任志强:没觉得资金紧 别把外资炒房当回事
腾讯财经2010/11/17 07:34
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“我没觉得资金渠道紧了啊！”在今日华尔街日报中文网主办的中国金融年会上，华远地产总裁任志强谈到近日四大行停止对房地产企业开发贷款的传闻时，脱口而出。
房地产融资渠道不紧 房企资金充裕
“去年每个月房地产企业平均获得1600亿的贷款，今年平均每月1800亿。”任志强称，今年给开发商的贷款较去年是增长的，尽管银行因为贷款指标、存贷差管理等原因，会对房地产行业的贷款进行季度或月度调整，但合法、合规的某个银行明确对房企停贷目前还没有，房企的融资渠道没有收紧。而且房地产企业资金也是充足的，任志强表示，今年开发贷款到位资金有5.69万亿，完成投资3.8万亿，开发商手里至少还有1.8万亿资金，“充裕得很”。此外，任志强还认为，今年7.5万亿元的新增贷款目标可能会突破。
限制外国人购房释放上涨信号 外资炒房资金不多
针对住建部规定境外个人在华只能购买一套自用住房的政策，任志强认为，这个措施等于是向外国人释放房价还要继续涨的信号：“你来炒吧，因为我还要涨。”他认为这不是一个好政策。
而对于近期的外资进入房地产市场的担忧，任志强表示“别把外资当回事”，他称外资投资房地产市场今年加起来不到300亿元，目前占比不到5-6%。就算外资流入趋势增强，“我们还有周小川行长的‘池子’嘛！”本月初，周小川曾谈到中国将采取“总量对冲”的措施应对热钱，并以“池子”作为比喻。
明年房地产市场不会有太大变化
任志强认为，要抑制房价就要抑制通胀形势，10月份的CPI达到了4.4%，下两个月可能会由于翘尾因素而回落一些，但如果明年还有很高的压力，那么抑制房产价格过热还会作为明年调控的主要目标。尽管如此，他认为明年的房地产市场不会有太大变化，“不大涨也不大跌是政府最希望看见的调控结果。”任志强表示，尽管房地产投资增速有所回落，但仍属于高增长，开工总量也维持高增长，刚性需求并没有变化，仍会支撑楼市平稳增长。
房地产市场至少30年内不会崩盘
针对房地产市场有没有崩盘的可能，任志强表示，只有满足两个条件后才有必要讨论崩盘问题。一个条件是城市化率达到65%，但中国目前只有46.6%，还不到世界平均水平，且把居住在城市半年以上的农村流动人口也计算在内；另一个条件是平均每户家庭的住房拥有量，达到1.1套才可能讨论崩盘，但这个数字目前仅为0.78。任志强认为，要达到这两个条件，20年、30年可能都不够。
在正常的经济周期波动中，任志强认为房地产崩盘也不大可能，因为中国的经济增长是强劲的，且政府会对房地产市场进行反向调控。任志强称，只有一种可能会导致崩盘，那就是政府叫停销售或者直接指定售价，“2万元的房子规定卖5000”，那崩盘肯定要发生，但这就违背了市场经济自由选择的规律，相当于回到改革开放前了。
房产税性征收不现实
关于房产税，任志强表示，近期国务院出台文件提及加快推出房产税，说明政府确实在“严肃考虑”房产税问题，他认为，在深圳等一些经过多年的物业税空转城市进行房地产试点是可能的，但房产税要在铺开并不现实，首先因为各地的房产档案建设上严重落后，十年的时间都未必能做到符合征税要求。“连北京都有很大困难”，任志强表示，北京近52%的住房为各类机关单位分配性住房，很大部分并无房产证，无法进行评估和鉴定，很难征税。
此外，任志强认为，房产税应该是整个税收制度改革的一环，但现在政府和民间把它当成了一个房地产调控的工具，从美国和香港的经验来看，用房产税来抑制房价增长是不现实的。
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任志强说起楼市往往滔滔不绝、引经据典，从宏观经济到大国外交无不涉猎。他的如下论点，让我们至少可以发现另一种看问题的角度，更现实残酷的一面。
观点一
货币增发是涨价源头
10月份CPI涨幅4.4%，创年内新高。在什么都涨价的背景下，任志强拿猪肉来说房价。
“2003年的猪肉5块钱一公斤，今天成了15块钱一公斤，那时候的房子自然也和今天差了三倍。”任志强说，美元是一个世界流通的货币，当美国人增发货币后，有些会流向中国推高房价，所以美国到现在为止，通胀率连1%都不到。但是中国不一样，从2003年计算，M2从18万亿增长到了60万亿，增长了三倍。这才是资产价格上涨的源头。“货币是牛鼻子，而价格是牛腿。目前我们采取的政策是一面放大我们的货币总量，一面用按牛腿的方式去按住价格，最后的结果可能是：价格没有按住，牛鼻子也没有牵住。”
观点二
房价短期内能摁住
通胀的压力下，富豪们也担心手中的钱缩水。论坛中，潘石屹自爆手中持币200亿元现金，有投资准备。
“小潘肯定是不把钱投在股票里，是要投在房子上。”任志强说，因为股票会跌，房子会涨，“现在的房价是被摁住了，聪明的购房者要趁着政府帮你摁着的时候赶紧去买，要是不摁着，价格要比现在高。”
他说，从目前CPI的情况看，通胀的压力已经很大。从全世界情况看，通货膨胀压力加大或者通货膨胀实际上升的时候，没有看到哪个国家的房价掉下来。短期政府能摁的住，长期的压力都在加大，吃的穿的用的全都呼呼往上涨，住的不涨，也不可能。“2010年四季度中国的房价会稳中有降，现在买就是抄底。”任志强进一步说，四季度短暂的“降”，并不是真的房价减价，而是吃、穿、用都在大幅度涨价的背景下，房价没涨就是降了。
观点三
“开发商在背黑锅”
“政府有太多黑锅让我们背着。”任志强依然在为房地产业鸣不平，他说商品房是为富人盖的，保障性住房是为穷人盖的，保障穷人居住权益是政府的事，而板子却总打在开发商身上。
对于今年国家控制房地产的新政，任志强说，房地产业目前的角色就是《集结号》里的“谷子地”：大部队逃跑了，你不能逃，不但不能逃，还要顶住！他说，通胀背景下，国家摁住了房价增长，就避免了另外的商品涨得更快。所以，如果不是被政策打压，房屋价格就算本身一点不涨，随着通胀也会涨。
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国十条之后的新国十条，青岛限购令的呼之欲来等等大的房地产调控背景，使得现在被大家称之为非常时期。一直以来属于看跌派的SOHO中国董事长潘石屹先生，近日被媒体报道称房价还会上涨。而一向以敢说著称的华远地产董事长任志强在今天来青岛参加的“任屹青岛行城市·地产”高峰论坛活动上再次畅所欲言，大谈新政和房价。
华远地产董事长任志强先生
在此次论坛上，任志强再次表示了自己的观点：房价仍将上涨，而且还会持续至2015年并且达到高峰。在他看来，地4季度的房价是稳中有降，那是因为政府的干预和调控，是政府在“按”着。因此，任志强的观点就是如果政府没有“按”着的话，房价还会涨的，他认为，“按照全面的出生人口，加上23年的数，推完了以后是05年、10年是中国结婚的峰，15年以后高峰过去以后，基本上从人口出生率来说就下降了，2015年的高峰还没到，这个高峰可能会延长一段，证明我们刚性需求是大量存在的。”
对于媒体经常说的是年轻人买房压力加剧，通常是两个家庭或三代人共同支付这个首付，而任志强也表示了不同的观点，任志强认为大部分刚需是有支付能力的，他表示“央行还发现和家庭没有关系的首付在20到30岁的人口大概有51.9%，是自己攒钱，和家庭、父母没有关系，真正和家庭、父母有关系的是20%，大部分的年轻人是靠自己的能力支付这个首付。”因此，在他看来，一段时期过后，刚需会爆发出来的。
任志强更是借用了潘石屹的话说“不要把钱投在股票上，要把钱投在房子上。任志强表示，“实际现在的房价被按住了，名义的房价应该比现在更高。好房子搁在以后卖，所以他意思就是按着政府帮你按着的时候去买，如果政府不按着的话，房价肯定会更高。”
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