中国现代"孟母三迁" 为下一代上学偏爱买学区房

在中国，有关择校买房的故事就是孟母三迁，为了下一代的教育，做父母的可以不惜一切代价不停地买房换房。为的是靠个好学校，离成功之路更近些。

不让孩子输在起跑线上，最直接最有效的方法就是通过买房上个教育质量好的学校。老百姓对教育的认识与办法，三千年依然没变。

现状：为下一代上学买房

王女士家住在郑州南区，三口之家享受着140平方米的房子，温馨而又惬意。然而幸福的生活并没有让王女士忘却心底的一丝隐忧。那就是明年即将小升初的孩子的择校问题。王女士所住区域没有特别好的学校。为了让孩子上所好学校，王女士决定在北区省实验中学附近买一套二手的。原想着很容易，但问题远比自己想象的复杂得多。

“我细致打听了一下，真正属于能划片划到学校的二手房源，少之又少。二手中介给的报价都贵得离谱，基本一平方米都得一万三四。而且还得要求迁移户口。”王女士说。买不买房，王女士仍在纠结当中，“其实，买了学校周边的房子，只是万里长征的步。现在只能走一步看一步了。”

考虑了再三，老家在豫南的张先生在北区的普罗旺世社区狠下心买了一套房子。这基本花掉了他半生的积蓄。“社区环境好是一方面，主要还是为了孩子上学。”据张先生讲，该小区的一八联合中学上学指标异常紧张，即使买了房子也不一定能保证入学，还得通过学前考试。

“我现在担心的就是孩子入学考试，如果不合格，我还得跑关系。”张先生说。据普罗旺世策划部相关负责人介绍，由于北区居住人口密集，而优质学校又相对较少，一八中学的进校指标一直都很紧张，项目销售尾期已经无法向业主承诺买房就能上学。

调查：名校成为稀缺资源

近日，某权威数据中心选取了2013年中国公共财政收入的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。50个城市中，郑州以162万的人口净流入，位居第16位。郑州市统计局的数据显示，2013年全市总人口中，居住在城镇的人口为616.5万人，比2012年增加17.9万人，居住在乡村的人口比2012年减少1.9万人。而从去年年底政府公布的民生“十大实事”完成情况看，市区新建、改扩建中小学校只有30所。从数据可以看出，郑州学校配建不足是客观存在的现实。记者也了解到，这两年新建的学校，教育部门投资建设的几乎没有，而增加的学校多是以开发商代建的方式在进行。记者了解到，目前郑州有几大优质教育资源集中片区，一是以文化路一小、省实验中学、九中为主的文化路片区，一是以郑州外国语学校、伊河路小学等为主的西南片区，还有以郑州八中、纬五路一小等为主的行政区片区。

正是瞅到了购房者求“学”若渴的心理，时下各大开发商争相引进优质教育资源，有些楼盘甚至不惜重金引进国外的优质资源，楼盘与地产联姻，使产品功能更加完善，更具吸引力，也因此有了更大的卖点。

未来：小升初新政能否让降温

广义的是指大学、重点高中、初中还有小学周边的房子。行业内部认为就特指重点学校周边的房子，周边的房价会明显高于其他项目，长期以来，在房价变动的潮涨潮落中，唯有一枝独秀，经过市场的反复验证，具有很强的抗跌保值性。

如此具有保值性的是否会因为教育政策的改变而不再保值呢?

记者从郑州市教育局基础教育处了解到，今年郑州小升初政策又有所变化，根据政策，6月14日-18日，郑州市区36所民办初中将正式接受小学毕业生报名，不得考试，并允许民办学校继续组织“综合素质评价”，该处一位姓王的工作人员介绍，综合素质评价就是根据学生的文学修养等综合素质排出位次，不再打分。记者了解到，未被民办初中录取的郑州市区小学毕业生，按照“免试、相对就近入学”原则，将直接被分配到公办学校就读。据称，教育部门出台此政策的初衷是培养学生综合素质，给择校热降温。也有业内人士据此判断，郑州小升初采取民办学校优先录取的方式，学生和家长有更多的选择，不再成为择校的必须途径，房价或有所下降。

但业内也有不同的声音。著名房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君表示：“在范围内，小升初实施免试就近入学，可以说已是大势所趋。但短期内，只要教育资源不均衡的状况还存在，家长和学生择校的冲动就不会消失。此后相当长一段时间内，名校都属于稀缺资源。因此今年政策很难改变未来继续升温的趋势，除非有大的政策调整。”

上官同君说，的购买者很大一部分是冲着楼盘项目优良的教育资源而来，因此选择一定要对所买的真实属性细致调查清楚，离得近不一定就是。另外教育政策的多变性、房屋居住舒适度都是买者要着重考虑的因素，切不可大意。

在上海市静安区，一套破旧的小户型二手房单价可达8万~10万元/平方米，原因且只有一个，这是一套。北京的情况则更为夸张，一套靠近北京市第二实验小学（下称“实验二小”）的报价甚至超过30万元/平方米。

“郊区的一手楼盘都在促销，房价几乎回到3年前，但核心区的价格从来没有降过。”在另一个房价高企的一线城市广州，合富置业的一位物业顾问告诉《财经日报》记者，是“房子中的战斗机”，拥有教育这个独特资源，不太可能降价。

不过，据本报记者了解，随着楼市整体走弱，一线城市的成交量价也出现了下跌，但相对于普通房源，其量价均相对坚挺。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者，随着“单独二孩”政策的逐步放开，一线城市的预计还有十年牛市。

只涨不跌的“神话”

15平方米，售价460万元，单价超过了30万元/平方米。这是北京文华胡同一处平房实时的网上报价。除了邻近西单、可改作门面等因素，在近期楼市较为低迷的北京，该房源之所以如此天价，主要与旁边的一所著名小学有关。

位于北京西城区新文化 街111号的北京实验二小师资雄厚，地处西单地区的黄金地带，始建于1909年，在北京“声名显赫”。此前，该小学划片只有文华胡同和文昌胡同的平房，因此价格一直居高不下。

海淀区、西城区、东城区为北京市传统的大区。链家地产市场研究部提供给本报的统计数据显示，今年4月，这三个区域的占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右，明显高于北京市平均水平。

而在上海，以对口静安教育学院附属小学的海防村为例，2012年下半年，30平方米的均价在五六万元，此后一直上涨，如今同样面积的均价大概在9万元。海防村少量10平方米的报价甚至达到18万元/平方米。而距离海防村300米的句容小区不是，同样面积的房子每平方米均价只有4万元。

某集团提供给《财经日报》的数据显示，北京去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。

名校对口的涨势尤其惊人。例如，截至今年4月底，上海福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区，对口小区的均价均已超过50000元/平方米，相比去年同期分别上涨35%、24%、35%。

陆骑麟表示，目前上海的价格还是比较稳定的，不过，部分教育资源相对优质的价格依旧处于缓慢上涨阶段，如徐汇区汇师小学附近的相比4月份依旧出现了1%左右的上涨。

21世纪不动产对上海金桥、源深、七宝、新华路、南黄浦等板块抽样调查结果显示，尽管受到整体二手房市场影响，成交表现乏力，甚至部分房源价格也出现一定松动，但整体价格较普通房源更为坚挺，原因在于，相比普通的住房，往往拥有地段和教育配套两大优势。

政策复杂，市场也复杂

“以前的中国楼市是政策复杂、市场简单，但今年的楼市是政策简单，市场复杂。”不少业内人士如是形容今年国内楼市的现状。

然而，这样的措辞似乎不适用于。今年以来，多个一线城市出台了形式各样的入学新政，这些政策不仅给孩子们的入学带来变数，也让优质教育资源周边的市场“无法淡定”。

根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。

4月18日，此前备受关注的2014年北京市小升初新政出台，取消“共建生”、小学免试就近入学，小升初实行“单校划片”或“多校划片”入学。

在北京从事房产中介行业多年的小王告诉《财经日报》记者，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有买下落户最为“可靠”。

“在实时划入片区的区域，我们有3个业主知道消息后准备涨价。”房产经纪人小赵说，实时的入学政策公布后，北京文昌胡同、文华胡同的房源价格仍在上浮，而附近的新文化街小区6栋楼也被纳入名校入学片区，这些房源的成交单价约8万元/平方米，明显高于去年的7.5万元/平方米。

同样在4月，上海静安区的一项入学新政则给疯狂上涨的价泼了一盆冷水。静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》规定，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口的入学机会。

上述“最严入学新政”公布后一周，效果立竿见影。当时，信义房屋的一位负责人对本报记者表示：“许多客户习惯于提前两至三年为孩子上学做准备，因此，新政对这部分已买房的客群影响不大。但整体上看，客户购买的欲望有所下降，接下去，的转手频率也会降低。”

昨日，信义房屋昌平店的置业顾问刘五营对记者称，目前静安区的属于有价无市状态。市场挂牌量有微弱下降，上门购买的客户较春节后有了大幅度下降，观望情绪严重，但议价空间并不大，市场价格趋于平稳。

除了静安区，上海的长宁区今年也对“就近入学”作出了严格规定，要求适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址必须一致，而使用权房的对口入学条件则更为严苛。

对于多年来与中小学入学紧紧伴随的高烧现象，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源，给越来越严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得称赞。

“由于今年政府的教育改革态度比较坚决，家长应当冷静观察一段时间，不可盲目追抢。”桑豫峰称，如果学区资源能够逐步得以平衡，那么，以前高价抬升的部分名校周边的价格，就有可能下跌。反过来，那些非名校周边的房子，由于学校资源（师资和生源）得以提升，价格存在适当补涨的空间。总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，价格就越易受抑制。

还能“牛”多久？

上海静安区共有13所公办小学，其中师范学校附属小学、中心小学和教育学院附属学校最为抢手。一直以来，为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的。

静教院附小校长张人利曾对《财经日报》记者表示，择校就有个的问题，全世界包括美国都有，但是全世界的价格没有中国这样高，像该校比周边其他地区贵一倍，这种情况在国外是没有的。

张人利称：“我们学校一套卖了以后是反复炒作，照理有一套后就有户口，可以就近入学，但你看看我们学校有多少人是就近入学？家长大多数都是开车接送孩子，我问家长‘为什么就近入学还要开车，这么近还开车？’他们笑笑。实际上他们都不住在这，他们是为了孩子能进我这个学校才买了一套房子。”

显然，今年上海静安区出台的上述“最严入学新政”，就是为了维护就近入学的原则并抑制的炒作。

不过，张人利表示，造成高价的根源是体制机制设计上有问题。“这个问题在美国是没有的。为什么美国不可能一套房进3个人呢，这就是顶层设计——物业税。美国与学校对口的房屋物业税中70%是要给学校的，这也是学校的主要经济来源。家长如果搬走后学校肯定赶你出去，因为你税不交了。”

链家地产市场研究部张旭认为，当前的义务教育改革对于均衡教育资源，促进教育公平具有十分重要和积极的作用，的冷热与相关政策的走向也有极大的关联性，但从政策的制定、出台，到具体细则的落地和实施，以及最终政策效果的显现则是一个长期的过程。

陆骑麟认为，购买还是比较保值增值的。“不过该类房产最主要还是小孩子读书，如果一旦失去对家庭的作用，出售的可能性还是较大的，而随着上海‘二孩政策’的放开，预计的价格依旧会坚挺10年以上的时间。”