干货：2017上半年房地产政策总结与展望

一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。

一、地方城市联动调控、创新限售模式
      稳定市场预期

2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。

本轮政策整体体现为：

，从城市范围来看，以点带面，核心城市联动周边城市协同调控，三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边三四线城市；

第二，从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过 “四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式；

第三，从调控力度来看，与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式，热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化，政策持续加码，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外，其余相对温和。

图：截止2017年上半年已出台收紧政策城市

资料来源：中指研究院综合整理

地方调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市

京津冀地区：以北京、雄安为中心形成强力调控场，政策力度不断升级。北京在升级住房及商办限购后，将法拍房、平房也纳入限购范围，同时加强商办、产业项目管理。环京周边也陆续出台调控措施，廊坊、承德、张家口、保定、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市调控集中升级。国务院决定设立河北雄安新区后，周边十余县市出台政策，环雄安新区限购圈形成。河北实行的统一限购**针对环雄安新区和环首都**地区，也要求3年以上的社保及个税。此外，青岛、济南限购限贷后，淄博、临沂等三四线城市也陆续跟进调控。

长三角地区：以长三角一核**心为核心，周边三四线城市全线收紧。中心城市调控再升级，周边三四线城市收紧蔓延。上海加强商住管理、南京、杭州强化限购。随后上海周边嘉兴及嘉兴下辖县市均出台限购政策，嘉善县调控二次升级，南通针对二套房调整公积金首付比例，启东市开始限售，张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税，淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策；滁州开始限贷，无锡、扬州限售；镇江、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外，其他城市也陆续收紧，宁波限购限贷，徐州限售，丽水提升公积金贷款首付比例，阜阳临泉县开始限价。

珠三角地区：珠三角城市群、海西城市群、海南等协同调控、逐层深化。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中珠海最为严格，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限提高至5年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围，东莞、中山、江门对首套及二套房实施差别化限购政策。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控，厦门连续出台政策升级限购门槛，并出台厦漳泉房地产调控联动机制实施方案，与周边城市联动调控。福州限贷升级，下辖连江、长乐、闽侯、闽清等县市也出台差异化政策，莆田也开始调控。海南实施全省全面限购并开启限售模式，随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。

中西部地区：仍多以单个城市或中小城市群组进行调控，且多为省会城市。出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市首次出台限购限贷政策，南昌、南宁、成都、西安等城市则进一步升级调控政策。一方面，针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性，成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整，长沙在非本地户籍限购方面针对湖南省内外户籍家庭作进一步区分，郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。另一方面，部分三四线城市也基于市场走势加强管理，郑州周边开封限售并限制房价涨幅，贵阳、天水等市则对公积金进行调整。

限售扩围，成新一轮调控升级主要手段

创新限售模式蔓延至三四线城市。继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一、二线向周边三、四线蔓延。至6月末，已超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看，海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年，珠海、惠州、成都、南京等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制非本地户籍购房再交易转让，西安则对购买新房和二手房作差别化限制。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，要求通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房10年限售，珠海个别地块也有10年限售的规定。

表：2017年个人限售城市一览

资料来源：中指研究院综合整理

总体看来，限售成为这一轮地方调控政策的主要手段，具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面，政府以流动性为切入点，与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面，因地制宜，不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看，限售分化为2年、3年、5年，甚至有特定地块10年限售。从限售范围来看，针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段，基于不同城市的市场走势，限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。

商办项目因地制宜差别化施策，热点城市严控商改住

热点城市加强商办项目监管。北京明确商办限售，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时，严禁商办项目擅自改为居住用途，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后，广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位，此前已购买商服类物业可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见。深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改为居住用途。

部分省市大力推进商办库存去化。苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》，通过调整用地规划政策、促进销售利用政策，加快推进商办库存去化。莆田提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存。

二、中央强化基础制度安排
      推动长效机制建设加快形成

两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。政治局会议也指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

加强金融管控，防范金融风险。自去年8月份以来，房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域，资金监管进一步趋严。今年上半年以来，各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。

因城施策调整土地供应。住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

加大保障房棚改货币化力度。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。

住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度迈出实质性一步。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束，承租人、出租人权益将得到更好的保护。

三、下半年展望

可以预期的是，在政策影响和市场力量的共同作用下，市场参与各方将逐步回归理性。关于下半年，中指研究院认为：

●  金融信贷端口继续收紧将是大概率事件，地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外，也将适时、分城收紧信贷政策，严格房地产市场金融监管。

●  更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。

●  以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。

推荐理由：创新的山地版欢乐谷、启幕亲水娱乐新模式的玛雅海滩水公园，将在17年7月8日双园齐开。

效果图

动态：华侨城天际湾由重庆华侨城打造的天际湾高层。推出后期高层时间待定。想了解更多请致电！

实景图

开盘时间：2016年10月11日已开盘2#,3#,4#

绿化率：30.29

入住时间：预计2017年年底交房

 配套公园：欢乐谷、玛雅水公园、生态亲子公园、运动生活公园；

周边配套图

物业地址：重庆渝北礼嘉重庆华侨城华悦荟天际湾营销中心

交通图

交通状况：轻轨6号线礼嘉站、平场站、黄毛坪站，轻轨15号线（规划中），公交153路、627路、634路、684路。金开大道、金山大道、金兴大道、金渝大道、金州大道、金通大道、金海大道（在建）环绕。

推荐理由：融创品牌开发商，新推房5.1米loft公寓，水电气三通。

效果图

项目简介：融创春晖十里项目总占地约21.8万方，总建筑面积约103.5万方（住宅约66万方，商业约16万方，车库及配套用房等其他约21.5万方）

动态：融创春晖十里目前仅剩套内约61㎡的洋房在售,套内单价8500-9600元/㎡。现已推出现房5.1米loft公寓，水电气三通，建面27-34平米，建面6600-7500元/平，3梯17户，总楼层19层。

实景图

开盘时间：2017年6月23日已开盘公寓

绿化率：35.00

入住时间：预计2018年6月30日4号地块所有洋房交房

交通图

 物业地址：重庆大渡口九宫庙金桥路融创春晖十里（车家坪**旁）

交通状况：轻轨2号线金家湾站，可与轻轨3号线无缝换乘；轻轨5号线（在建中） 3桥5纵5横的城市路网，拥有马桑溪长江大桥，鱼洞长江大桥，白居寺长江大桥（在建）；五横则是西城大道、袁茄路、华福路、郭伏路、滨江路，五纵是指中坝路、金建路、双山路、福茄路、新九中路；同时通过一条内环快速干道迅速穿越城市到达江北、渝北等区；公交线路：225路(大坪至车家坪)、235路区间线(丰收路至大渡口)、235路(山海路至石盘村)、238路(石桥铺到鱼洞新邮局)、274路(大渡口至新建村村委会)。

周边配套图

商业：自身配有13万方商业配套
      **：项目周边有**（车家坪**、庹家坳**），**（重庆民族**、及95中、茄子溪**）
      医院：项目周边有重庆康立医院、大渡口区中医院、大渡区第二人民医院
      景观：马桑溪古镇、华生园梦幻蛋糕王国、重钢工业博物馆
      公园：白居寺公园（在建中）思源公园（建成）

推荐理由：恒大照母山占总规划居住人口3万多人， 建筑密度仅为33%， 绿地率高达35%，容积率仅为1.73（不含地下建筑面积），是照母山板块目前容积率较低的综合性社区。

效果图

项目简介：恒大照母山位于渝北（两江新区）照母山板块，照母山版块自然资源丰富，环境优美，公园众多，为重庆核心区绿地区域，被定位成城市功能示范风貌区、宜居示范区。项目规划了三大组团，五大产品类别：以小户高层、 小高层及商业产品为主的山水城， 以非毛坯阔景高层和风情商业街为主的翡翠华庭， 和以高端半岛别墅 （联排、叠拼、双拼、类独栋）及景观洋房为主的御景半岛。

动态：恒大照母山在售山水城38、39号楼少量房源。套内约为44-73㎡户型,套内价格14000元/平米。恒大照母山目前翡翠华庭临街现铺，建面26-263平米，11000元/平米。欢迎致电！

实景图

开盘时间：已在2017年5月开盘山水城38#39#

绿化率：35.00

入住时间：预计在2018年6月交房水城25、26号楼翡翠华庭1# 3#

交通图

 交通状况：公交：627路、826路、625路（大坡站下车）。轻轨：轻轨5号线人和站（建设中）。周边规划有三金（金开、金山、金山大道）、两隧（**隧道、大坡隧道）。

周边配套图

物业地址：重庆渝北照母山金山大道2号（大坡隧道口）

推荐理由：。龙湖两江新宸规划**配套，包括某国际联盟**、****在内的多家重量级**机构，打造从幼教、到**、到**等就近素质**体系。

效果图

项目简介：龙湖两江新宸位于地处两江新区商贸核心区—礼嘉，项目总开发体量300万方，涵盖别墅、洋房、高层、SOHO等多业态、全明星系商业组合开发，刷新龙湖多项记录。有嘉陵江、白云湖、龙谭湖、生态湿地公园环绕

动态：龙湖两江新宸预计2017年7、8月份将推出雲岭1-4#，具体详情待定。项目位于两江新区。

实景图

开盘时间：预计2017年8月开盘雲岭1-4#

绿化率：35.00

入住时间：预计2018年雲顶1#与15#、雲岭1-10#交房

交通图

 交通状况：轨道：轻轨6号线礼嘉站、金山寺站、平场站。公交路线：153（礼嘉-汽博方向）、627（礼嘉—加洲方向）634（礼嘉—民心佳园）、684（礼嘉-两路渝航方向）公交站点均为礼嘉政府公交站。自驾线路：人和立交沿人和大道至古木峰立交，上金山大道直行，通过岚峰立交后掉头，右转上金渝大道礼嘉方向，直行至红路灯路口（加油站）右转，直行800米左右即可。经北环礼嘉闸道上内环，可到新牌坊；经金山隧道可到蓝湖郡；经古木峰隧道可到人和，7条金字大道通三北各区。

周边配套图

物业地址：重庆渝北礼嘉礼嘉礼仁街（礼嘉镇政府旁）

推荐理由：万科金色悦城是万科入渝5年以来进入沙区的综合盘

效果图

项目简介：项目占地约263亩，总体量约91万方，其中地上建筑面积约70万方，地下面积约20万方,共分为5期开发万科金色悦城一期为6栋首置类高层，二期为洋房和3栋改善类高层，三期为洋房和2栋板式改善类高层，四期为三栋首置类高层，五期为高层、公寓等物业形态及商业综合体。

动态：万科金色悦城五期高层房源已售完，预计下半年将推新楼栋，具体详情待定！万科金色悦城仅剩五期女生公寓8#在售（商业性质，40年产权年限），建面32-39平米，建面均价8600元/平米；另外项目在售建面20-100平米商业，建面价格15000-30000元/平米。公交：456 236 204 213 218 222 803 891等多条公交线路； 轻轨：5号线（在建中）巴山站下，轨道环线（在建中）凤鸣山站下。 驾车：凤天路、凤西路、石新路、经纬大道、石小路、天马路等多条路线，同时内环高速、渝昆高速经过，自驾均可到达。

实景图

开盘时间：五期4#已于2017年4月16日开盘

绿化率：30.00

入住时间：五期3#/五期4#预计于2019年6月底交房

交通图

 交通状况：公交：456 236 204 213 218 222 803 891等多条公交线路；轻轨：5号线（在建中）巴山站下，轨道环线（在建中）凤鸣山站下。 驾车：凤天路、凤西路、石新路、经纬大道、石小路、天马路等多条路线，同时内环高速、渝昆高速经过，自驾均可到达。

周边配套图

物业地址：重庆沙坪坝凤天大道凤鸣山300号（重庆图书馆附近）