开发商解密房价成本:暴利来自囤地 最高超100%
房天下综合整理2011/06/13 09:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
盖房子到底有没有暴利?
开发商：利润超过15%才立项
一位不愿透露姓名的开发商说，商品房的成本一般由九部分组成。其中，部分是地价和契税，约占成本的40%;其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用，约占5%;第三大部分是建安成本，主要包括：房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用，约占35%;第四部分是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费(每平方米是246元)，人防异地建设费等;第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费;第六部分是营销费用，这个费用一般是销售额的2%;第七部分是经营性税金，这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税);第八部分就是管理费;最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。
收入主要指的是房子销售后的收入。以住宅项目为例，收入指的是去除项目内居委会、消防站、幼儿园等公建设施后，住宅及地下室销售的收入。
"一般情况下，一个项目的税后利润率大于等于15%时，项目方可立项。"该开发商坦言，一般项目的利润率在15%-25%之间。
有的项目利润率高达100%
"其实从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。"该开发商指出，暴利主要是由囤地造成的。举个很简单的例子，开发商在2001年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到了2011年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算起来，利润率就会远大于15%。"除了土地外，建安成本、城市建设配套费等多种成本费用基本都是稳定的，即便是过了多年，涨幅也不会太大。"
该开发商透露，在济南有的住宅项目利润率达到40%以上，甚至超过100%，其中最主要的原因就是囤地。
京城豪宅演绎楼市三大暴利法则 揭秘开发商暴利内幕
（来源：新华视点）随着房地产调控新政对市场影响逐渐加重,楼市成交量锐减,高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院狂涨至30万元/平方米,从北京最贵蹿至最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利,6月3日该项目已被暂停销售。然而,记者调查发现,京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号,尽管价格未现涨势,却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。
狂涨价:成本仅4万售价30万
位于北京西三环内的钓鱼台7号院，2009年7月21日开盘时,以7.2万元的售价刷新北京最贵豪宅纪录。
北京市房地产交易管理网5月的数据显示,该楼盘刚刚公布了一批拿得销售证的现房,其中3号楼为30万元/平方米,1号楼和4号楼为20万元/平方米,2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京的价格,也是中国内地可公开查询的单价项目。
从7万多元/平方米涨至30万元/平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本很可能在4万元/平方米以下,仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。
久囤地:地价两千多房价十余万
在上市的两年时间内,钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中,一次星光暗淡,是2010年8月14日,位于王府井区域的霞公府以均价10.791万元/平方米开盘,取代了前者成为北京豪宅新贵。
不过,与堪称天价的房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象。记者从北京市国土资源局获悉,该项目2005年已拿地,当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米,土地成交价为58030万元,即楼面地价仅有2232元/平方米。
凭借分期开发策略,经过5年多的蛰伏,该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰,至2010年上市时,项目已卖至10万多元/平方米。
撬地球:5000万“运作”到150亿
在北京市长安街与西大望路交会处东南角的长安8号项目，按照目前售价每平方米7万多元来计算,其市值为150亿元。但是,谁能想得到,这个项目的启动资金只有5000万元。
2004年,北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块,耀辉置业的净资产不到3000万元,注册资本只有5000万元。起初,王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。天鸿宝业为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元,项目顺利启动。
合作中途,天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市,首开股份又继续为该项目注资,后将其转让给奥园地产,奥园地产又为该项目注入大量资金。
长安8号目前基本建成,已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限,但其撬动的建设开发资金高达数十亿元,最终项目市值高达150亿元。
惊爆房地产行业建筑成本 看看开发商暴利内幕
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
中国重男轻女传统改变因房价结婚成本高
世界银行近日发布的报告显示，北京男女性别不平衡状况的高峰期发生在1995年，但随着城市化的进程，“重男轻女”已不是主流。
报告指出，其他一些省份也于2000年出现类似趋势，人们因此产生这样的希望：在对待女性后代方面，中国整体上可能已经发生了转变。
而英国《金融时报》今晨报道称，是城市化和高房价改变了中国家庭传统的“重男轻女”的偏好。越来越多的父母表示他们更愿意选择生女儿。
报道称，居高不下的房价导致了这一转变，而本周一开始的人口普查将验证这一转变。“按照传统，中国父母应该给儿子准备一套婚房，可是现在的高房价让很多父母很是为难。”文章一针见血地指出。
报道认为，城市化加大了养育男继承人的成本，同时削弱了有儿子的优势，如下田劳作，以及赡养年老的父母。“不光是一套房子的问题。”文章写到，“男孩的教育成本和结婚成本都给普通的中国家庭带来巨大的经济压力。”
中产阶级的苦恼与无奈 房价透支半生财富
房奴”、“车奴”、“卡奴”、“孩奴”……沉重的生活压力让中间阶层疲于应付，透支着他们半生财富，保民生、促和谐，一个重要目标就是逐步形成中等收入者占多数的“橄榄型”分配格局。作为中间阶层，中等收入群体本应是社会的稳定器。然而，畸高的房价透支了很多人半生财富，再加上“短腿”的社保、高强度的工作、子女教育、户籍门槛……国内的所谓“中产”背负着种种生活压力。“房奴”、“车奴”、“卡奴”、“孩奴”……浸透着“中产”的苦恼与无奈，也使建立“橄榄型”社会显得长路漫漫。
近日，记者走进这一群体，触摸到部分“中产者”的真实生活状况。让我们一起来听听他们的心声。
——编者
房子是一座山
买了房子，工资的一半交了房贷，新买的轿车也不能开了。原本还算轻松的生活，完全变了模样。
●北京某风投公司项目经理 周猛
4月，北京某风险投资公司项目经理周猛实在受不了高房价的刺激，狠下心，花150万元在双桥附近买了一套60多平方米的二手房。
房子是1997年建的，外墙灰暗，陈旧不堪；小区不大，在密集的楼群中很不显眼，甚至连像样的保安也没有。周猛顾不上这些，匆匆签下了合同。中介公司业务员在旁边提醒：现在房子一天一个价，现在不买，明天就涨！
为了这套房子，周猛不仅花光了自己和妻子的积蓄，还向亲朋好友借了20万元，从银行贷了100万元，“尽管每月有5000多元的贷款，但好歹算有个家了。”
33岁的周猛毕业于南方某财经大学经济系，1999年回老家山东，在一家老国企当会计。当时的工作安逸、清闲，还结识了同做会计的女友。
清闲之下，周猛却有着一颗“不平静”的心。面对每月1000多元的工资，周猛感到莫名的恐慌：就这样“混”下去，实在有所不甘。2003年，他离开这家企业，考取中国人民大学工商管理硕士，两年后进入北京某风险投资公司，开始了新生活。
谈判、评估、规划……凭自己在国企4年积累的经验和勤奋努力，他很快成为公司骨干，业绩不断提升，收入水平也上了新台阶。
然而，住在北京，房子是压在周猛肩头一座无法躲避的“大山”。
周猛说，刚到北京，对房子并不关心：女友还在山东，结婚未提上日程；公司楼上有公寓可住，每月只交少量房租，方便又省钱……他把全部心思扑在工作上，手里的余钱也大都投向了股市：“钱生钱总比买房子好吧！”
后来，北京房价开涨，周猛有些犹豫，开始在单位周边看房。一套套新房固然让人眼馋，可相比手里的积蓄，每平方米动辄过万元的房价还是吓人。他只得把买房的念头暂且搁置：“那时想，只要房价能稳住，用不了几年，就能攒足大半房款，房贷的压力会小得多。”
国际金融危机爆发，楼市受到冲击，公司也受到影响。周猛清闲了些，趁机结了婚，他将妻子接到北京，在一家会计师事务所做助理，新家就安置在公司的公寓。没想到2009年下半年以后，北京楼市突然逆转，房子一天一个价，到今年初，五环内房子的均价一举跃上了3万元/平方米！
周猛急了！
结婚后，双方父母急着抱孙子。没有自己的房子，根本不行！妻子刚到北京时，由于是外地户口，又没房子，一次出门竟被警察拦住，要看暂住证！周猛实在受不了这种“待见”。他横下一条心，坚决要买房！房价连涨，手里余钱不多，股市里的钱还未解套。新房子肯定买不起了，就买二手房；大户型买不起了，就买小户型！
买了房，布置新家，原本还算轻松的生活，完全变了模样：工资的一半交了房贷；由于离公司远、道路堵，一年前新买的“伊兰特”轿车不能开了，只能挤地铁——当然，这也能节省不少开销。
买了房，暂时解决了居住问题，可新问题接踵而至：房子太小，将来生了孩子，保姆住哪儿？妻子是外地户口，生了孩子怎么落户？到哪里上学？这些事总是困扰着他。周猛想不通：从1999年参加工作，10多年过去了，“工资是10年前的近10倍，可生活为啥总是很紧张？”
周猛说，刚买的房子肯定是过渡，将来还得换大房子。为了大房子，就得拼命攒钱！他对国家这一轮楼市调控期望很大：也许过两年，房价真能降下来，那时，把现在的房子卖掉，真正买一套心仪的大房子，再把父母接过来，共享天伦之乐，“这样的日子能盼来吗？”
“钟摆”式的日子
185公里的距离，把家庭分成了两半。坐地铁、乘高铁、换出租……回一次家，要折腾4个。
●上海某证券公司客户部主管 程跃强
每个周五，江苏常州火车站都是最拥挤的一天。
9月3日，又是周五。晚上19时20分，从上海开往常州的G7204次高铁准时进站，家住常州新区的上海某证券公司客户主管程跃强个走下火车：明天是女儿10岁生日，他迫不及待要回家了。
对38岁的跃强来说，虽然高铁拉近了上海和常州的距离，但从离开自己在浦东的办公室，到最终回到常州的家，需要坐地铁、乘高铁、换出租……这至少也得折腾4个，“回趟家，并不易。”
2002年，跃强离开常州的家，进入位于上海浦东的这家证券公司。8年来，上海—常州，185公里的距离，将他和家庭分成了两半。他就像一个钟摆，在两地之间来回摆动。
“到上海工作，当初只想换个环境。”跃强说，他原在常州某信托公司工作，正好上海这家证券公司到常州招人，他没多想就报了名，结果被顺利录用了。虽然常州离上海不远，但终归是两地分居。
到上海时，女儿刚两岁。转眼8年过去，却从未给女儿按时过一个生日、从未到学校参加一次家长会，跃强十分愧疚。
为了女儿，跃强也考虑把家搬到上海，“可这件事实在太复杂了！”
先看房子。到上海之初，跃强并没想过买房：由于上班较早，他和妻子在常州各有一套福利住房，上海房价也不高，买房子并不紧迫。可现在，想在上海买房，房价早就高得让人扛不住：内环以里的房子每平方米超过五六万元，郊环的房子也超过了2万元，“拿常州的两套房，也换不来上海的一套房。”
再看工作。妻子是常州新区公务员，单位的骨干，如果到上海不能调进相应的机关，以前的工作积累就没了用处，是不是有些不划算？
说到“中产”，跃强说，8年来，他从一名基层的客户经理晋升为客户部主管，年收入也从最初的四五万元上升到近30万元，再加上家里的两套房，单看收入，也许已经“中产”了。可这8年，除了周末回家，自己一直住在浦东一套出租房里，那只能算是一个“窝”。“如果一名‘中产’5/7时间是在‘窝’里度过，这样的‘中产’到底是成功还是失败，真不好说呢！”
跃强说：“我有许多上海朋友，可据我观察，在上海有房子的不多，特别是这两年才上班的年轻人，单靠自己的财富积累，根本无法应对这个房价高涨的世界！”
他介绍，如今家住常州、无锡等苏南城市而在上海上班的人很多。每到周末，上海火车站总是黑压压一片，都是急着回家的人。虽然“聚少离多的日子”很辛苦，可如果重新选择，大多数人还是愿意选择上海，因为“人往高处走”。常州等中小城市的生活很安逸，但一眼就能看透未来，没什么“奔头”；上海压力大，但机会也多。“生活就是这样，有得就有失”。
最让跃强放不下的，还是女儿。他告诉记者，已经下定决心，这两年一定要将全家搬到上海，尽快结束这种“钟摆”式的生活，因为“初中还算义务教育，像我这种没有上海户口的人，接孩子到上海念初中还行。而高中就不是义务教育了，到时再接女儿到上海上学，不容易了！”
被透支的青春
一年中“2个月住在飞机上，6个月住在宾馆里”。紧锣密鼓的“空中飞人”节奏，无休止的加班，让人疲惫不堪。
●律师 王艳
王艳又要出差了。周末答应女儿一起爬香山的计划又泡了汤。
作为北京某知名律师事务所的律师，王艳承担着跨境诉讼等涉外商业纠纷业务，她戏称：“一年中有2个月住在飞机上，6个月住在宾馆里，在家里的时间不超过4个月。”
王艳大学毕业后赴美国留学，获法学博士学位，曾在华盛顿一家专门从事诉讼业务的事务所工作。2007年，同样留学美国的丈夫决定回国创业，于是举家返京。随后，王艳加盟这家律师事务所，从一名“美国律师”变为一名“中国律师”。
良好的教育背景、体面的工作、不菲的收入……王艳俨然是标准的“中产”。可是，面对记者的提问，她忍不住笑了：
“我是中产？中产至少应该有一定的资产吧，可我现在连房子都没有，谈什么中产？”
王艳全家住在中关村，是一套租来的公寓：“只能算个居所，不是个家。”
她承认收入不低，却也暂时无力买房：丈夫学生物学出身，想在国内建一家制药企业，每日奔波于政府部门、投资公司和关系单位之间，“只有投入，没有产出”；两个孩子一个上小学、一个上幼儿园，由于生在美国，算是“外国人”，上学需要一笔巨大的赞助费；为照顾家庭，又把父母接来。靠自己一个人的收入负担这么一大家子，难啊！
王艳说：“家庭的压力还能扛，工作上的压力扛起来就不那么简单了！”
由于承担涉外诉讼，仅近几个月，她就连续去过纽约、悉尼、伦敦、法兰克福、迪拜等10多个国外城市，在不同国家的法庭上慷慨陈词，为客户争取权益。而在国内，早上飞上海，晚上回北京，更是家常便饭。
除了紧锣密鼓的“空中飞人”节奏，事务所内的人际关系、业绩、竞争……更成为无法释怀的“苦经”。
律师的工作相对独立，每个人都是独当一面，彼此之间没有太多交流。“每天傍晚，当我走出办公室，随着拥挤的人群穿过长安街、挤进国贸地铁站时，总是感到无比孤单。国贸周围灯红酒绿，可都与我无关。”
王艳在美国生活过10年，又频频在国内外大城市出差，每日都是埋头于枯燥的法律文案中，对于除此之外的世界，自认知之甚少。一次在北京聚会，同学好友议论着PRADA、GUCCI等品牌。她疑惑地问：GUCCI是什么？是一个眼镜品牌吗？因为她只见过GUCCI的眼镜。好友大笑。王艳告诉记者，这是真事。
谈起国内和国外的生活区别，王艳认为，中国是人情社会，国外的制度观念更强。比如，国内普遍加班，而在美国通常到点就走；国内律师的应酬特别多，诉讼双方都愿意请你吃饭，有些诉讼明明和自己无关，客户也要跟你交朋友，“这耗费了我太多精力。”
王艳说：“在美国，人人都怕失业，因为只要有了工作，就会有牢靠的保障；而在中国，没工作肯定不行，有了工作，可又害怕工作。因为只要走进办公室，就意味着激烈的竞争、无休止的加班，一旦没了‘业绩’，就根本没有前途。”
连年的辛苦让王艳疲惫不堪。一次参加聚会，一位年长的大姐说自己的儿子即将出国留学，并突然反问：你孩子在哪里上大学？这让王艳哭笑不得，也让她体味到了什么是透支的青春。
王艳说，美国肯定不回了。现在最期望的是丈夫的项目能成功，早出效益。可她也知道，培育一家企业困难重重，即便真能成功，制药企业的盈利周期也很长。眼下的“苦日子”，还不知道要熬多久。
提前遭遇“中年危机”
自己创办的小企业还是“社会关怀”盲区，维持下去，已经不易；想上水平，谈何容易！一次投资不准，就赔上了几年的利润。
●私营业主 沈放
“这就是我奋斗7年的收获之一。”近日，在北京马驹桥附近一家仓库，某文化信息传播公司总经理沈放盯着一堆堆崭新的书籍，自嘲般地对记者说。
毕业于中文系的沈放有个梦想：自己办一家文化创意公司。7年前，他离开工作5年的政府公务员岗位，走上了艰苦的创业路。
7年来，沈放联络了一大批青年作家，策划文学选题，联系出版社……作为作者和出版社的中介，沈放挣的是辛苦钱，不少利润都以图书的形式兑付。他在马驹桥租了个仓库，把卖不出去的图书存在这里。几年下来，已经堆积如山。
沈放说，做企业，难！难在不确定因素太多。创业之初，他在亚运村附近买了套公寓，改造成办公场所。这两年，业务量增加，又在附近租了一间写字楼，今年起，原本16万元的年租金，猛涨到26万元。不仅如此，用工成本也大增，公司30多位员工，每月仅工资支出就有20多万元。
社会风险大，经营风险更大。2008年，沈放试图涉足动漫领域，实行多元化发展。他筹资上百万元引进美国某系列动漫片，准备推广到电视台。由于是陌生的产品，难以找到突破口，项目毫无进展，投资打了水漂儿，“几年的利润赔了大半”。
经过7年打拼，36岁的沈放自称提前遭遇“中年危机”：企业初具规模，维持下去，已经不易，想上水平、求突破，谈何容易！这些年，妻子和自己并肩奋斗。如今，妻子身怀六甲，身边没了帮手，沈放觉得担子更重。
文化创意公司的淘汰率很高。经营的好坏，不仅取决于自己的努力，更要有把握复杂关系的能力。7年来，沈放眼看着多家和自己同时起步的公司关闭、转行，甚至一些规模很大的公司也常因投资失误陷入困境。“有2008年那次的教训，每做一个新项目，总是战战兢兢。”
如今，沈放住在京城北郊一套简单的两居室里，每天挤地铁到公司上班。他说，作为一家小企业的老板，每一分生活成本都要自己承担：动辄数百万元的房子，上万元的医疗费用，就连上幼儿园也要交上几万元……赚来的辛苦钱在这些巨额花费面前简直是不堪一击。
谈及未来，沈放说：“只能走一步看一步了。”他觉得，像他这样“撑不死、饿不着”的小业主，还是“社会关怀”的盲区。希望国家能对小企业投入更多关注，比如，在资金上扶一把，在税收政策上优惠一些，因为这类企业也担负了很大的社会责任，“单我就招聘了30多名员工，这也算对就业有所贡献吧？”
沈放告诉记者，七八年下来，原先政府机关的同事多已晋升为副处级以上，房子也调了几次，“他们有着牢靠的福利待遇，甚至单位还给职工的孩子开办了幼儿园。对生活的担心，他们肯定比我少。”
不该褪色的光环(市场漫步)
看起来很光鲜的“中产”，表面的高薪与实际生活负担并不成比例，现实的高额支出以及对未来预期的种种不确定性，让他们的幸福指数打了折扣
近来，“中产”成为描述中国经济生活的热词。亚洲银行近日发布报告称，就数量而言，中国的中产阶层为8.17亿人，超过人口总数的60%。这在社会上引起轩然大波。
根据亚行报告，中产阶层是指日均消费2美元—20美元的人群。然而，且不说日均消费2美元的标准太低；就是日均消费20美元，这样的“中产”，也未必有足够底气。
按一般共识，“中产”应该有车有房。由于高房价面前贷款难以避免，一旦买房，多数“中产”都变得很脆弱。北京工业大学和中国社科院社科文献出版社7月联合发布的报告抬高了“中产”门槛，将北京中产家庭平均月收入定为10007.96元。即便如此，“中产”生活也不轻松。假设一户“中产”家庭买房后每年还房贷5万元，汽车消费支出2万元，水电、通讯等消费1万元，其他生活费2万元，如此下来，手里的闲钱也不过两三万元。一旦子女教育、医疗、就业、失业保障等任何一个环节出了问题，“中产”生活都会瞬间破灭。
实际上，外表光鲜的“中产”，表面的高薪与实际的生活负担并不成比例，不断上涨的房价及各种生活费用、超负荷的工作强度，以及对现实和未来预期的不确定性，让他们的幸福快乐打了折扣。
作为中产阶层的主要来源，直到上世纪90年代末，白领还是一个令年轻人向往的职业，意味着出入于都市的高档写字楼、格子工作间，是份体面、众人称羡的工作。而现在，白领的自豪感已经消失，曾经的光环悄然褪色，中青年白领普遍背上沉重的包袱，身心疲累。
从发达国家看，“中产”是社会稳定的中坚。中间阶层的壮大，也是我国社会和谐发展的必然要求。然而，过重负担之下，越来越多的国内“中产”非但没有成为社会的中坚层，反而成为社会的夹心层。有研究发现，由于遭遇很大压力，这些年，已有大约5%的“中产”掉进了社会收入的“底层”，建设“两头小、中间大”的“橄榄型”社会，任务更加艰巨。这种“反向流动”值得高度关注。
尴尬的社会现实，折射出目前收入分配结构的不合理和社会保护网的缺陷。中低收入人群主要靠劳动获得财富，而现实中，由于资本所得挤占了劳动所得，不仅意味着低收入人群难以向“中产”流动，“中产”人群要维护其生活水准也很难。一套住房消灭一个“中产”，就是这种困境的典型体现。
培育壮大中产阶层是向“橄榄型”社会转型的关键。这需要我们在完善收入分配调节机制和工资稳定增长机制的同时，加大住房、教育、就业、户籍和养老保险制度等方面的改革，搭建牢靠的社保网，减轻“中产”压力，增强生活底气。同时，创造更多条件，扫清制度障碍，为低收入人群搭建向上流动的“梯子”，让中间阶层的发育、壮大有稳固的来源和保障。北岸
亚行:中国中产阶层超8亿人 每天消费2-20美元
（来源：新世纪）中国的中产阶层究竟有多大比例？近日，亚洲开发银行(下称亚行)发布了一份名为《亚洲和太平洋地区2010年关键指标》的报告，据其提出的标准来估算，就数量而言，中国的中产阶级人数为8.17亿。
上述报告中有一个专章描述“亚洲中产阶级崛起”。该报告对中产阶级的定义，是每天消费2-20美元的人群。根据这个远低于西方国家的标准，2008年亚洲的中产阶级占亚洲总人口的56%，为19亿人。
不过，亚行将这部分中产阶级又划作“底层”“中层”“高层”三类。中国的“中产阶级”中有3.03亿属于底层中产阶级，经济状况略强于贫困人群，一旦遭遇任何重大危机，他们很容易重新陷入贫困。
但不少中国学者的研究认为，中产阶级的比重远不及此。中国社科院社会学所“当代中国社会结构变迁研究”课题，认为中国的中间阶层能占到23%。2010年7月27日由北京工业大学和中国社科院社科文献出版社联合发布的《2010年北京社会建设分析报告》认为，北京的中产阶层在社会阶层结构中所占的比例已 过40%，约540万人。
国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇介绍，何为中等收入群体，官方在2004年曾有一个标准：人均收入2万元，即户均收入6万元以上，即是中等收入。当时约有20%的群体达到这个标准。在他看来，较为适合的标准，是一个地区居民收入结构中间三分之一段的人口，而不是传统意义上的一个地区居民人口结构的中间三分之一段。
无论统计口径如何，中国的社会结构远非理想中的“橄榄型”。通常认为一个社会应该有60%-70%的人口(或家庭)属于中间阶层，这样的社会才是稳定的。
8月23日，人大财政经济委员会在其向人大常委会提交的《国民收入分配问题专题调研报告》中再次提出，要逐步形成中等收入者占多数的分配格局。而何为“中等收入”群体，无论是官方还是学界的定位始终标准不一。
“扩中”作为中国收入分配改革思路的主要内容之一，多年来却收效显微。杨宜勇表示，政府在“提低”“调高”中可有所作为，但行政手段难以人为扩大中产阶级。在他看来，“扩中”的前提是一个职业社会的形成。一方面要从人力资源投资入手，依靠教育培养职业群体；另一方面则需要给职业群体权利表达、协商博弈的途径，如建立合理的工资协商制度。中产阶级扩大，将是一个漫长的过程。
六成人“节衣缩食”应对通胀 白领买房最难城市排行榜
（来源：天涯社区）据《环球日报》所作的一次调查显示，近八成的国民都感到自己的钱袋子瘪了。目前的通胀率已经使银行存款利息不足以对冲CPI的涨幅，储户存入银行的资金正在遭受着贬值的损失。
面对这种不断冲高的通货膨胀，老百姓又该怎么办呢？一些经济学家建议到，在负利率时期储户再将钱存入银行，已经不能再保值了，而应该通过多元化的财富组合进行科学地理财。比如除了银行存款之外，还可以投资房地产、购买金融产品等。
然而，负利率及其连锁反应催生出来的这种多元化的财富组合冲动并没有如期地出现。悄然流失的银行存款，依然没有动摇这些工薪阶层的储蓄习惯。
尽管央行刚刚加息，但一年期的银行存款利率仍没有超过这种CPI的涨幅。
现在，通货膨胀和资产价格泡沫等宏观风险也还在显著上升。动荡的投资市场，肯定不是老百姓敢去淘金的地方。面对这种通胀的冲击，我们的老百姓又能怎样呢？《新安晚报》通过自己的“财经观察”似乎看出了一些门道。这些由老百姓自己想出的办法，看似很管用，但其中却埋藏了不少的辛酸和无奈。请看一看这个晚报的一些采访报道吧。
招数一：广积粮。从囤奶粉到囤油。
“上周末，李霞和老公又从超市里搬回了三桶油。家里的书房已经被当作储藏室了，宝宝的8桶奶粉、三桶油、两袋大米，还有一大堆洗衣粉和卫生纸。……李霞的老公说，今年楼市调控，我们房地产公司的销售业绩不好，奖金自然也少了。但是物价却在涨。我和老婆现在主要买反季节衣服，都是打折货，能省则省。”（2010年10月25日《新安晚报》“通胀压力之下，百姓自己想招”）
招数二：勤储蓄。月光族感到压力。
“27岁的丽丽是一个潇洒的月光族，最近也感受到了物价的压力了……无奈之下，丽丽开始缩减自己娱乐方面的开支，并逼着自己储蓄。”（同上）
招数三：重节流。退休老人能省则省。
“今年79岁的吴奶奶退休近30年了，现在每月约1800元。老人感慨地说，要撑一个门头确实很花钱，现在物价这么高，每个月工资都不知道花哪儿就没有了。为了省点钱，吴奶奶开始对自己抠门，……她甚至把常吃的药也停了。吴奶奶算算账，一个月吃药就得用掉120元。她侥幸地想也许停药没事，便瞒着儿女开始不吃药了。一个月前，吴奶奶突然感到不舒服，把儿女下了一跳，一问才知道吴奶奶把药停了。女儿叮嘱她千万别为了省钱再拿自己的身体开玩笑了”（同上）
通过对这些社会底层人群的走访，《新安晚报》的记者们发现，超过六成人用这种“节衣缩食”的办法来应对这种通胀的冲击。
看到这么多人用这种“节衣缩食”的办法对付通胀，真不知我们的一些经常“为民作主”的地方政府到底“急不急”！
我们的一些地方官员不是天天都在讲“民生大于天”吗？如果真的想为这些社会底层的老百姓办点好事，我想目前的急务就是尽快把这种不断冲高的通胀控制住，别再让它们“节衣缩食”地应对通胀了。
想一想，如果老百姓的钱袋子都被这种通胀搞瘪了，让它们都在无奈地“节衣缩食”，试问我们这里的内需又何以扩大？民生又何以保障？
六成人都在“节衣缩食”地应对通胀，这是我们中国创造的又一个“经济奇迹”，还是我们政府及其子民的一种悲哀！
民生都搞成了这样，真不知我们政府报告中的“人民生活水平”又是怎样节节高升起来的。
抑制通胀、保障民生，我们的政府应该担当起自己的责任来。
盘点白领买房最难12城市
人才竞争日益多元化，高学历、“海归”等人才早已经不稀奇。前段时间北京举行的“海归”专场招聘会上，“海归”研究生的月薪平均水平为3000元，这让很多年轻才俊大吃一惊。
那么，年轻人如何评价自己的收入呢，每个城市消费不一样，收入不能横向比较，要考虑当地的物价、交通、人文等综合因素，在这里，本人总结出个较为经典的评价方法，而且与国内好多城市的朋友同学讨论过，基本都得到大家的认可。
就是拿自己的收入和当地房价作比较，仅此而已，你不用去考虑很多诸如物价、消费水平等因素，只要自己的月收入高于或等于房屋平均单价，那么在当地就算不错的收入，属于中等偏上了。比如在西安挣4000元，那么这个档次水平相当于在北京8000元。
“白领”主要是指：拥有大专以上学历，工作年限在3～10年之间的年轻人群。
上海：普通住宅均价在12000元/m2以上，所以在上海月工资税后12000元以上算偏高工资，笔者公司在上海开发的楼盘卖40000元/m2，别墅卖2亿元，属于豪宅，不能作为比较对象，上海的收入比北京稍高些，但高得不是很多，没有差别。
天津：普通住宅均价7000～9000元/m2左右，这几年房价猛涨，河东区的都上8000元/m2了，开发区的房价8000元/m2以上，天津的白领月工资一般在3000元左右，随着滨海新区的不断开发开放，天津的房价应该还会有很大的上涨空间，因此天津白领压力。
北京：平均普通房价8000～10000元/m2（通州、五环外），若月工资税后达到8000～10000元，那么在北京工资中算中等偏上，可以算高工资了，当然，我是指年轻的白领阶层（年龄很大的、老总级别的、演艺界等的除外，不适合本规则），目前大多白领月收入在税前6000～9000元之间，压力居中。
武汉：房价6000元/m2，收入税后要达6000元以上才好，不过大多白领月收入在2500元左右。
青岛：房价8000元/m2，大多年轻才俊的月收入一般3000元左右，所以年轻人在青岛压力很大。青岛开发区的房价也涨得离谱，现在已经达到6000元/m2以上，白领的月工资一般是2500元，压力较大。
西安：普房4500元/m2，大多青年月收入2000元左右，压力比在国内居中。
大连：普房6500元/m2，年轻人月收入2000元多，压力较大，别提星海湾，那是高档楼盘。
太原：普房5000元/m2，月收入2000元，压力偏大。
石家庄：普房4800元/m2，大多月收入2000元以下。
深圳：普房13000元/m2，白领月收入8000元左右，压力比北京稍大，和上海相当。
成都：房价5500～7000元/m2，大多数人的月工资为2000元左右，买房的压力较大，主要是成都地价近年暴涨，最近，二环附近的地价起拍价是4000元/m2了，房子若不卖7000/m2，开发商就没赚的了。
济南：房价也在6000元/m2左右，一般人月收入2500元，比青岛压力小。
