房企融资难度不断加大 4月以来无房企获大额授信

中指研究院日前在“中国房地产投融资大会”上发布报告指出，4月以来，信贷政策日趋紧缩，销售回款减速，上市房企资金来源增速整体放缓。新“国10条”出台近两个月来，无一家房企获得银行大额授信，房企融资难度正在不断加大。今年一季度，沪深两市上市房企净负债率达41.08%，较去年末提高8个百分点，未来的债务风险值得警惕。

据统计，1-4月份房地产企业资金来源中，信贷资金占比为21%，同比下降2个百分点。在银行授信方面，一季度仅有恒盛地产、首创置业、云南城投等少数几家企业获得银行授信，且总额不超过500亿元。“4月房地产调控政策出台后，更是无一家房企获得大额授信。”业内人士指出。

报告还指出，由于资本市场调整显著，企业IPO、增发融资难度也加大，截至4月底，仅有中骏置业一家在港上市，此前计划在香港分拆上市太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。截至目前，国内A股市场今年未有房地产公司获批上市。

从已上市房企融资情况来看，2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划，拟募集资金总额近1000亿元。但2009年10月之后，证监会在审核房企IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见环节，通过再融资审核难度加大。另外，绝大多数拟增发融资的地产股股价已跌破拟增发价格，近期完成增发的可能性很小。（林喆）

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关于众所关注的地产股，目前市场普遍的看法是：跌幅够大；同时，因为2009年房产的旺销，绝大多数公司今年已经提前锁定了40-70%的利润，目前的估值够低。关于房地产新政，目前关注的焦点是房产税的出与不出，或者是什么时候出。前者使投资者时时关注着地产股的反弹机会，后者使投资者在捕捉地产股反弹的时候始终患得患失。因此，目前的地产股应该还没到底部成熟的时候。

实际上，房产税“只说不出”才是的利空。房产税出了也就相当于“靴子落地”，“只说不出”对房地产行业、房地产上下游产业链、地产股行情的影响是全方位的。最近一则信息显示，5月份上海4000多家房产中介门店的成交为零，这是一则“非常可怕”的信息。我们知道，任何资产交易都是量在价先，先有量才后有价，“4000家房产中介门店零成交”反映的房价趋势不言自明：要出现成交量只有房价下跌，所以房价的调整还没真正开始。

实际上，房产税“只说不出”意味着可以出，也可以不出。本次房地产新政调控房价的指向非常明确：如果热点城市的房价不跌，房产税必出。反之，如果目前的房价主动回落个20-30%的幅度，房产税未必一定要推出。因此，在目前政策观察期阶段，以房产商为代表的卖方“死抗着”不主动调价是毫无意义的。

即使以房产商为代表的卖方继续“死抗着”不主动调价，目前房产交易“有价无量”的态势持续到今年年末阶段也将自动瓦解。原因在于：(1)2008年房价出现快速跳水的时间是出现在当年的12月份，这说明开发商的资金链、投资客的资金链、“炒房团”的资金链或多或少都会与“年关”有关系；不同性质的卖方主体或多或少都存在年末回笼资金的要求。(2)去年3-6月份拍地高峰形成的产能经过一年半左右项目周期后，届时将集中投放市场，项目周期更断的各地方保障房也将陆续开始投放，新卖方的出现必然会瓦解目前“死抗着”的现卖方。

目前，许多投资者包括部分“死抗着”的地产商认为，由于地产公司在去年房产热销中已经回拢了大量资金，目前是“手中有钱心不慌”，继续抗两年没什么问题。这在以前可能没什么问题，但在房产新政实施后，如果房产交易持续“有价无量”将是个大问题：(1)现有的土地储备必须持续投入开发，否则在“打击屯地”政策下地产商的土地储备轻则巨额罚款，重则没收；(2)每家地产商都有巨额的银行信贷，相应的信贷利率负担将会不断吞噬已有的现金流；(3)房地产开发与交易都具有杠杆特征，持续“有价无量”的交易萎缩将可能会使部分房产商出现“断流”。因此，“4000家房产中介门店零成交”的现象如果再持续半年，恐怕绝大多数房产中介要关门；再持续一年恐怕许多中小地产商会面临清盘。因此，房产税推出则房价必然下调，房产税“只说不出”将继续没有交易量，所以，目前卖方“死抗着”是毫无必要的。

目前卖方“死抗着”可能是轻视了本次房地产新政是旨在消除其“绑架经济”的隐患、降低其投资功能、强化其居住功能等与以往调控不同的含义。长期以来，房地产是我国的、各个方面沉浸最深的、涉及面最广的杠杆资产。任何资产价格涨得越高，沉积的风险就越大，如果再具有杠杆功能，则“涨出来”的风险就会因乘数效应成倍数地放大。因此，本次房地产新政在更深层面上应该还具有“降杠杆”意义。

综上，我国经济层面与股市行情对本次房地产调控的消化还远未到位，目前的地产股应该还未到成立新底部的时候。（上海证券报）