高息发债"降价卖房" 房企开始准备粮食"过冬"
房天下综合整理2010/05/06 08:38
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（来源：每日经济新闻朱玲）5月2日，央行宣布再次上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点达到17%。这已经是存款准备金率在今年的第三次上调。市场资金面的趋紧，让房地产开发商加快了备粮“过冬”的脚步。
今年1月以来，恒大地产、碧桂园等开发商通过发行高息债券来获取资金，但有业内人士认为，开发商融资的途径主要是银行信贷、信托以及发债等方式，但目前这些渠道都在缩紧，更多公司选择通过扩大销售来获取资金，对于公司而言，这种方式也更为可控。《每日经济新闻》记者实地走访发现，广州已有楼盘价格开始下调，降价2000元~4000元不等。
“大家预期未来资金将会紧张，贷款门槛越来越高，目前对于房企而言，补充资金最为重要。”一位开发商内部人士对《每日经济新闻》记者说。
房企发债忙
今年以来，管理层的一系列举措让房地产开发商嗅到了冬天的味道。
就在今年1月18日存款准备金率年内首次上调后不久，1月22日，恒大地产宣布发行7.5亿美元的5年期优先债券，利率高达13%。在今年4月，恒大地产又向华人置业以及刘銮雄发行了6亿美元的额外优先票据，利率同样高达13%。
除了恒大地产，4月16日，碧桂园成功发行总价值5.5亿美元的5年期债券，利率11.37%；4月22日，雅居乐发行7年期的债券，募集资金6.5亿美元，利率为8.875%；紧接着，佳兆业等房企也拟发债券。
到了5月2日，央行再次提升存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点至17%，已接近历史值17.5%。“未来房企融资环境将更为严峻，特别是那些中小型的企业将会面临洗牌的格局。”广州地产专家邓浩志认为。
根据中原集团地产研究中心提供的数据，截至4月底，万科、保利、金地、招商、中海、华润、绿城、雅居乐、恒大、碧桂园等十大房企，今年公布的以股权、债券、基金等方式融资的规模达700多亿元。
受房产调控新政以及后续政策预期的影响，4月份房地产行业成为了主力资金出逃的“重灾区”。“今年我们给客户介绍产品时，都告诫千万不要碰地产股，政策波动面太大。”兴业证券的一位投资顾问向《每日经济新闻》记者介绍说。大智慧数据显示，4月份A股房地产行业资金净流出351.9亿元。
“随着房产新政出台，以及房企贷款和融资审核更为严格的现状，海外的投资者对国内市场的预期值也将会下降，这无疑也影响一些港资房地产企业在海外市场的融资能力。”广发证券房地产业分析师沈爱卿认为，房地产公司由于去年的资金回笼，手上都有充足资金，短期内不会缺钱，但下半年情况就不一定了。
房企资金撑半年？
为什么这么多房企都选择了以高息债券的方式来获取资金？《每日经济新闻》记者了解到，尽管早在半年前，万科、金地、招商、保利等44家上市房地产企业就公布了再融资方案，但迄今仍未能成行。
4月下旬，市场再次出现房地产企业融资收紧的信号，证监会联合国土资源部加强对房地产企业融资申请的审批。根据证监会要求，对于房地产企业的融资申请，保荐机构和律师要就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，重点关注募集资金投资项目的用地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，且要求募集资金仅限于项目开发。
在银行贷款方面，据不完全统计，两市67家房地产上市公司去年累计实现净利润300亿元，但债务总额却超过5000亿元。雅居乐去年的年报也显示，公司现金存款为43亿元，总负债约291亿元，其中未支付的地价款为46亿元。
兴业证券某分析师认为，目前地产公司基本上都在开发去年大量动工的项目，下半年新增项目不会太多，而银行贷款方面在下半年也会收得很紧。
他指出，存款准备金率现在已经接近历史点，加上一线城市房价存在下跌预期，以及人民币未来加息的可能，估计下半年很多银行都贷不出钱来了。
“若当下严厉的政策持续，市场成交量依旧低迷，大部分开发商存量资金——主要是回笼资金和信贷额度——能够撑3~6个月时间。”邓浩志表示，这次的调整将会持续较长一段时间，这不是新的调整，而是2008年那次未调整到位的延续。
他指出，对于存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不会向其发放新开发项目贷款，证监部门亦暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，他预计未来房地产企业在内地融资或将更难，一些中小房地产企业甚至面临倒闭。
成交不振房企调价卖房
有业内人士指出，在房产调控措施出台后，哪怕是实力很强的房地产企业，今后也会面临较大的融资压力。沈爱卿表示，开发商的项目款基本来自开发商自有资本金、银行贷款以及销售回笼，而融资的途径主要也是银行信贷、信托以及发债等方式，但目前这些渠道都在缩紧，只有通过扩大销售来获取资金，对于公司而言，这种方式更为可控。
今年“五一”假期期间，各地的楼市成交惨淡。据广州市国土资源和房屋管理局的数据显示，“五一”期间每天成交量不足百套，相比4月的日均成交量下滑达五成。
在买卖双方胶着观望中，中指研究院数据显示，4月26日至5月2日期间，上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交量下滑了三成左右，而二线城市中的热点城市如南京、重庆等地，也出现了不同程度的下滑。经纬行研究中心数据显示，2008年5月1日，广州市有接近15个楼盘成交超过100套，但今年的情况比2008年的表现还要差，成交过百的不超过5个。尽管“五一”假期期间，房产商用各种优惠促销方式吸引顾客，但市场上仍是看的人多，下单的人少。
奥园地产品牌策划中心总监罗磊表示，今年成交下滑以及市场观望情绪预计将会持续一到两个月，短期内不会有所改观。
在市场和预期的双重压力下，《每日经济新闻》记者“五一”期间走访楼盘发现，保利位于金沙洲的项目对外开售均价为1.1万元/平方米，而在此前的诚意登记阶段，该楼盘价格约为1.3万元~1.5万元/平方米，降价幅度为2000元~4000元不等。
中海的某项目盘也是从之前的成交均价2.2万元/平方米，调到了1.7万元/平方米。
邓浩志认为，目前开发商真正的让利行为还没有出现，只是价格不再往上涨而已，预计6月份开发商将会做出让利的举动。
经纬行研究中心朱欣苑认为，目前楼市成交平淡，量缩价调，市场的调整已经来临。一般来说，企业上市融资要么就是需充足资金来应对不确定的未来市场，要么就是去年大举拿地的企业需要资金来支持项目发展。在银行信贷收紧的情况下，如果连大企业都难以贷到款，那么土地市场也会因此冷清许多。
（来源：上海证券报）昨天，中央出台一系列新政后的首场房地产论坛在上海举行，与会开发商直言未来的困难已经放在眼前，如何迎难而上才是眼下最需要考虑的问题。
“估计会有半年以上的滞销期，只是不知道届时的市场形势会令政府再如何行动。”在昨天举行的“上海地产新视角高峰论坛”上，南京朗诗集团董事长田明坦言，被投资主导的楼市就是枚“炸弹”，而政府此次的调控手段非常“精准”。
在资金面上，一些房企已经感受到压力。如在香港上市的绿城中国被投资银行调低目标价28%至8.98港元，原因正是因为绿城在不稳定的市场中依然激进买地和借贷，可能令其现金流趋紧。不过绿城对外表示，105%的高负债率依然是合理水平，今年并未打算降低，也不打算降低今年670亿元的销售目标。又如正在推介发行5亿美元债券的雅居乐地产被指收窄了原定的率区间，这恐怕也是基于经营环境的变化。
昨天的论坛上，中国不动产研究中心还发布上海楼市预判报告，认为因市场不稳定，今年供求规模都会远小于去年，市场将进入狂热之后的下一轮压抑蓄势期，并且随着利好减弱、市场波动、投资客离场等，可能导致还有1-2年的艰难期。
