房地产信托增势未减 部分存量产品风险犹存

继上半年新增逾3000亿元规模后，房地产信托下半年并未放缓增长的脚步。普益财富数据显示，7月份以来房地产信托产品的发行依然增长态势依然，预计下半年该类产品成立的占比将从2013年上半年的12.60%上升至16.00%以上。

无独有偶，诺亚财富近日发布的研究报告亦指出，7月份房地产信托发行规模超过了新发产品的一半，预计下半年房地产信托增速可能有所上升，地方政府融资增速可能有所下降。

然而，在继续增长的同时信托公司不得不面对化解存量兑付风险的难题。如今房地产信托产品最牵动市场神经的依然是兑付问题，今年以来不管是提前兑付抑或延期兑付的产品都较往年有所增多。

在普益财富研究员范杰看来，虽然2013年上半年基础市场有所好转，且新成立的产品增多，但下半年房地产信托产品提前兑付和延期兑付的案例并不会减少，流动性问题依然存在。

谈及原因，他认为主要是在于前期业务发展过程中，部分信托公司的发展思路过于激进。虽然政策面有所放松，但是部分“病入膏肓”的项目已经很难取得新的融资扭转局面，而销售的不景气、资金链的紧张也会让购房者对这些项目心存疑虑，销售回款仍是这类项目的大问题。

而据中金公司此前预计，2013年到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元，峰值出现在2013年6月和9月。

证券时报记者注意到，去年下半年曝光的多起兑付问题案例大都为房地产项目，包括中信信托的青岛舒斯贝尔项目、安信信托的温州“泰宇花园”项目等等。“虽然单个项目零零星星出现问题，但发生区域性、系统性风险的可能性较小。”范杰如是认为。

尽管如此，在尚未找到新的业务蓝海之前，信托公司对房地产项目仍然不可抗拒。7月底以来，部分信托公司对于房地产的态度已经有一个较大的转变—从排斥到接受。

“总体来说，房地产行业的政策较前期有所放松，这预示着市场将会对房地产行业重新评估。这是资金密集型的行业，在当下的环境中，也很少有行业能够接受信托这么高的融资成本。”北京某信托公司信托经理称。

范杰认为，房地产并购将是下半年房地产融资的重头戏，夹层融资的方式或将成为重组的重要方式。而由于房地产信托投资者的风险偏好一般不大，预计介入房地产重组的集合信托产品不多，但不可否认的是，此类投资确实有较高的价值。