房企拿地热情锐减一级市场或将步入蛰伏期
重庆时报2011/06/03 08:03
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
今年是“十二五”的开局之年，也是楼市调控的关键年，楼市调控的成效，直接关系着“十二五”期间经济转型的成败。针对楼市调控，各部委出台了一系列的调控政策，组合成一个“铁桶阵”式的布局，围堵楼市的疯狂，暂时阻住了楼市暴涨的步伐。
日前，不论楼市调控政策的叠加效应，还是房企与消费者的心理效应，楼市已出现新的格局，特别是一线城市楼市成交量持续下挫，房企资金链日趋紧张，土地市场成交持续低量徘徊，往昔房企拿地热情已不在。
据中指研究院发布的统计数据：5月23日至29日，在监测的20个主要城市中，共推出土地43宗，较上一周减少120宗，推出土地面积共计164万平方米，环比下跌74%；成交土地35宗，较上周减少20宗，成交面积共计219万平方米，环比下降3%。出现此种局面与数日前，国土部的要求：各县级国土部门必须严格监控当地市场成交情况，清理2011年以来的成交地块，如有地价异常则需主动上报，定有必然联系。在如今市场行情下，由于某地土地违规案的影响，哪家房企都不愿看到自己斩获的土块存在“异常交易”，由此可以看出，土地市场已进入了敏感期。
像万科、保利、招商、金地等品牌房企，也都不约而同地放慢了拿地节奏，面对一级市场上的行动策略均趋向谨慎。这些巨头是楼市的晴雨表，他们的一举一动都昭示着市场的未来。各大城市出现土地流拍和陆续底价成交现象，必然存在因果关系。
如今各大商业银行贷款处于高危，银行间的转借成本也不断攀高，大型房企利用银行贷款进行融资较乐观些，而中小房企根本没有银行贷款的机会。利用信托进行融资，也被国家关闭了部分路径，融资的门槛继续增高，设置的屏障继续增多。股市一直跌跌不休，即便近几日有所好转，也对冲不了往日失去的价码。上海复地集团自闭港股融资之门；成都市为数不少的上市企业回归主业，把地产板块转让或抛售，就地变现。也就说明了股市融资渠道已失去了应有的意义。
房企多数项目销售回款速度也在逐渐放缓，进一步考验着房企的资金流。据北京房地产交易管理网数据：截至5月31日，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比4月20480元/平米下跌3.8%。北京商品住宅期房均价再次跌破两万元，历来“红五月”的热闹场面已成为历史，这与北京限购“五年”门槛具有直接关系，或许其他城市较北京好些。还有，近来在北京、广州、珠海等城市，楼市促销怪招层出不穷，像垃圾促销短信狂轰乱炸、城市车水马龙间见人散发楼市和户型单张、公园和广场守株待兔截客户、销售员高举促销牌路演等等，都无怪乎暗示出房企资金压力急于回款的态势。
综上所述，由于房企面临融资困境，扩张拿地策略调整，企业保暖已成大势，还有土地出让金的快速支付周期等压力，都决定了房企拿地谨慎的态度。所以说，房地产开发源头的一级土地市场或将进入蛰伏期。（作者系著名地产评论人）
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土地市场监控升级 地价监控到县折射楼市隐忧
（来源：广州日报大洋网）土地市场监控正在升级。国土部近日向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。
国家打压地王、高地价的态度鲜明，因为一个地王的诞生对于周边房价的拉动可谓立竿见影。于是，抑制地价就成为整个房地产调控的重要组成部分。
那么，如何看待国土部将地价监察范围急剧扩至县一级？这主要反映了监管部门对于三四线城市的地价房价上涨心存担忧。实际上，也确实有此迹象。今年1月出台的限购令，使一二线城市楼市明显降温；然而，对于没有限购的广大三四五线城市而言，反倒还“因祸得福”。
这就是限购政策的“挤出效应”，也引起了政府高层的关注。针对住宅用地价格显著上涨，国土部正在通过调整土地出让方式进行抑制。比如“限房价、竞地价”、“限地价，竞房价”、限定配建保障性住房建设面积、综合评标制等等，在一定程度上减少地王。不过这种“非价高者得”的出让方式，却也助长了灰色交易，使央企、国企、大公司更容易胜出。如何平衡这种矛盾，值得相关部门深思。抑制地价，还需更多长效机制。
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（来源：经济参考报）土地市场成交持续低量徘徊。数据库30日发布的统计数据显示，上周(5月23日至29日，下同)，在监测的20个主要城市中，仅有3个城市共成交住宅用地4宗，成交土地面积18万平方米，环比下跌48%。
接受记者采访的专家认为，成交明显下滑的背后，是开发商资金链紧绷及市场预期悲观。在限购令和信贷紧缩之下，楼市僵局已现松动迹象，开发商主动对价格进行调整的范围将进一步扩大。
流标再现 开发商拿地谨慎
根据国土资源部要求，土地监控已经细化到地方县城。各县级国土部门必须严格监控当地市场成交情况，清理2011年以来的成交地块，如有地价异常则需主动上报。而事实上，多位业内专家告诉记者，当前土地市场正处于量价齐跌的低迷时期。
根据数据库发布的土地市场交易周报，上周20个主要城市土地市场供应量大幅减少，成交量继续走低。据统计，受监测20个主要城市共推出土地43宗，较上一周减少120宗，推出土地面积共计164万平方米，环比下跌74%；成交土地35宗，较上周减少20宗，成交面积共计219万平方米，环比下降3%。
在今年三四月份的黄金(1539.90,3.60,0.23%)时期，“北上深广”等一线城市，土地市场走低态势明显。有数据显示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出让金同样降幅明显，并创下近两年来单月土地出让金新低。
另一方面，开发商拿地热情同样在迅速减弱，各大城市土地流拍、底价成交陆续出现。据中原监测，各大城市宅地溢价率已连续3周保持在10%以内，且部分城市土地市场已出现流标。上周一至周四，中原监测的10幅到期宅地中有2幅流标，其中南京一幅宅地因起拍价过高而流标。“与前段时间相比，开发商的心态越来越悲观，拍地的热情不像以前那么高。”中原集团研究董事程澐接受《经济参考报》采访时表示。
万科、保利、招商、金地等房地产龙头企业在今年前4个月已经不约而同地降低了拿地规模，并不同程度地表示，当前针对土地市场的策略已经趋向谨慎。
来自中国房产信息集团发布的数据显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。尤其在最近的4月份，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月纪录。
高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者，不仅仅在“北上深广”等一线城市，在南京、天津、秦皇岛等二线土地市场也同样低迷。“更多的开发商开始持币观望，不敢入市。”
东亚新华地产一位人士告诉记者，目前整个大的市场环境，体现了中央宏观调控的力度和效果，同时也影响了企业对后期市场环境的信心。这意味着在供应量不能提升的情况下，土地市场仍将持续走低。综合市场判断，土地溢价率、成交量仍然会双双下降。
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资金紧张 回笼慢融资难
而开发商之所以谨慎入市，除了是对后期市场信心不足，最重要的则是来自资金链的担忧。
目前，与房地产融资有关的资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道已出现“融资难”的状况。
多地出台的限购令，令市场销售业绩普遍下滑，资金难以迅速回笼。同时国家持续从紧的信贷政策让融资再添难度，如此“雪上加霜”让房地产企业在资金链上青黄不接。
上述东亚新华地产内部人士告诉记者，当前的限购令和信贷政策，对房地产开发企业尤其民企资金链的影响是空前的，“央企及大型房企资金充裕且拥有一定土地储备，在市场低迷时期拥有一定的抗打击能力，而民企及中小企业则无法比肩。”
上海某房地产研究院近日发布的《我国房地产开发企业资金状况研究》认为，一季度房地产开发企业资金状况已不容乐观，在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。研究预测，受融资环境依然严峻及资金难以快速回笼的影响，二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间。
工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者，房企资金吃紧的局面才刚刚开始。“目前可以检测的数据基本上来自4月份或者更早，而事实上房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并且会一直持续到今年第三季度。”
聂梅生同样认为，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“陆续出台限购令的35个大中城市投资比例平均是15%至20%，限购后会使整个交易量下降7%，交易额则会下降10%。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”
接受采访的多位业内人士一致认为，如何在资金链预警时提前做好应对之策，在市场低迷时期快速取得资金回笼是现阶段房地产开发企业需要考虑的首要任务。
价松量升 楼市僵局现松动迹象
在资金面持续紧张之下，开发商推盘意愿强烈。与此同时，受严厉调控信号引导，业主的心态也逐渐发生转变。多个热点城市近期住宅市场成交量上涨，一二手房价也持续松动。
数据库的统计显示，上周监测的35个城市中，19个城市楼市成交量上涨，9个城市成交量涨幅在30%以上，温州、蚌埠两城市涨幅逾100%。重点城市中，5个城市成交量环比上涨，其中武汉涨幅，达39.85%，其次是成都，涨幅达28.13%，南京跌幅，达30.71%。
德佑地产研究部主任陆骑麟告诉记者，在地量成交的状况之下，上周上海出现了单个项目周签约超过了200套的状况，这是在今年楼市调控以来从未有过的现象，表明了当前市场只有通过开发商主动对价格进行调整才能带动成交的回升，打破当前的僵局。
“连续几周我们已经看到，价格的调整从小规模的试探，慢慢开始蔓延起来，目前来看，调整的幅度在5%至10%这个区间。”程澐表示，随着调控的深入，政府与企业在资本市场、土地市场的博弈仍将继续，但由于政府往往掌握着更多主动权，为抢占先机布局后市，房企扩大促销范围为明智之举。“未来一段时间，价格调整的项目将增多”。
二手住宅市场方面，虽然与去年同期相比，多数热点城市二手住宅成交量仍处于低位，但环比正逐渐恢复。中原监测的京津沪深穗五大城市除天津外，成交量亦已连续两周稳步回升，总体环比升幅均在10%上下。其中，北京和上海环比升幅分别达39%和41%。
程澐认为，从一二手市场表现来看，楼市僵局已现松动迹象。她还预测，随着新房促销和二手房降价范围的逐步扩大及出台新政预期的减弱，各地住宅成交将逐步缓慢地恢复。
对于未来一段时间的房价走势，李国平预测，中低端市场会有松动，由于调控政策及保障房供应量提升等因素，房价同比下调幅度在15%以内。房价指数将出现数月的环比下跌，但就全年整体来看，仍难下跌；商品房成交均价，今年基本持平或略降，部分一二线城市会小降。
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