4房企80亿"抢"地 照母山热得发烫
重庆时报2012/12/13 07:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：重庆时报）本月初，重庆新中地产总经理何伟坚接到了一个同行朋友的电话，“抱怨”自己在争夺照母山的一个地块中失利，并要其多多留意圈里的拿地信息。可见，照母山在重庆土地市场的炙热程度。
11月，重庆有261万方（成交建面）土地被开发商拿下，其中有116万方都在照母山，融创、金科、中渝、力帆都在该板块内收获颇丰，这是继2010年照母山波拿地潮后的又一次“照母山拿地狂欢”，与2年前当地动辄4000多元/平方米的楼面地价相比，此波拿地潮中的照母山土地显得高贵不贵，楼面地价大多为2000多元/平方米。记者采访获悉，在争夺照母山土地过程中，开发商可谓煞费苦心，有的甚至通宵在地块上监测噪音指数，有的竞标对手在场上互相抬价3个多亿后，共同开发时却变成了伙伴。
实测噪音，房企派人通宵蹲守
“融创必须拿下。”花了24.47亿进入照母山后，融创重庆置业有限公司一位负责人谈起这个地块，喜悦之情溢于言表。在拿地后的第三天，融创集团总裁孙宏斌来渝，当天下午便前往照母山融创地块实地勘察。
重庆地产集团一位人士向记者透露，融创此次一口气在照母山吃下3宗地块，面积近600亩，“24.47亿元虽然是近期的成交额，但却是底价成交。”该人士说，可能是因为地块中渝利铁路横穿而过，导致部分竞争者在最后关头退出。
“照母山板块我们惦记三四年了，这块土地我们非常满意，虽然有条铁路横穿地块，但通过合理规划设计，完全可以将铁路融入项目之中，或许还能成为一道景观。”上述融创公司负责人称，在拿地之前，还专门派人通宵守在地块铁路边，测试其噪音指数，以备后期设计开发时参考。
据悉，融创照母山楼面价2460元/㎡，开发周期为5年左右。“我们正在做方案，案名尚未确定，预计明年上半年就会全面启动。”融创重庆公司负责人透露。
竞标的对手合作搞开发
在照母山拿地的故事，成了地产界茶余饭后的谈资，记者就听说了这样一个由对手变伙伴的有趣故事。
前不久，本地开发商力帆置业在万科悦府对面拿下300多亩地，准备打造成包括别墅产品、大型商业中心在内的综合体，“力帆盯着这块地之前，红星美凯龙也早已关注，在拍地那天，就是这两家轮番举牌，抢得最凶。”一位参与当天土地拍卖会的人士说，“该地块底价为19亿元，经过多轮竞拍之后，最终成交价涨到了22亿元。不过有趣的是，后来两家成立了一家各持50%股份的合资公司，选择了合作开发。”
“在该地块成交之前，一方老总曾多次给另一方老总发短信，想就该地块进行合作交流，但非常不巧，号码给弄错了，对方一直没回，他误以为对方对合作不感兴趣，这才有了互相抬价多付3个亿的结局。”这位人士谈起此事时，语气也很是惋惜。
来得早，不如来得巧
无论是融创还是力帆，此次拿地业界都认为是踩中了节拍，非常划算，以融创为例，楼面地价仅2460元/㎡。
说到低价拿地，不得不说金科了，前不久，金科以10.9亿元在照母山拿下一块建面可达50万方的土地，楼面地价为2213元/㎡，溢价率只有0.04%，记者实地打探，该地块位于目前在售项目香港置地约克郡(小区网论坛)旁边。
与金科地块一线之隔的地块，则被中渝置地刚刚揽入旗下，该地块另一个邻居是协信星都会，虽然紧邻金科，楼面地价却比金科高出1000多元，“中渝那块土地争夺比较厉害，三家房企轮番举牌，溢价14%成交。”重庆地产集团人士说。
不过，这些价格相比两年前在照母山拿地的企业来说，可谓是白菜价了。2010年重庆两江新区挂牌成立，北部新区便出现了一次拿地潮，照母山同样是焦点，包括香港置地、和黄地产、华宇、象屿、万科等知名房企纷纷出手，照母山地价一时水涨船高，各房企拿地楼面均价超过了4000元/m2大关，比如和记黄埔在照母山项目楼面地价达到了4692元/㎡，而厦门象屿更高，4895元/㎡的楼面地价超过和记黄埔，成为照母山片区单价最贵的地块。“目前的均价也不过9000元/㎡，这个价格几乎得赔本卖。”照母山片区一在售楼盘内部人士说，当初高估了板块发展速度。
明年还要推1700亩
都说照母山热，那么今年照母山板块到底有多少土地被“瓜分”？记者从重庆市地产集团获得的数据显示，2012年截至目前，北部新区共成交土地1978亩，基本上都位于照母山板块，成交金额100.2亿元。
在早前的重庆地产集团“2012年秋季土地推介会”上，地产集团今年对北部新区供应的商住土地3200亩，容积率在1.5~4之间，而这些地块也主要集中在照母山板块的肖家沟水库和黄桷水库片区。
“目前成交的地块中，肖家沟水库片区尚未涉及，比如融创地块则是位于长田沟水库，明年我们将重推肖家沟水库，围绕这一片区的供应量达1700亩，已经有好几家企业开始接触。”地产集团内部人士说。
在此前，照母山板块已经聚集了万科、香港置地、和黄、华宇、康田、象屿、银昕等开发商，随着金科、中渝、融创、力帆的加入，照母山板块势必成为未来两年重庆楼市一个不能绕开的焦点。
重庆新中地产总经理何伟坚表示，照母山板块被定位为宜居城市示范区和现代都市风貌展示区，在政府规划中，是重庆首屈一指的高档住宅区。
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（来源：重庆时报）随着金科、中渝、融创先后加入照母山板块楼市会战，已经总计有14家大小开发商，在这一板块发力，热度丝毫不逊昔日金科等“八大金刚闹金开”。
万科、协信、香港置地等在照母山有项目的企业内部人士估计，照母山片区的商业体量，未来将达到200万方，占整个北部新区商业体量的40%。明年就有100万方商业推出，相当于7个北城天街(小区网论坛)。
明年，超100万方商业扎堆
2012年，共计12万方的协信·**天地，已经投入使用，6万方体量的万科·万悦汇已经开盘，5000平方米的金鹏·金岭配套商业则已经销售一空。
这仅仅是照母山商业会战的开始！香港置地是这一板块拥有商业体量的开发商，总共有60万方的商业，将在明年开始陆续推出，其一个商场的体量就有14万方左右；**资源·博雅明年底亦将推出4万方的商业体量，未来总量也将达到10万方左右。
还有不少巨头的商业，有可能从明年开始就动工。譬如，金科和中渝新拿地块，据业内人士估计其商业体量共计在60多万方。力帆和红星美凯龙将于明年武警七支队搬迁后，加快修建12万方的商业体。
此外，和记黄埔虽然不愿意透露其在照母山项目的商业体量，但以其开发大都会的历史来看，照母山商业会战绝不会少这样一位主角。
要交锋，先暗战！
这场商业会战的初期，交锋还算不激烈。目前投入使用的协信·**天地商业体，大部分商铺都选择了自持。万科、金鹏在照母山的商铺销售情况也还算理想。金鹏·金岭的配套商业，均价达到每平方米20000多元，达到每平方米30000多元，这让准备明年动工和推广商业的开发商，都觉得利润空间巨大。
战火已经点燃，但目前这场会战，更多是以试探性进攻的方式进行。因为，几家大体量的商业项目，都是而居。譬如，金州大道的东侧，就有香港置地、金科、中渝、**资源的商业“扎堆”，力帆则和万科在金开大道中段，隔着马路“火拼”。
这个冬天，大家在绞尽脑汁，希望让自己的商业更具特色的同时，也在不停地打听，自己的竞争对手未来的商业会是如何一种模式。
“开发商竞争激烈，拼命提高自己商业配套的档次，这对购房者来说肯定是好事，因为现在开发商都清楚，谁能把自己的商业先做上去，谁就能抢得先机。这个片区的购房者，都属于消费能力较高的人群，要是商业的前期定位一上来就走偏，直接影响的是整个项目。”该区域的一位开发商人士说。
以香港置地为例，虽然不便透露具体的商业开发模式，但其在“试探性进攻”中，已经基本得出“以香港中环的商业开发模式为基调，再融入重庆本土特色的定位”。
打造整体商业中心才能共赢
商业太多，是不是让你挑花了眼？谁都会说自己是商业中心，但究竟谁才是照母山真正的商业中心？
其实，照母山片区商业会战打响，业内也在思考：这么多的商业同时爆发，会否出现“产能过剩”的现象？
开发速度超过新牌坊
一家国内知名商业地产开发商高层对记者说：照母山板块商业的短板在于缺乏中心，各自为阵。
“最容易出现的，就是商业开发模式过于雷同，从而出现同质化竞争而消耗资源。购房者对于这一块的期望，反而会受到影响。”这位人士表示。
不过，记者对照母山片区开发商的走访发现，他们尽管对“体量过大，各自为阵”的现状不否认，却也提出了自己的观点来支持：“照母山片区商业需要如此大体量”。
香港置地一位人士则说，照母山板块的商业过多，仅仅是针对明年到后年这个特定的时间段而言。“新牌坊新南路那一带刚刚开始开发的时候，大家都觉得突然涌入那样多商业项目，太多了，但现在来看，根本就不算多。更何况，现在开发商开发速度、揽客能力，要超过新牌坊商圈开发的那个时代，所以照母山成熟的速度，绝不会低于新牌坊商圈。”
形成合力才有效
一位机构人士表示，30万方的商业体量，理论上是辐射100万人口，以此推算，未来几年内照母山片区200万方的商业，至少得拥有600万的普通消费人群。但是，按照有关部门的预计，2015年整个北部新区的常住人口，才不过100多万，整个两江新区也才350万。
不过，开发商普遍认为，这个比例仅仅适合普通居住区间，对于消费能力强于普通区域的照母山片区居住人群来说，并不适用。“在这里，买高层的购房者，开的车不比买洋房的差多少。”一家开发商告诉记者。
一家港资开发商则表示，照母山片区的商业，要成为观音桥那样的规模和吸附能力，或许还有一定的难度，但商业中心肯定会有，而且是整体作为一个中心存在。“譬如，香港置地和金科，做商业都是各具特色，能够形成聚集效应，整体就能成为一个商业中心。而且，这一带的开发商能引进多少大型卖场，是照母山区域能否吸附更多高消费人群的关键。”
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