信贷紧政策严 2014年房地产成交遭遇首波寒流

（来源：证券日报）与土地市场的躁动大相径庭，2014年开门后，主要城市楼市成交急剧降温。在未见松动的信贷和日趋收紧的调控政策双重作用下，2014年初，楼市成交遇上了“寒流”。

据中原地产研究中心监测数据显示，54个重点城市新建住宅成交回落，前12天共成交住宅8.1万套，相比12月初下调20%。以北京为例，前12天北京二手房成交2815套，新建住宅成交3122套，总成交量5937套，与12月同期相比，下滑三成左右，与2013年1月同期相比，跌幅接近47%。北京并非特例，公开数据显示，上周上海市新建商品住宅成交面积为19.81万平方米，较前周下跌10.86%。

与以往年初放贷加速不同，今年信贷环境未有放松，加之去年末集中入市的地方调控政策，这些都导致2014年开门楼市成交遭遇“寒流”。此外，在经历了连续多个月的住宅成交高位运行后，市场热情有所回落也是正常规律。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市的降温属于季节性降温。去年11月份，接近20个城市出台了地方调控收紧政策，一定程度上抑制了房价加速上涨。

在这种情况下，广州的房地产市场也未能例外。尽管2013年全年楼市走势良好，但2014年开局却出现了量价齐跌的现象。数据显示，广州十区二市在新年首周一手住宅成交量环比大跌39.9%。

佑威机构执行董事黄志坚认为，春节将临，依照目前的运行态势及政策环境，上海楼市成交量再有起伏的概率很小。而这一预判，同样也适用于其他城市。

目前，从统计数据上来看，楼市成交有所降温。但张大伟指出，目前看，影响房价上涨的根源并没有得到彻底改善，2014年长效机制的建立非常迫切。

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"钱荒"再袭恐误伤刚需 年底市场收官成交可期

（来源：新华网）数据显示，根据对21个城市66家银行调研结果，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩2成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。

业内人士分析，带动2013年这一波行情中最主力的需求恰恰是房贷敏感度的刚需，一旦银行的贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣，刚需很容易被误伤。尽管如此，出于对市场看涨的情绪叠加以及政策的不明朗，大量置业人群仍不断刷新着成交数量，年底楼市已现翘尾。

二次“钱荒”来袭

继6月份银行收紧钱袋后，各地不断跟进，买房之路更显艰难。到了9月份，银行纷纷通过收紧利率折扣和延长放款期限的方式收紧了个人住房按揭贷款，而到了年底，在流动性没有根本好转和银行年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，个人按揭贷款变得愈发困难。

日前，根据对21个城市66家银行调研结果显示，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，二套房停贷比例略高于首套房；从首套房来看，仅剩2成城市还存在贷款利率优惠，而广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至在基准利率基础上上浮了10%。

调研的66家银行中，2013年年末较2013年上半年有65%的国有银行首套房贷款利率有不同程度的收紧，而4%的国有银行基本停止了个人住房贷款业务，其余30%的国有银行贷款利率与年初持平。商业银行在首套房贷款上收紧的力度，35%的商业银行停止了个人住房贷款，有50%的商业银行不同程度的调高了贷款利率，仅15%的商业银行仍维持今年上半年的水平，但这些商业银行普遍对贷款人的资信情况要求更为严格，甚至有银行要求贷款人在银行必须办理某些特定业务。

中国房地产学会副会长陈国强认为，银行一般在上半年集中投放贷款，到年末时，贷款额度已经捉襟见肘。到了11月、12月,许多银行对于房贷业务已经“有心无力”。

业内人士认为，银行的信贷额度一般都是“年初松、年底紧”。今年以来，房地产持续回暖，相关贷款也快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，导致下半年对于房贷已经“无款可放”。

增大购房成本或误伤刚需

银行出现“钱荒”的因素有很多，但对购房者造成的影响却是可以预见的。一项数据表明，在首次置业人群中，使用贷款的人数比例在70%左右。停贷或提升首套房贷款利率无疑都在增加购房成本。

据了解，目前首套房贷利率仍有优惠的城市主要集中在北京以及长三角区域，85折已经全线消失，折扣多在9折左右。

专家认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，刚需客户本身对价格极其敏感，如果这一利率标准持续至明年，将会提升刚需门槛，从而使明年刚需市场面临严峻的考验。

中原地产市场研究部总监张大伟称，今年特别是首套房的利率折扣是减少比较多一些，贷款时间在拉上，所以对楼市11、12月份是有了一些影响，但是房价上涨还是比较明显的，在这种情况下成交还是比较热，信贷的影响还没有到影响市场整个变化的力度上。

基于此，相关专家表示，应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。

年底市场收官成交可期

年关将至，不少开发商销售目标已达成，出现供应偏低的情况，但市场成交依然火爆。亚豪机构数据显示，12月前20天，北京楼市商品住宅共实现成交7353套，同比上月增长了71.4%。亚豪方面分析认为，12月成交出现翘尾，很大程度上是因为本月房源供应的阶段性爆发，创造了今年以来的月度新高。

前11个月，上海全市商品住宅成交量达到了1184万平方米，同比增长44.76%，已远远超过了2012年全年939万平方米的成交量。而1184万平方米的成交量，也是自2010年以来同期成交量的值。从目前的形势来看，上海的刚需市场成交同样可期。

市场总体成交量的不断攀升，无疑给开发商带来充裕的现金流和扩张动力，年底的土地市场也格外受关注。国家统计局数据显示，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。

从目前的数据来看，今年的楼市在一系列调控中出现了不同于去年年末的行情，尤其是进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，在土地市场中，临近年末成交价款却猛增三成，似乎都预兆了明年房地产市场的火热开局。