新年楼市猜想:年初开门红房价存在上涨动力
房天下综合整理2013/02/16 08:27
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（来源：中新网）春节之前，北京市的房产过户大厅再次出现了拥挤的人群。承接着2012年楼市的回暖升温，2013年年初的楼市热度不减。随着农历新年的到来，红火楼市进入了短暂的休眠期，不过面对龙年先抑后扬的房地产市场，蛇年楼市的走向也再次引发了人们的猜想：新的一年，房地产市场究竟是继续高歌猛进上演金蛇狂舞的好戏，还是会在上涨中引来调控的干预中走出一轮虎头蛇尾的行情。
延续反弹复苏势头 年初楼市迎来开门红
1月18日国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格变动情况以及2012年全年房地产开发和销售情况。不出意料，2012年最后一个月房价延续此前的复苏势头再次创出单月环比涨幅新高，其中一线城市的强势复苏格外惹眼。综合全年房地产投资以及各大龙头房企的全年业绩来看，2012年楼市在反弹和复苏中强势收官。
承接着2012年年底楼市的强势表现，2013年的个月市场表现依旧不俗。市场机构的统计显示，1月份，某研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积为1057万平方米，同比增长269.2%，环比减少8.9%。总体上看，1月份楼市迎来了开门红的态势。
“1月份惊人的同比增长水平，恰恰与2012年1月份低迷的成交行情有关。”有业内人士告诉记者，2012年1月下旬正值春节，在限购限贷政策的持续影响下，行情难免出现冷淡。随着购房者观望情绪的逐渐淡化，自2012年11月以来，各种刚需及改善型需求逐渐喷发出来。尽管2013年1月份行情略逊于2012年12月，但这丝毫不改变市场欣欣向荣的特征。
在高调的市场氛围下，人们对新年楼市的预期发生了明显的变化，不少人认为2013年的中国楼市将再次迎来一波上涨行情。
尽早入市情绪弥漫 房价存在上涨动力
市场改变着人们的预期，而人们的预期也正在强烈地影响着市场的走向。
“1月份楼市喜迎开门红局面，延续了暖冬行情的趋势，其背后有着相当充分的理由支持，尽早入市的情绪弥漫催生了这一波行情。”严跃进说。
事实上，在过去的一年当中，受限购、限贷政策的影响，楼市的观望情绪一直弥漫在房地产市场上空。但自2012年11月份以来，这种观望情绪逐渐转化为“尽早入市”的情绪。
在业内人士看来，目前的市场环境当中至少有两个因素加速了购房者入市的脚步。一是各种鼓励刚需购房的优惠政策正在不断出台；二是房价的上涨仍可能在未来几个月中延续。因此，尽早入市购置房产，成为购房者，尤其是刚需购房者的一个普遍心声。正是在这种思路的影响下，暖冬行情并没有在1月戛然而止，反而有延续甚至深化的倾向。
尽管尽早入市心态下的购房热潮，很可能会随着春节及两会的临近而有所收敛，但市场预期的变化必须引起决策者的警惕。随着房地产库存的减少，再加上各种利益团体对市场恐慌情绪的渲染，短期内的需求激增很可能引发房价的快速变动，从而给调控增加新的难度。
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限购限贷仍未终结 全年走势仍存变数
事实上，尽管楼市在岁末年初强势回暖，但房地产调控的政策利剑却始终高悬头顶。
就在楼市数据屡屡释放出反弹信号的同时，日前一则“银监会将限制二套房贷款”的消息不胫而走。经新华社记者核实，银监部门和央行虽均未出台有关限制二套房贷的政策，但这一传言还是从一个侧面反映出目前政策对楼市走向的敏感程度。
“中央政府不会放任楼市、房价无节制的升温，一旦市场出现异动，调控就有可能再次发力。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。
央行提出：落实好差别化住房信贷政策，支持保障房、中小套型普通商品住房建设和首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
住建部表示：严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
去年中央经济工作会议以来决策层有关房地产问题的多次表态再次表明了中央调控房地产市场、稳定房价的决心。
就目前政策与楼市的博弈来看，尽管短期内市场预期向好，但只要限购政策及差异化信贷政策的大方向没有改变，投资、投机性的需求就很难再次兴风作浪。政策因素将成为未来房地产市场走向的变数，房价的上涨很可能会在年内遭遇政策发力的狙击，上演虎头蛇尾的行情。
“短时间内，房企应积极做好商品住宅的新开工，在确保质量的前提下实现高周转。”就目前的市场现状，严跃进表示，在房价上涨压力持续增大的情况下，政府要防范越来越多的捂盘惜售行为。对于达到市场条件的各类产品，应积极发放预售许可证，鼓励或督促房企积极向市场推出新房源，从而在保证房源充足的基础上稳定市场。
（来源：新华网）走过近三年的市场困境，2013年1月各大房企迎来销售业绩“开门红”。2月首周，包括万科、恒大地产等不少房企公布今年1月业绩，由于今年1月多数城市尤其是一线城市房地产市场呈现淡季不淡的反季节行情，加上去年1月的“谷底”数据基数较低，2013年1月各大龙头房企销售额与销售面积全部同比大涨，其中不乏同比翻番、增长数倍的强劲上涨。
值得注意的是，一线城市对房企1月销售贡献显著，同时，由于楼市普遍回暖，房企涨价动力重现，不少房企1月房价呈现明显上升趋势。
1月销售业绩同比大增
万科2月5日公告，1月份公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%，环比亦有所上涨。
万科董秘谭华杰对今年1月销售业绩飘红解释称，2012年12月公司推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分的已认购未签约资源将体现在2013年的数据中，预计2013年1月份的签约金额同比将有较为明显的上升。
2月4日，恒大地产宣布公司1月份实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比升2.26倍；销售面积约为116.8万平方米，同比升2.13倍；销售均价每平方米6206元，同比升4.2%。资料显示，2012年全年恒大地产累计实现合约销售额923.2亿元，完成全年800亿元合约销售计划的115.4%，2013年初，公司已明确今年合约销售目标为1000亿元，比2012年800亿元的年目标增加25%。
世茂房地产2月4日下午也宣布，截至今年1月底止，公司合约销售额为41.21亿元，较去年同期升3.5倍；合约销售面积33.63万平方米，同比大增5.7倍；合约销售均价约1.23万元/平方米，较2012年全年平均售价为11277元/平方米大幅上涨约9%。
同日恒盛地产公布1月业绩，共实现销售15亿元，同比增长259.2%，与去年12月的5.8亿相比增长158.6%；实现销售面积9.3万平方米，同比增16%。
2月3日，富力地产宣布，按照已签署的销售协定，2013年1月份协议销售额约为人民币26.3亿元，销售面积达约23.49万平方米，较去年同期分别上升115%和168%。
房企涨价蠢蠢欲动
不难看出，上市房企1月销售业绩飘红，大大得益于一线城市楼市的反季节火爆。例如恒盛地产明确表示，在1月恒盛地产取得的15亿元销售额中，上海地区贡献，为12.5亿元，占比83.3%，实现同比增长273.4%。富力地产1月销售业绩贡献的则是北京和广州这两个一线城市，销售额分别为7.86亿元和5.87亿元。
值得注意的是，在楼市回暖行情之下，房企涨价蠢蠢欲动，不少上市房企1月平均房价出现上涨。自去年贯彻以价换量销售策略以来，万科去年销售金额涨幅始终比销售面积涨幅小；而今年1月，万科销售金额同比上涨56.32%，涨幅大大超越销售面积的同比涨幅35.38%，说明万科项目涨价动力明显。恒大1月售价同比涨幅亦有4.2%，世茂房地产1月售价较去年全年平均售价更是大幅上涨9%。
与此同时，房企积极买地、拓疆扩土的热情延续到今年。1月份，万科共新增土地项目8个，几乎全部集中在北京、深圳、南京、天津等一二线城市，新增面积超256万平方米，对应权益地价款合约共78.98亿元。2月1日，世茂房地产经过近2个半、144轮的激烈竞争后，以楼面价9580元/平方米，总价约21.39亿元收获宁波江北宝庆寺1#地块。
德意志银行在研报中称，由于基数较低，预计上市房地产企业1月销量的同比数据将录得强劲增长。而2012年房地产行业整体开工量的下降，或将带来2013年房地产市场商品住宅供应将下降。
莫尼塔（上海）投资发展有限公司房地产行业分析师罗雨表示，从调研反馈来看，1月中旬开始，一二线城市房产中介门店及售楼处到访量和看房量小幅下滑，但幅度小于往年；开发商惜售情绪进一步扩大，计划推出新盘新项目的开发商占比进一步降低。因此决定2、3月份销量的主要因素将由需求转变为供给，其中2月销量将受春节拖累，或将有环比30%左右的下降。
