调控声中迎上市潮 北京地王楼盘4月起扎推入市
房天下综合整理2011/04/07 08:27
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（来源：每日经济新闻）北京的房价控制目标“2011年新建普通住房价格稳中有降”刚刚发布，4月份开始，北京就将迎来一波以地王项目为代表的高价地楼盘上市热潮。中海、中信、远洋、瑞安地产等公司旗下的北京“地王”项目将陆续排队入市，这意味着新一波北京地王项目上市潮的序幕将拉开。调控声中的北京楼市，是否会迎来地王上市潮所伴生的高价盘冲击波？
地王项目上市潮将现
《每日经济新闻(微博)》记者获悉，中海地产旗下的北京丰台区花乡地王项目，现名为中海九号公馆预计将于本月上市，开盘价定在了32000元/平方米。随后，去年3月15日，中信地产在北京亦庄区域所拿下的亦庄地王项目中信新城也将于5月开盘。远洋地产在去年3月15日拿下的大望京一号地王项目，以及李泽楷于2006年拿下、后转卖给瑞安地产的地王项目工体四号地等地王项目也预计在年内开盘。伴随这些地王项目的入市，在今年的供应行列中，也将出现一批高价地楼盘，如保利在远洋旗下的大望京一号地块旁边的望京地块项目保利中央公园、北京润通鸿业房地产开发有限责任公司旗下楼面价高达近1.5万元/平方米的润枫领尚等。
对于以地王项目为代表的高价地楼盘于4月起开始扎堆上市的现象，北京亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为，主要基于三个原因。首先，2009年下半年及2010年上半年，因为楼市前景看好，期间北京地市产生了不少地王项目以及相伴生的高价地项目。一般来说，一个地产项目，从开工到入市销售，时间区间为18个月。根据这个开发周期，这批以地王为代表的高价地项目，目前迎来了上市周期。其次，年初的第三波地产调控和3月“两会”上对房地产业的关注，使楼市成交进入低迷，因此开发商需要一段时间来观察市场动向，所以今年季度不是楼盘上市良机，助推开盘延后。第三，上市房企半年报的业绩压力，促使开发商不得不将一些房源推上市场，因此，第二季度成了一些楼盘开始集中推盘的时机。
高价地项目“低价”入市
郭毅指出，以地王项目为代表的高价地楼盘，基于其成本较高的现实，产品定位同质化严重，皆表现出“两高”的特点，即高价、高端。除了其高定价外，高端定位的另一个表现就是这些项目推出的房源，单套面积较大，大户型唱主角，一般在200平方米以上，单套房源房价在千万元以上。以某地王楼盘为例，本次开盘的房源，面积在200~330平方米，以其均价45000元/平方米计算，单套总价也在千万元左右。
郭毅进而指出，在第三波地产调控的严打之下，时下北京楼市需求以刚需为主。在这种背景下，以地王为代表的高价地楼盘，抢占的客户群皆集中于数量不大的高端改善性需求和部分投资性需求，竞争中同质化严重。正因为同质化之下竞争激烈，这些高价地楼盘开发商的营销策略是先期以较低价推出少量房源。初期推出的这些房源，甚至没有多少利润空间，比如上述地王项目先期房源虽然均价达到45000元/平方米，但精带装修约也达到6000元/平方米，算是低价入市，因为要是不受调控影响，其开盘价或许会达到5万元~6万元。这个时候开发商的目的是试探并吸引市场，逐渐打造市场品牌，然后在后期项目中不断提价，赚取利润并进一步打造品牌，而后进一步提价，不断循环。
正因为如此，一位业内人士指出，在调控背景下，以地王项目为代表的高价地楼盘入市，将不断冲击时下的地产调控气氛，势必对时下政府调控房价的大目标起到逆作用，但这是楼市疯狂时留下的后遗症。
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自限购等楼市调控政策出台以来，３月份北京一二手房成交基本延续低量态势。分析人士指出，楼市成交量下降是价格下跌的前提，未来“稳中有降”的房价控制目标看起来并非遥不可及，但价格的实质性下跌依赖政策的持续落实。
据北京市房地产交易管理网的统计，今年一季度，北京一手住宅成交２０７００多套，与去年四季度相比下跌了近４０％，是近三年来一季度成交的值。
北京链家地产监测显示，自２月１６日北京出台楼市新政“京１５条”以来，下半个季度（２月１７日—３月３１日）一手住宅成交量仅为５５００套左右，约为一季度一手住宅成交总量的四分之一，下半个季度一手住宅交易环比大幅下滑。其中，３月份北京期房住宅成交量接近５０００套，同比下降了４４％。
据２１世纪不动产监测，一季度北京市二手房成交全线下降，其中通州区二手房下降４成。３月份，北京市二手住宅累计成交１１１０２套，同比下降了５０％。朝阳区、海淀区、丰台区的二手房成交量同比下滑幅度均超过５０％；通州区最为严重，下降近八成。
记者走访发现，已有一些项目或房源出现较大幅度降价。据美联地产工作人员介绍，位于北京东三环外的后现代城一套房源由此前的每平方米３５０００元降至每平方米３００００元左右，降幅超过１０％。
不过，链家地产、中原地产等多家房产中介机构的数据显示，目前北京一二手房整体上还未出现明显的价格调整。
业内人士表示，从目前的成交状况来看，北京楼市调控政策已经起到了明显效果。一般“量在价先”，日前北京出台房价调控目标，首提“降”字，一定程度上反映政府对此轮调控效果的信心。
２１世纪不动产集团市场总监林蕾说：“由于新增住宅供应少、货币供应量仍然较高，目前很多区域房价仍然坚挺，不过一旦政策落实力度持续加强，二季度末市场将很可能遭遇价格调整。”
延伸阅读：墓地只有使用权没有所有权
来源：羊城晚报
北京消息 据新京报报道：日前新华社报道称，青岛等地一些陵园表示将对超过20年使用期限的墓地续收管理费，公墓续费问题成为焦点。2日，民政部社会事务司有关负责人表示，按照规定，墓地使用年限为20年一周期，特别是经营性公墓。至于是否续费、如何续费，应看当时签订的合同如何规定。
2日，民政部社会事务司副司长李波在接受媒体采访时说，我们一直强调，墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。合同20年到期以后，双方根据协议规定执行管理费的收取。按照民政部1998年出台的《关于进一步加强公墓管理意见的通知》要求，墓地和骨灰存放格位的使用年限原则上以20年为一个周期。而此前一年颁布施行的《殡葬管理条例》，未涉及20年后续费问题。民政部社会事务司司长张明亮表示，需要交管理费的主要是经营性墓地，具体怎么交、交多少，还要看当时签订了什么样的合同。
另外，民政部有关人士也表示，墓地也不属于殡葬基本需求之列，所以并不鼓励大家都要去寻找墓地，也就不属于国家必须要去保障的范围。
据悉，民政部门可能将出台一个关于规范殡葬收费的办法，不过现在尚未公布时间表。
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