还有纳帕澜郡、金隅·观澜时代等多个项目已经或即将入市，其主打户型均包括了80-90平方米左 右的两居，兼有改善型三居户型，产品类型较丰富。
工商联房地产商会会长聂梅生在日前召开的“房地产商会2011夏季年会”上，将当前的房地产形势概括为：市场进入纠结，调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整。
聂梅生认为，目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。
聂梅生称，现在房产调控进入了“深水区”，即触及到了本性的制度问题。在聂梅生看来，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果土地出让制度不改变，调控难免会有反复。再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地出让金，这个问题短时难于解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。
聂梅生表示，未来保障房销量将直线上升，占很多城市住房销售量的50%，约占市场的30%。房地产企业的未来发展路径应是从单一商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有。记者陆昀北京报道
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
房企日渐青睐保障房
据不完全统计，近期积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。
“招保万金”中的金地集团是最晚涉足保障房的。2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。
与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。
招商地产2010年9月28日公告称，公司取得保障性住房中标通知书，公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。
一向主张“替富人盖房”的任志强近期低调在北京拿地，也将为穷人建保障房。2010年11月25日，北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目，项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外，新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月，公司公告称将一些公司资产进行抵押申请公积金贷款，以支持公司保障房建设。
业内人士称，未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此，地产商必须主动参与到这两大块的建设中来。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
率可扩至25%左右
业界认为，地产大鳄纷纷进军保障房领域，主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的蛋糕，以寻找新的利润增长点。
获悉，金丰投资将重点转向保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。
同时，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。某房地产开发企业负责人透露，保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易 获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
不过，并不是所有房地产商都能受益于保障房。也有个别公司与保障房业务失之交臂，中华企业因上海市保障性住房政策调整，而被迫向大股东转让上海市外环内 的经适房项目——华泾项目，转让原因是该经适房项目已被市政府变更为廉租房项目。从公告确认的转让价格来看，中华企业获得的溢价为零。
2011年住房用地计划供应量为21．8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78．6%。国土资源部同时要求，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。
探索创新招拍挂制度
保持地价平稳合理调整
国土资源部日前正式印发了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（以下简称《意见》），要求积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。
《意见》指出，当前和今后一个时期，各级国土资源主管部门必须从完善土地市场机制、健全土地宏观调控体系、实施节约优先战略的基本要求出发，以“保民生、促稳定”为重点，坚持土地招拍挂出让基本制度，创新并予以完善，促进城市房地产市场健康发展。
《意见》明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。
《意见》肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件”等4种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择适当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。
78.6%供保障房及中小套型商品房
今日发布的2011年住房用地计划显示，2011年用地供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。
与去年的计划供应量和实际供地量相比，2011年住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%。
国土资源部土地利用司司长廖永林说，根据保障性安居工程建设标准、近年来供地情况、土地使用标准等进行初步测算，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，建房用地需求近4万公顷。各地已按照中央分解下达的任务和供地能力安排了计划。为落实今年的保障新安居工程建设任务，各地通过加大土地供应量、根据具体的地块拆迁征收难易程度适时调整等方式，及时供地促按时开工。
廖永林透露，为落实2011年住房用地供应计划，国土资源部拟采取以下措施：要求各地对保障性安居工程用地实行计划单列；对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制；各地如确需调整供地计划的，应在6月底前进行调整，并向社会公示和报国土资源部，推进计划有效落实；加强对土地供后开发利用情况的动态监管，实时掌握土地开发进度，及时查处违规违法用地和闲置土地。
严查“小产权房”
5月底将抽查保障房供地
国土资源部日前已下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出，严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，要严肃查处“小产权房”等违法违规行为，要防范和杜绝此类苗头性、倾向性问题，维护良好的管地用地秩序。
《通知》要求，各级国土资源管理部门要切实做到保障性安居工程用地应保尽保、及时供应。省级国土资源管理部门要建立健全保障性安居工程用地审核绿色通道，建立定期检查、责任考核追究制度，督促市县建立健全分工负责和绩效考核制度。
《通知》明确，严格控制保障性安居工程建设标准，以有限的土地资源增加住房有效供应。市、县国土资源管理部门要会同有关部门严把保障性安居工程各类房型建设标准。公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。
《通知》强调，各地要严格执行国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，坚决制止乱占滥用耕地的建设行为，未经国土资源部批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。
《通知》提出，严格规范企业利用自用土地兴建保障性住房行为。距离城区较远住房困难职工较多的独立工矿企业，为解决内部员工住房困难，在符合城市规划前提下利用自有土地建设保障性住房的，应向国土资源部门申报，经城市人民政府批准后，纳入市、县住房用地供应计划。
据介绍，5月底，国土资源部将以保障房供地为重点开展抽查，督促各省级国土资源主管部门开展检查，督促加快保障性安居工程用地供应进度，主动协调相关部门，共同解决项目立项、规划选址等影响划拨土地供应的问题，12月底前总结考核各地落实情况。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
