楼市供需趋稳 土地成本提高令房价仍具上涨动力

国家统计局昨日发布的“2013年房地产开发和销售情况”报告显示，2013年房地产开发投资86013亿元，同比名义增长19.8%，连续5个月稳定在19%至20%之间。同期销售增幅也在放缓，截至去年末，房地产销售金额增幅降至26.3%。分析人士认为，这意味着房地产市场供需两端都趋于稳定，但土地等成本的提高，仍将给房价带来上涨压力。

值得注意的是，从待售面积数据不难看出，一些地区的房地产待售面积较大，暗藏不小的供应压力。分析人士表示，随着城镇化进程的推进，一些中小城市房地产投资热情或被激发，区域市场风险值得警惕。

供需双双趋于稳定

数据显示，2013年房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点。同期，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%；房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%。值得注意的是，去年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，同比增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。

多家机构发布的报告指出，房地产市场供应趋于稳定，说明房地产企业的市场信心正逐步恢复。从同日发布的国房景气指数可以看出，去年12月“国房景气指数”为97.21，比上月提高0.83点。需求端的数据也在接近平稳水平。上述报告显示，2013年商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；商品房销售额81428亿元，增长26.3%。与历史同期相比，仍然处于较高水平。

受此影响，房企的资金状况仍处于充裕状态。2013年房地产开发企业到位资金122122亿元，同比增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。其中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

链家地产的报告认为，去年房地产市场的销售主要由刚需带动，且带有一定的恐慌情绪，但这种爆发不可持续。随着去年四季度部分热点城市收紧楼市调控，加之节假日因素的影响，交易冷淡的局面可能延续到今年季度。

房价仍具上涨动力

去年年末召开的一系列重大会议，定下了“市场主导”的房地产调控思路。分析人士认为，虽然该行政手段短期内难以退出，但随着热点城市市场供应的增加，未来市场总体供需将得到缓解，成交量、价格等走势将趋于稳定，难以出现类似2013年的大幅波动。

尽管如此，房价仍然具备一定的上涨动力。多家机构的报告显示，一线城市和热点二线城市的供需缺口仍然较大，短期内难以填补。今年各项增加供应的举措将控制房价涨幅，但尚不足以改变房价上涨的大势。

与此同时，去年以来各地诞生多宗高价地块，多数城市的“地王”记录被刷新。土地成本的提高，不仅成为未来房价上涨的推动力，而且对市场预期带来不小影响。分析人士认为，今年整体房价可能维持小幅上涨。

值得注意的是，在一线城市增加供应的同时，一些三四线城市却面临不小的去化压力。数据显示，截至2013年末，商品房待售面积49295万平方米，占去年全年商品房销售面积的37.8%，比2012年末增加12835万平方米。其中，新增的待售面积主要集中在三四线城市。

中原地产的报告显示，楼市已经出现严重分化，一二线城市聚集了过多的资源。从房地产市场看，局部三四线城市的库存积压已非常严重，市场甚至面临崩盘风险。

据了解，在鄂尔多斯和温州楼市先后因投资资金撤出而出现调整之后，国土部已特许这些城市调减年度新增供地规模。但分析人士认为，随着城镇化进程的推进，三四线城市可能再次掀起房地产投资热潮，这种潜在风险需要警惕。

任志强称所有开发商期待今年房价涨 这最可怕 21世纪经济报道 2014.01.20

中国房地产协会副会长朱中一近期向21世纪经济报道记者透露，有关部门经过充分论证，房地产税在立法上的障碍已经没有了，这基本已取得共识。

朱中一所指的共识，是指目前业界对房地产税存在的各种争议。

比如，华远地产董事长任志强就认为，中国不应该征收房产税，因为中国的土地不是归个人所有，房子产权只有70年。政府如果要收房产税，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。

另外，任志强还认为，《物权法》和《土地法》也存在冲突。《物权法》规定，住宅占用的土地使用权到期后，可以续期，但《土地法》上写着，到期限还要继续交钱。所以，这两个法现在还没有统一，可能要统一起来。

但朱中一表示，房屋70年产权，不构成障碍。房屋产权人享受居住权，也就是使用权，而使用权是可以征税的。不过，朱中一认为，房地产税在立法的过程中，可能会对现有房地产税费进行清理，以增加持有环节税收为重要内容，减轻流通环节税收。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），与房地产密切相关的内容，除了明确集体经营性建设用地可直接入市外，还提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。

朱中一称，现在看来，信息最为明显的就是加快房地产税改革。财税部门正在抓紧这项工作。目前房地产税的推出无非就是按程序操作，关键是时间表。不过，由于立法程序繁琐，时间表不会太快。立法程序是，先由财政部提出方案，然后上交到国务院，由国务院法制办征求各方面意见，然后交付人大表决。

不过，房地产税的推出，除了立法，还包括不动产统一登记制度以及住房信息联网。但这两项工作进展不一。

在日前召开的国土资源工作会议上，国土部副部长、党组副书记、国家土地副总督察徐德明明确，国土部将尽快协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，目前将以做好不动产统一登记的顶层设计、制度安排为重点，逐个落实建立统一登记机构、出台统一登记依据、建设统一登记信息平台、制定统一登记簿证的各项工作。

然而，由于不动产统一登记涉及多个部门，利益复杂，一些业内人士持观望态度。而个人住房信息系统联网工作2010年就已启动，但进展并不顺利，40个重点城市的联网8个月完成，此后就止步不前。

业内的普遍看法是，房地产税仅是在理论和技术方面没有障碍，但现实有太多工作要做。

关于去年讨论较多的房地产调控长效机制，业界的共识是，短时间之内，行政手段仍然难以退出，长效机制建立需要时间。

在由华本俱乐部举办的“2014中国地产领袖年会”上，首创集团董事长刘晓光称，“改革过程，我们有很多问题还是看不太准，十八届三中全会提出用市场资源配置来决定市场。但从房地产调控来看，起码这一两年不能完全做到用市场来决定。比如说像北京等一线城市，完全用市场的办法来建立长效机制看来需要一定的时间。”

朱中一也认为，房地产调控仍然要进行，对于健全长效机制，未来毫无疑问是要更多采用经济、法律等手段。然而，房地产始终与宏观经济联系在一起，房地产投资对经济的影响短时间之内也难以分离。

就宏观经济与房地产之间的关联问题，任志强最近在一次开发商聚会上再次发出一个警告。任志强称，“最可怕的是，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。所以，最近我们看到资本市场的利率已经涨了好几点。在去年年底和今年年初，很多企业购买土地都是以现有的二手房交易价格为地价标准，他们在按照2013年房价上涨的价格幅度计算2014可能出现的房价上涨，我个人认为这是一个很危险的事情。2013年，国内的宏观经济也许和2012年保持一样的增幅，但2014的增幅预计略有下降。至少，大部分数据都表明增幅下降可能性是很大的，除非市场化的改革政策很快出台，否则相关的数据都将是下降的。”