买公寓=坑?一文读懂公寓到底能不能买!
2021/08/03 08:48
去年，在长沙开美容院的敏敏妈手里有点闲钱，想买个学位房给敏敏上学，可无奈没有房票，只好把目光转向了公寓。
千挑万选，她买了个宣传带学位的公寓，单价虽比周边住宅高，但面积小总价低。想想高不可攀的学位房住宅价格，敏敏妈觉得捡到宝了。
可谁想，随着时间一天天过，敏敏妈没等来交房通知书，却收到开发商发来的顺延交付期限通知书。
眼看着离原定交房时间越来越近，敏敏妈看到该公寓楼还有十多层未建，外立面也都没有弄。
敏敏妈傻眼了，别说宣传的学位会不会兑现，能不能交房都成问题！
相信很多人都有这样的疑问：
同地段公寓比住宅便宜，可以买吗？
住宅买不起，可以先买个小公寓过渡一下，以后再换房吗？
最近，老周侃房直播间也有不少读者咨询关于买公寓的事，今天就来侃侃：
长沙的公寓，到底能不能买？
公寓，醉大的特点是：宜商宜住。
不但可以住，还可以作为注册地，进行工商登记注册公司或办事机构；而且小户型，总价低，精装修，不限购。
看起来不错，那是选公寓，还是选住宅呢？
关于商住公寓与普通住宅的区别，老周特地做了个表，方便大家比较。
怎么看都是住宅香！一般情况下，只要能买住宅的就别买公寓。
不过，产权方面大家也不要纠结40年、50年、70年的区别。
物权法规定，住宅土地的使用期届满，会自动续期。虽然没有具体说明商业用地是否自动续期，但相信缴纳少量的土地出让金以后可以续期。
因为物权法在处理这个问题上的原则是国不与民争利。当然，最后怎样还是要看以后的具体政策。
有房友可能要说了：
我当然知道住宅好，可被限购了，既然公寓不用担心产权问题，总价还低，那买了也总比把钱放手里贬值强吧？
其实，决定买不买公寓的关键是：看你的用途！
①如果你是想博上涨，几年后卖掉，那你买公寓就被坑了！
涨幅远不及住宅，而且很难出手，因为公寓过户税费太高了。
商住房交易税费相比住宅除了印花税、契税等，还有差额20％的个税（住宅可以满5减免，商住房不免）。
除此之外，公寓还会比住宅额外多一个差额30％至60％的土地增值税。
土地增值税占据总税费很大比重，计算方法较为复杂，具体计算方法如下：
图源｜网络仅供参考
一般来说，二手商住公寓出售税收支出要占增值额30％-50％之间。
举个栗子：小李5年前花30W在雨花区买了一套公寓，现在涨到了60W。了，可别高兴太早，如果小李要出售这套公寓，光增值税就得交10W左右。
商住公寓如此高的交易费用，导致不好出手，涨幅自然也比不上住宅。
不过有个情况例外，可以考虑！
大幅度降价！比如上半年的某铂园！6字头，虽说只有10套，但二环内、湘江边的诱惑还是很大的。
又或者价格是同地段同品质住宅的5-7折，又没有明显缺陷的话，还是可以考虑的。
②如果你只是想有个固定资产、稳定金，商住公寓其实也是个不错的选择。
大家都知道一线城市住宅租售比是很低的，很多总价400万的房子才租4至5000一月。
就算按5000算，租金年才1.5％（5000×12／400万），那还不如买国债呢。
所以，住宅投资看重的是房价涨幅，而公寓，主要看它的租金年。
租金年能达到4％以上，而你又没有其它更好的投资渠道，可以考虑买。
商住公寓虽然涨幅有限，多多少少还是会涨点。
假设5年上涨30％，年化利率接近6％，加上4％的租金年也能有10％左右的年化利率。
所以如果非要买公寓，首要关注的应是租金。
假设周边公寓租金3000，如果要租金年4％以上，那么公寓总价低于90W才考虑入手。
我们回到一开始的问题：
Q：买房被限购了，可以去买不限购的商住公寓吗？
A：看你买公寓用途，奔着投资去的就算了。
如果你的资产达到一定程度，需要进行资产配置，如房产，股票等，又追求长期稳定的，可以买租金年高的公寓。
Q：同地段公寓比住宅便宜，可以买吗？
A：看租金年，一般要达到4％以上；而且要做好长期持有的准备。
Q：住宅买不起，可以先买个小公寓过渡一下，以后再换房吗？
A：不建议。公寓比住宅难卖，涨幅也比不上住宅，将来卖公寓换住宅成本很高。
当决定了买公寓，要怎么挑呢？除了租金年，老周还给你以下几个建议：
1、一定要选择老城区，越靠近市中心越好。
如果附近有商场、写字楼这些人流密集的区域，出租基本是不成问题的；
2、不要以买住宅的眼光来买公寓，尤其不要买远郊公寓。
租不出去，哪怕有所谓的地铁，名校加持！
3、能买现房就不要买期房。
不能光图便宜，要防范烂尾楼的风险，前面敏敏妈不就踩雷了？而且现房可以更好知道租金；
4、买小面积单间公寓。
商住公寓买面积越小的越好，面积越小，租售比越高。
年轻人租公寓主要看中独立性，有一个属于自己的空间；宁可多买几套小面积的单间，也不买一套大面积公寓；
5、买交通便利（比如地铁口）、配套成熟，年轻人青睐的公寓。
最后，长沙公寓红海，竞争惨烈，“以价换量”已经成常用招数，并且效果显著！
今年上半年，长沙内五区公寓供应93.8万方，同比上涨2％；成交72.6万方，同比上涨61％；成交均价12212元／平，同比下跌4％。（数据来源：湖南中原）
图源｜湖南中原
一定程度上也反映出，长沙的公寓是有市场，有购买人群的。不然，再怎么降价，也没人买账！
想买降价公寓的，友情提醒：
不要光看广告宣传降价，要看实际成交均价；不要光看降价幅度，还要看实际对比周边住宅的价格！
利弊权衡，老周都说清楚了，买不买看自己选择。你对买公寓有什么看法？留言区见。