5月全国百城房价环比微涨 二三线城市涨幅居前
京华时报2011/06/03 08:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨天发布“百城价格指数”报告显示，今年5月，100个城市住宅平均价格较上月上涨0.53%，其中北京住房价格微涨0.23%，均价为22914元/平方米。
“百城价格指数”是中指研究院为反映100个重点城市在售新房价格水平及变化情况而编制的房屋价格指数，该指数报告同时公布了北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的价格变化情况。
与今年4月相比，100个城市5月住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%，其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌。
二、三线城市依旧是房价上涨的重点区域。统计显示，5月住宅价格环比涨幅居前的城市当中，除乌鲁木齐和沈阳两个省会城市之外，其余都属于标准意义上的二、三线乃至四线城市，如衡水、湘潭、株洲、新乡等。
此外，百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示：5月十大城市平均价格为15820元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨3.94%。
北京中原地产三级市场总监张大伟分析认为，5月北京房价微涨与部分高价项目入市有关，调控执行几个月来，政策不断，已经基本遏制住了价格上涨的势头，市场实际也出现了明显的从量跌到价跌的趋势。
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土地市场降温向二线城市蔓延
（来源：中国证券报）15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月纪录。
3月，上海共成交25幅经营性用地。其中，近8成地块零溢价率成交。4月，上海住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%，创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份[简介动态]、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
北京甚至出现地块流标的情况。4月20日，北京推出3幅住宅用地。其中，顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。
5月以来，北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%，楼面价5868元/平方米；顺义区空港物流基地星光国际城[消息 价格 户型 点评]用地项目出让，现场只有两家竞买人，最终成交价2.5亿元，成交楼面价2697元/平方米；大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块，起拍价3.02亿元，仅经过3次报价即以3.05亿元成交；北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交，成交楼面价为4691元/平方米，溢价率只有12%。
土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
即便是民间资本最为活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍，随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。
土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度；二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。深圳地产专家指出，地价可以看作房价的先兆指标，2007年12月土地市场率先出现流拍等现象，三个月之后房价步入下跌通道。
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房企收缩战线
龙头公司谨慎看待后市
（来源：中国证券报）长城证券研究所认为，在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持谨慎态度，压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示，2011年一季度，A股上市地产公司(不含ST类)购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%，大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平，也低于2005年一季度以来28.5%的平均增速。
尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8%，低于行业水平，也远低于2010年同比增速331.4%。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率，另一方面大幅收缩投资，更加谨慎地面对后市。
大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示，4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%，较3月21%的降幅继续扩大；一线城市4月同比平均降幅为41%，二线城市平均同比降幅约为59%。
地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%，今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产[简介 动态]4月实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降了16.9%和3.2%。
信贷收紧加之销售回笼资金减少，房企资金链雪上加霜，开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地，一季度新增加地块仅15个，较去年一季度减少拿地10块，按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目，没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日公告获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后，再也没有公告新购入土地。
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打折优惠渐多
央企加入促销行列
（来源：中国证券报）资金链日益紧张，销售回款压力骤增，一些反应较快的开发商已开始让利促销。
中海地产4月底在深圳推出“八折促销”，旗下的中海康城[消息 价格 户型 点评]国际[消息 价格 户型 点评]和中海塞纳时光价格从原来的14000元至15000元/平方米，降至均价11000元/平方米，引发近5000人抢购，一千多套房源一天售罄。
随后，佳兆业集团打出“8.8折秒杀”大旗，从5月7日开始，大都汇推出折扣房源，折后价格直降3000元/平方米，均价1.7万元/平方米。
碧桂园更是将降价促销推广至多个城市。5月1日，碧桂园·广州凤凰城推出千套房源，均价约7000元/平方米，较上一期的8000-9000元/平方米下降约15%，碧桂园位于广东清远及肇庆的另外两个项目也降价千元左右，引发抢购。就连广州中心城区的保利中辰广场[消息 价格 户型 点评]也推出了“一口价”清货优惠活动。
继广东部分楼盘降价之后，5月15日，距离南京二三十公里外的碧桂园江苏句容凤凰城低价开盘，毛坯房均价5000元/平方米，精装房均价6280元/平方米，别墅房源均价8000元/平方米左右，销售单价只相当于南京市区房价的一半。开盘首日推出4000多套房源，销售超2000套房源，吸引到超过1万名购房者前来选房。
广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，如果说中小开发商的优惠促销有着资金流转的目的，那么向来不缺钱的央企也开始促销，这就指明了风向。
巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑，加剧了经营的困难。Wind数据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；与2010年报显示的存货数据相比，也增长了9.07%。其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长。
德邦证券分析师黄玉梅认为，市场供应将在二季度末和三季度达到高峰，随着供应逐渐增大，价格将面临小幅调整。世联地产市场研究部总监王海斌也认为，随着供应量逐渐增加，近期中低端楼盘降价促销或将开始蔓延。
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土地财政失灵地方融资困境渐显
（来源：上海证券报）进入5月，楼市格局已渐渐清晰：土地源头上的供给在缩水，交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场，调控政策双管齐下，楼市在挤泡沫的同时，降温明显。
在房地产市场的源头土地市场，1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。
京沪深各地住宅用地出让骤减
在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地市场。根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有4、5个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。
“在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地，要避免地王再现，的做法就是减少住宅类用地的供给，转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。
在2010年末，京沪等地土地出让市场一片火爆，土地单价被屡屡刷新。多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。最终，根据国土资源部权威统计，2010年，土地出让成交总价款2.7万亿元，其中北京收入1638.5亿元，上海为1527亿元。
仅仅4个月后，土地市场的惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%及55%。其中，1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。
在上海，今年4月，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%；住宅用地楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州去年同期的三分之二。
有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。
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