春节楼市观察 | 长三角&珠三角：分化态势明显，杭州“独立行情”能否持
FTX2024/02/21 17:08 湖南省
经历过去两年房地产市场的深度调整，购房者置业已经更加理性。今年1月底以来，核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，2024年春节假期是新政后观察政策效果的重要节点，市场情绪和购房者意愿是否有变化，看房、购房人数是否有增加等是行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“春节楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化情况，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，本文为系列研究之长三角&珠三角篇。
长三角、珠三角作为本轮房地产周期调整较早的区域，除个别城市外，近两年市场整体低位运行。2023年以来广州、深圳、杭州、南京等一二线城市根据自身情况不断优化楼市政策，一定程度提振了市场信心，杭州在政策等因素带动下，2023年走出了独立行情，广州、深圳、南京等城市市场温和修复预期增强。而大城市周边城市市场能否好转仍一定程度依赖于核心城市的市场修复节奏，目前置业信心未出现明显改善，春节期间多地需求释放动力不足。具体城市来看，深圳当前新房热度较低，二手住宅更受市场关注，新政出台后大量市民返乡过年，政策效果尚未显现，春节后市场活跃度有望提升。广州新政后购房者观望情绪出现缓和，核心区域对远郊以及临广区域虹吸效应增强，未来分化态势将延续。杭州、南京等城市购房者在置业决策过程中亦愈加理性，对产品品质、项目周边配套等要素的关注度明显提升。佛山、珠海、扬州等三四线城市，市场低迷态势延续，但市场需求整体仍在。
▍长三角：杭州市场表现相对较好，多个城市需求释放动能弱，购房情绪回归理性
杭州：购房者心态发生变化，2024市场“独立行情”或难现
杭州基本面稳健，市场韧性强，2023年新房销售规模同比增长，楼市表现相对较好。过去8年，杭州城市经历了2015年杭州亚运会申办成功、2016年G20峰会举办、2023年亚（残）运会圆满落幕等重大事件，G20峰会和亚运会让国内年轻人重新认识杭州，杭州产业和基建的飞速发展，也带来了人口的快速流入。杭州常住人口从2015年的901.8万人，增长至1237.6万人（2022年），年均新增人口近50万人；城区人口从523.8万人增长至2023年1002.1万人，几近翻倍。杭州在浙江省具有极高的首位度，吸引了省内大量其他城市购房者，当地居民购买力亦在全国排名前列。2023年，伴随着杭州楼市政策持续优化调整，叠加相对合理的短期库存，房地产市场表现优于大多数二线城市，全年商品住宅销售金额超3820亿元，仅次于上海、北京。在全国市场低迷的背景下，杭州新房销售金额、面积均同比增长10%左右。尽管开盘热度不及往年，但依旧产生了7个中签率低于10%限售5年的新房项目，部分项目中签率更是低至2.29%。
展望2024年，杭州楼市或难再走出“独立行情”，主要基于以下几点观察：
一是购房者观望情绪在加重。2023年参与杭十区公证摇号登记户数为18.6万组，同比缩减27.1%，为近年来最低值，市场客户总量持续下降。中高端改善客源汇聚于核心板块，如金融城、钱江世纪城、滨江、申花等，购房逻辑从“升值、倒挂、价差”向“核心地段、保值”转变。同时，大多数自住改善需求持有观望态度，一方面认为房价尤其是二手房价远未进入底部，还有再看看的空间，另一方面最重要的担忧是不太明朗的收入预期。“稳健保守”成为这批客户的第一选择，主城区及教育资源成为考虑的最关键因素，原本住房的置换也因为二手房挂牌周期长等因素而延后。
二是春节期间房企营销力度平淡。春节期间，多数房企售楼处开启春节楼市不打烊活动，通过线上线下活动来加大营销力度，活动力度与年前相差不大，除了部分房企推出了“老带新”、“全民推荐返佣”、“95折买房”等活动外，春节假期促销揽客的实质性活动较少，购房者观望情绪较重，销售表现较为低迷。
三是多个影响因素显现市场隐忧。当前亚运余热逐渐散去，杭州已经步入“后亚运”时代，经济和人口增速放缓，给楼市带来的新增需求减少和购买力的减弱，使得杭州楼市略显乏力。上海限购松绑预期增强，或对部分购房需求产生一定虹吸作用，同时杭州当前政策已较为宽松，市场最期待的核心区限购、限价优化或许来的不会太快。二手房挂牌量高，未来或将对后续新房市场和土地市场产生较大影响。另外，2023年，杭州楼市逐渐大户型化，但对于刚需刚改板块而言，或面临需求与大户型错配的问题，进一步影响去化流速，导致后续板块之间的分化将加剧。
整体来看，进入2024年，杭州楼市“平淡”开局，市场面临的形势更加复杂，购房者心态发生转变，购房需求不再紧迫，但杭州购房自住需求仍在，一旦遇到合适项目，购房者仍愿意选择参与摇号并购房，住房需求仍有较大释放空间。
南京：短期新房市场调整压力仍在，未来有望缓慢复苏
在本轮市场周期中，南京住宅市场调整幅度明显增大。2023年，南京新房成交规模542万㎡，同比下降超两成，与同能级的杭州、合肥等城市相比短期抗压韧性相对不足。截止2023年12月，南京全市新房可售库存处于2018年以来的相对高位，按6个月月均计算出清周期为23.1个月。全年二手住宅成交96399套，超新房成交套数一倍，近年新房、二手房成交套数的差值不断扩大。
从调研情况来看，地产从业者认为未来两年行业可能持续低迷，对整体市场信心仍显不足。未来，优质板块的二手房价格或许会小幅复苏，但区域分化仍较为严重；而在优质板块内，产品力更为优质的项目将更早回调上涨。刚需自住购房需求仍在。城区较老的二手房、远郊地区的新房是刚需客群重点关注对象，老房优势在于市区各项生活配套都比较完善，但是房龄较老、居住体验感略差；远郊新城板块新房多为准现房，新小区不论户型还是景观均有优势，但通勤时间较长。政策环境对改善性需求较为友好。2023年的购房补贴、契税减免等政策降低了购房成本，促进部分观望的改善客群入市，此类客群对于总价、学区等配套资源、面积和户型、地段等因素关注较多。
城市基本面长期向好，市场有望缓慢复苏。南京作为全国GDP排名前十的城市，拥有一流的高校和科研机构，人口常年保持净流入，产业布局较为完善，城市基本面长期向好。2024年，南京房地产市场销售规模下行压力依然较大，“去库存”仍是主旋律。新房市场缓慢复苏或还将持续；二手房市场将以稳为主，短期来看，刚需客户仍将支撑二手房市场维持较高活跃度。
合肥：新房价格稳步上涨，或导致部分刚需购房者转向二手住宅
2023年合肥新房价格稳步上行。在新房不限价、重回精装以及土拍恢复“价高者得”等多重新政推动下，下半年入市的新上市楼盘价格进一步上涨，各个区域的买房门槛逐步提高。新房虽然整体保持稳定增长，但区域与板块之间分化越加明显，新房市场将迎来更多高价优质住宅产品以满足改善需求。从面积段来看，新房市场更集中在大面积改善户型。但随着价格上涨，购房者接受度有所降低，从新房成交来看，合肥房地产市场在经历了2023上半年的“小阳春”之后，成交量呈现持续下降态势。
二手房价格持续走低。2023年2月以来合肥二手房成交套数呈波动下滑态势，成交均价也逐步下降至2万元以下，近期合肥部分区域房源价格继续下调。从成交面积段来看，二手房交易主要集中在70-110㎡面积段，其中小面积段的二手房源更易成交。
当前对于刚需群体来说，在市场同质化楼盘库存较大、二手房价格持续下行、新开楼盘总价不断上涨的情况下，多数刚需购房者选择继续观望。改善群体出于对未来预期的不确定性，改善性需求释放并不明显。
大户型品质竞争促进更多刚需购房者转向二手住宅。2024年，合肥房地产政策层面仍将继续宽松，随着市场情绪逐步改观，“市场底”也有望出现。当前房地产市场供求关系发生重大变化，量的需求已经转化为质的追求。接下来的新房市场会有更多的高价高品质住宅产品出现，以满足中高收入人群的改善住房需求。但新房市场的大户型产品也带来了价格的结构性上行，或将导致部分刚需购房者转向二手房市场。
扬州：分化仍是楼市主流特征，信心修复仍需等待
2023年，扬州市场情绪仍未出现好转迹象，新房市场销售持续筑底，成交价格持续下降，项目间分化态势明显，房地产市场仍存一定调整压力。
政策方面，需求端政策继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。2023年，扬州全面放开限购，对购改善性住房购房者的原有住房取消限售，并通过开展“商转公”，提高公积金贷款额度，发放购房补贴，以旧换新等方式促进购房需求释放。
多数楼盘表价调整不大，折扣后成交价有所降低。部分库存项目价格下降明显，少数楼盘负利润销售以加快资金回笼。二手房价格下降亦相对明显，挂牌数量处于高位的情况下，成交主要以买方导向为主，相同区位价格偏高的二手房更加难以成交。
2023年扬州需求释放动能逐步减弱，新房成交仍存压力。上半年政策放松后市场活跃度有所提升，政策效果持续整个上半年。7月，传统淡季叠加政策效果减弱、多个楼盘交付较慢导致客户观望情绪加重等因素下，新房成交面积环比下降超六成。直至年末开发商加大营销力度，叠加部分项目集中网签等，市场出现一定翘尾行情。
部分项目由精装转向毛坯。此前扬州市要求成品住宅建设的政策到期后未延续。部分项目新加推批次从精装房改为毛坯销售，并进行了价格调整。为购房者提供了更多的装修自由度，同时也降低了房价，毛坯房相比精装房更受购房者青睐。同时，整体库存升高的情况下，购房者可选择性更多，对于项目房屋的户型、楼层、位置等提出了更高的要求。
扬州房地产市场调整对行业从业者的职业选择已产生影响。相当一部分行业内投资、策划、置业顾问等已经转行，或者正在考虑转行，表现出对于未来房地产行业发展不确定性的担忧。另有部分职业群体，如部分中介对于当前职业前景仍持有一定信心，主要原因在于随着市场销售走弱，渠道营销费用提高，以及二手房交易仍保持一定活跃度。
春节期间，扬州迎来观光高峰期。相比海量游客，多数项目售楼处热度有限，仅部分热点项目关注度较高，整体市场表现较以往春节有所好转，区域分化仍是楼市主流特征。节假日期间多个项目推出了折扣优惠、特价房源等优惠活动，但整体折扣力度与节前基本一致，多数优惠活动此前就已推出，节日期间仅再次进行宣传。客群来源上，仍以本地人为主，少量周边县市外地人为辅，返乡置业人群数量较少，鲜有游客购房。
短期来看，扬州增量政策整体空间较为有限，住房或逐渐回归消费属性，未来新房需求更多依赖于置换、改善等因素，市场信心恢复仍需时间。
宿州砀山县：结婚、孩子上学带来的住房需求是主力
2022年砀山常住人口为76万人，整体延续小幅下降态势，户籍人口超100万人，人口外流情况较为明显。根据第七次人口普查数据，全县家庭户户均已超4间房，人均住房建筑面积超50平方米。近两年，新建商品住宅销售规模持续下降，备案套数在5000套左右，基本降至2017年水平，而销售套均面积持续提升，目前已接近130平方米/套，平均套总价下跌不明显。
从调研情况来看，新房方面，砀山新房价格整体处于稳中略涨状态，特别是洋房、别墅等改善型项目，这两年部分新开盘的项目二期或三期价格较上一期普遍高300-500元/平方米。普通高层住宅价格在4500元/平方米，与过去相比有小幅回调，每平方米下跌500元左右。今年春节假期，多个楼盘并没有采取大力度的营销策略，优惠力度较小，多数为98折、99折，部分项目在假期送车位、折上99折或有立减，假期最后两天，新盘项目看房数量明显增加，但购房者观望情绪较重，交定金的人数较少。
二手房方面，这几年普通高层小区的单价有所下跌，而改善型社区或有一定富人标识的社区价格整体并未下跌，项目抗跌性更强。值得关注的是，因新房项目价格较高，部分购房者转向关注二手房，二手房市场具备一定交易活跃度。
过去几年当地不少居民已经通过新购住房改善了自身居住环境，如购置更大面积段、更完备的居住功能、更优质的小区配套等类住房，调研人群中拥有三居、四居室的居多，这部分人群短期再次改善住房的意愿并不高。
结婚、孩子上学带来的住房需求仍较多。调研中发现，尚有购房需求的人群大体分为几类，一是为了结婚而置办婚房，这类人群侧重购买三居室；二是农村进城人口购房，主要是为了孩子上学或方便照顾老人；三是改善类住房需求，这部分人群已拥有住房，但住房存在无电梯、户型不合理等不足，居住不方便，这部分人群意向购买大平层、洋房或别墅居多。跟过去相比，购房者更倾向于购买现房或交房时间较短的期房。这两年因房贷利率持续下调，贷款购房的占比较高，全款购房的人数较少，以购买80万的住房为例，首付20%，即16万，贷款64万，按房贷利率4%计算，等额本息还款30年，月供约3000元，对于在外工作返乡的人群或工薪阶层来说，购房门槛不高，还款压力也不大，这也是购房需求持续释放的重要原因之一。
在市场热度较高的2016-2021年，部分品牌房企先后进驻砀山，并开发多个项目，部分项目从2019年开盘至今尚未售罄，项目也已转为现房销售。目前全国性房企已基本退出当地市场，本地开发商的项目占据市场绝对主力。伴随着房地产市场景气度下行，楼盘销售人员数量也大幅减少，多人转行。
整体来看，当前砀山居民住房需求满足度较高，新房销售仍在缩量，普通住宅价格小幅下跌，但受成本限制，高层价格继续下跌空间不大，洋房、别墅价格存在一定韧性；二手房价格整体有一定下跌，房地产行业从业者、潜在购房者与普通民众对当地市场缺乏信心。但从住房需求来看，中长期住房需求仍在，一方面，砀山常住人口城镇化率约50%，处于较低水平，农民进城购房仍具备一定空间；另一方面，近些年，每年新生人口仍超8000人，2022年人口出生率8.44‰，仍处在较高水平。
▍珠三角：广深政策放松市场预期有望逐渐修复，但周边城市市场修复仍需时间
深圳：二手住宅市场关注度提升，新政效果或在年后逐渐显现
2023年深圳新房市场呈现“供应增加，成交下滑”态势，二手房市场关注度提升。2023年全市商品住宅新批上市面积560万㎡，同比增长39.4%；商品住宅成交319万㎡，同比下降6.8%，销售规模为近5年最低点，销售均价同比下跌。截至2024年1月深圳可售面积为513.71万平方米，出清周期21.82个月，整体库存依然处在高位水平。2021-2022年，二手住宅参考价政策抑制了部分二手住宅需求，2023年随着深圳多项调控政策的发布，二手住宅参考价政策的调整，二手住宅成交占比大幅提升，全年二手住宅共计备案32618套，同比增长55.6%。
春节前深圳优化楼市政策，放松了深圳户籍及非深圳户籍在深圳买房的限制，深圳户籍落户即可买房；非深圳市户籍，购房社保缴纳从5年减为3年。本次深圳放松限购，在需求端精准发力，满足更多新市民购房需求，有利于潜在购买力释放。春节期间，由于去年底冲刺年度业绩的节点结束，深圳新房的折扣相比去年底有所减少，同时大量市民返乡过年，政策效果并未明显显现。根据调研，新政出台让更多人具备购房资格，部分购房者已开始积极考虑购房事宜，准备春节后看房。
另外，从调研情况来看，80后、90后构成深圳当前购房主力，工作时间较短的年轻人倾向租房，而中年购房者一般已经在深圳拥有多套房产，部分置换客户更看重区位教育资源配套，在深圳核心区域房价仍保持高位的情况下，改善置换的需求释放动力偏弱。
广州：新政后购房者观望情绪出现缓和，但信心传递仍需时间
广州近期对房地产政策进行了优化，放开120平米以上户型限购，支持买一卖一，租一买一。市场对政策反应尚不明显，但购房者心态已经发生了一些转变。从调研情况来看，一部分购房者对新政持积极态度，认为新政出台降低了购房门槛，可以使相应的需求得以及时释放，有利于促进观望需求及时入市。另一部分购房者则认为对中心城区的购房支持政策可能导致远郊项目房价继续下降，区域之间分化或将进一步加剧，对未来非中心区域的市场产生一定担忧。
短期来看，广州新政政策力度较大，预计春节后中心区域的新房以及优质二手房有望迎来一波“小阳春”行情。同时，新政也对广州的远郊以及临广区域产生一定的虹吸效应，相应区域未来一段时间市场需求的低迷态势或延续，不排除部分项目持续以价换量。未来随着中心城区成交回暖，市场热度有望传递至广州近郊及临广板块。
佛山：购房主体逐步转向本地客群，开发商强化产品竞争力
广州政策放松，虹吸效应增强，外溢至佛山的客户逐渐减少。2023年以来，广州购房限制性政策不断放松，原本因广州限购或首付限制外溢至佛山的客户已逐渐减少，佛山的购房主力人群也逐渐转变为本地改善自住。近期广州继续放松限购政策，或对佛山市场尤其是广佛交接板块形成一定负向影响，佛山主力客群的转换或得到进一步强化。
在佛山各板块中，千灯湖板块均价近两年维持在较高水平，一是因为该板块邻近广州，二是因为该板块主力客群为玉石行业老板；德胜新城板块为顺德区房价最高的板块之一，项目多为改善定位，部分项目存在较大幅度的降价促销手段，目前该板块房价已跌回2017年左右水平，购房需求低迷的根本原因在于居民收入预期较差以及置业意愿较低。
春节期间，佛山多个售楼处“春节不打烊”，但假期期间楼盘客户到访量较少，部分售楼处仅少量置业顾问值班，实际成交更加有限。
开发商更加注重产品的品质和竞争力。在市场下行、价格竞争激烈的情况下，部分开发商通过不断提升产品的品质和吸引力来获得更多购房者的关注和认可，从户型设计、装修标准及小区配套等方面精心打磨产品，不仅有助于提升开发商自身的品牌形象和市场地位，同时也为购房者提供了更多选择，并在一定程度上促进了佛山房地产市场的高质量发展。
珠海：中心城区吸引力凸显，改善性客户占主力
近年珠海商品住宅呈量跌价稳态势。受近两年行业持续调整影响，珠海新房成交规模出现明显回调，成交均价则自2020年以来维持在25000元/㎡水平，虽然部分楼盘出现降价情况，但受近两年成交以中心区域及改善产品为主等成交结构影响，总体均价维持稳定态势。
中心城区吸引力凸显，改善型客户成主力。近几年珠海购房者的购房思路正逐渐改变，购买需求主力重归中心城区。一方面，刚需群体受收入预期影响，观望情绪较浓，外围区域主打刚需产品需求下降；另一方面，中心城区产品的稀缺以及价值凸显，释放了改善群体的置换需求，同时当前各种利好政策的支持，也有效推动改善性住房需求释放，中心城区成交占比相比前些年明显回升。受置换改善客群持续释放影响，珠海2023年商品住宅成交改善产品占比提高，其中140㎡以上产品占比同比提升2.1个百分点。
外地客群仍占据一定比例，但近年减少明显。珠海作为一个宜居城市，多年来一直吸引了大量的外地购房群体，珠海的外地客群大体分为两类，一类是投资珠海、移居珠海的北方人；另一类是周边城市有购房需求群体，如深圳、广州、澳门、香港等，此类城市经济发展较快，但房价比珠海高，珠海优越的生活环境等吸引购房者前来购房。在2021年房地产行业深入调整前，珠海有较多的北方投资、候鸟型购房群体，但近几年由于行业持续调整，楼盘价格出现下调，市场整体信心不足，北方购房人群数量大幅减少。当前珠海购房群体更多以本地购房人群为主，以及部分港澳客户群体，其中本地客群又以置换改善客户占主力，而刚需客群受影响较大，观望情绪较浓，多数认为当前楼市仍处在调整阶段，担心买房后房价继续下调，同时对未来经济发展、收入预期不确定导致信心不足。
春节期间超40楼盘推出“新春购房优惠活动”，主要以“一口价特惠”、“指定房源打折+送车位”、“成交送家电大礼包”、“成交送物业管理费”等优惠措施吸引购房人群，同时针对外地客户，多个楼盘除了常规优惠措施以外，还推出“成交补贴往返机票”、“认购享旅游基金”等营销策略。
城市基本面良好叠加政策持续宽松，助力楼市稳步发展。珠海近两年楼市一直处在低位运行，当前房地产政策持续宽松，购房首付门槛及房贷利率均较低，整体利好刚需及改善置业需求，同时，随着港车北上、澳车北上的推进，港澳与珠海之间交通愈加便利，有望吸引更多的港澳购房群体，未来随着经济逐步复苏，预计珠海楼市也将迎来稳步发展。
来源：中指研究院
