楼市新政欲拉动经济 专家预测将降息降准

(来源：每日经济新闻)一周之内，多部委连出多招意在提振楼市，相关政策对宏观经济也会产生重要影响。

中行国际金融研究所副所长宗良认为，此次出台的楼市新政，是落实今年《政府工作报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措，体现了稳增长的意图。

但民生证券报告称，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

在此背景下，政策变动方向仍将朝着有利于活跃房地产市场成交的方向发展，降息降准也被业内反复提及。

摩根大通首席经济学家朱海斌告诉《每日经济新闻》记者，预计今年4月有一次50个基点的降准，二季度有一次25个基点的降息。

楼市新政助力稳增长

数据显示，今年前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。此外，1~2月总开工面积同比下降19.8%。

朱海斌认为，房地产投资增速可能会进一步从2014年的10.5%下滑到2015年的6%，而这将继续拖累经济增速。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，下调购房首付款比例；同时，财政部和国家税务总局也放松了个人住房转让营业税政策。

朱海斌将这一系列政策视为稳定经济的措施。

瑞银证券首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，下调首付比例可以改善房价收入比、提振房地产销售。

事实上，这次楼市新政的似乎已超过此前业界预期，但其对于经济的提振效果，各方仍态度谨慎。

民生证券首席经济学家管清友认为，房地产复苏周期分为政策松绑、销售反弹、库存去化、拿地反弹等几个阶段。

管清友指出，目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出，所以，仅靠房地产政策放松无法扭转经济下行趋势。

评级机构穆迪表示，2015年初，中国房价依然面临压力，2月份住宅价格同比降幅超过5%的城市数量从1月的38个增至52个。由于市场库存依然较高，因此开发商的定价能力有限。

近日，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，房地产销售同比增长从2013年初开始就已经一路下滑，2014年同比进入负增长区间，待售面积持续增加，现超过4.2亿平方米，并且在建施工面积持续增加，仅住宅在建施工面积超过39.8亿平方米，房企土地储备高企仅24家上市房企土地储备超过6.59亿平方米。

管清友说，本轮房地产调整是信贷偏紧等短期因素和政策回归中性，高库存，人口老龄化等一系列中长期因素共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

专家：4月降准概率大

一季度，经济低迷程度可能超出预期。央行货币政策委员会委员陈雨露就表示，价格和先行指标均表明中国经济一季度跌破7%的可能性很大，要高度关注通缩。同时，货币政策和财政政策均面临较大压力，真正的稳健很难守住。

1~2月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，规模以上工业企业实现利润同比下降4.2%，25个月以来首次转负。

汪涛说，房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求。工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。

由此可见，从提振宏观经济还是地产的角度，一些金融举措势在必行。

瑞银报告预计，年内，决策层还将进一步放松政策，包括1~2次降息，下一个时点可能在二季度。受益于政策支持，今年房地产销售可能仅小幅下跌5%~10%，不过新开工面积同比跌幅可能会扩大到10%~15%。这些政策仅能缓和房地产下滑的幅度，难以扭转结构性下行趋势。

就金融支持经济的效果看，央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，民生证券指出，继续降准势在必行。

管清友认为，从时点上看，4月概率大。原因有三，一是财政缴款、外占下滑需要对冲；二是城投债到期高峰临近；三是4月是“两会”后政策变动的高峰期。

(来源：每日经济新闻)房地产新政不是为了鼓励投资，而是为了去库存。

3月30日，央行、住建部、银监会推出对二套房首付比例下调的新政，40%的二套房贷款首付比例，力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，调整力度同样很大。

对于新政，有人推测，一、二线城市的房价短期内或将上涨10%。事实上，确实一些楼盘开始试水涨价。

但必须认识到，这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求。去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收的调整，都为改善型需求提供了大的便利。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算，调整前须支付120万元首付，调整后只需支付80万元，首付降低了40万元，将极大释放潜在的改善型购房需求。

以上海为例，从统计数据来看，目前购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右的购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，而新政使得改善型购房者无需先卖再买，能自动享受40%首付比例。

新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也应被鼓励。

企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示，“不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来低的水平。

不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，或者从开发商向全产业链服务提供商转型，甚至是向风险投资家变身。

对房地产政策也好，对开发商也好，今年都应该把握两大关键词——去库存和转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

中国房地产去库存必须与户籍制度改革和城镇化相配备，否则很难改革到位。

3月24日，北京市住房保障办公室发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房；保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

上述政策微调出发点是好的，但容易让人误解。保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入人群。现在已略有变化：去年6月底出台的《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》规定：保障房购买资格以无住房为标准。

对照之下，微调之后的新政引起市场议论：已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可参与新家庭申请保障房，该政策有可能产生变相鼓励保障房家庭的子女婚前不要买房的效果，以帮助他们进入保障房领域解决住房问题。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，假设外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房采取封闭运行，没有投资功能，该户家庭占的这个便宜不算太大，但也足以让两夫妇安稳过日子。

上述政策微调有可能造成保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到；另一方面是户籍内居民开始具有“挥霍”保障房资源的机会。假如房地产新政不与户籍改革配备，就可能导致资源错配的结果，并且让库存无法有效出清。