增收不增利 各大上市房企库存“隐忧渐现”
新金融观察报2012/08/27 10:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
Wind资讯统计，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体看上半年开发商销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅。“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.59亿元，增幅只有2%——整体盈利能力下降。
受地产股半年报出台、未来业绩堪忧的影响，上周地产板块下跌。其中，“招保万金”悉数普跌，万科A累计下跌5.69%，招商地产累计下跌3.95%，金地集团累计下跌8.12%，保利地产累计下跌8.81%。
而国家统计局公布的数据显示，虽然7月是传统楼市淡季，但却呈现出淡季不淡的“繁荣景象”，50个大中城市房价环比上涨的比重大幅增加。但是，也有分析人士在接受采访时指出，“在目前的政策背景下，虽然房企今年以来大举推行去库存策略，但实际上房企库存量有增无减，房企未来的三季报和年报业绩上将继续承压。”
“招保万金”盈利缩水
随着金地集团8月23日发布半年报业绩，“招保万金”四大标杆房企上半年基本业绩**全部出炉。从中可以看出，龙头房企营收增速远高于净利润的增速。
据Wind资讯统计显示，“招保万金”四大标杆房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长近40%。其中，得益于结算面积增多的万科上半年营业收入增幅为53.7%，增至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。
但与营业收入高增长形成鲜明对比的是，这四家房企净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.59亿元，增幅只有2%。
由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化。其中，万科同比增长25.1%至37.25亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.11亿元。
从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。
如果按照盈利能力**中的净利润与营业总收入比来算，四大房企**更是全线下降。除金地集团净利润率降低至7.8%、同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。
对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为“合作项目结转较多”，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是由于淡季下的营销难度加大所致，四大房企销售费用总体上涨了24%至23亿元。
四大房企上半年库存5158亿
预收账款是上市房企未来盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的预收账款增长并不理想，仅仅由去年同期的330亿元增长4.5%至345亿元。
尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减，其中“招保万金”四大房企库存货值，由年初的4760亿元进一步上升8.4%至中报披露时的5158亿元。
机构统计亦显示，2012年上半年，包括上述四大房企在内的68家上市开发商实现营业收入约1118亿元，同比增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元。
但各大房企的促销跑量策略对改善现金流状况颇见成效，其中上述四大房企手中持有的现金量由年初的855亿元增加28%至1092亿元。
以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。金地集团目前持有的现金高达190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍。最为明显的是保利地产，其经营活动产生的现金流量净额为16.15亿元，同比增长119.55%，经营现金流连续三年为负的情况得以改善。
不过，尽管上半年营收情况不错，但开发商对下半年展望仍不乐观，“招保万金”四大房企均把灵活促销和加快去库存化速度作为重要目标。
金地集团总裁黄俊灿表示，目前房地产行业政策调控的底部已基本形成，房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。金地集团同时称，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。
分析人士指出，由于前几年集中拿地、开发，再加上国家对房地产进行宏观调控，以致房企库存增加明显、消化周期延长，下半年，消化库存仍然是开发商的重要工作，在持续的调控政策背景下，开发商利润还将进一步下降。大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少；此外，华侨城净利润也同比下降4.2%。
国家统计局公布的房地产数据显示，7月份70个大中城市的房价**呈现“双升”：环比房价上涨的城市数量比6月份翻了一番，环比价格指数走高。房价明显由“局部上涨”变为“普遍上涨”。
房企避险不忘“扩张”
在回收大量资金的情况下，地产行业财务状况得以好转，而且有了进一步增加土地储备的计划。房企下半年纷纷选择“快销+融资+适时拿地”的模式以避免政策风险，并抓住可能的机会。万科表示将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。“但在具体项目的决策上，公司仍然会**关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。”
保利地产则在半年报中表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等**城市以及中心区域的储备严重不足。8月21日，万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买很多地。在四大地产企业中，招商地产拿地最为积极，仅1-4月买地就花去40亿元。借壳*ST东源上市的金科股份在公告中表示，房地产行业最艰难的时期已经过去，目前是获取新土地项目的较好时机。随即，公司举债10亿元开始拿地扩张。
在抄底军团中，最为值得注意的是金地集团，上半年，金地集团没有购入地块，但是8月下旬，其已经开始动手拿下今年的个土地储备。公司已斥资2.53亿元，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。
根据金地集团的公告，上半年其主要投资在理财市场，截至6月底，公司已在14家金融机构购买了人民币理财产品。6月份公司理财产品的实际发生额为78.9亿元，未到期理财产品余额为16.6亿元，收回理财产品62.3亿元并获得预期。金地集团相关负责人曾表示，“下半年公司将积极销售、加大回款；密切跟踪市场形势，及时调整投资策略，有效协调财务资源，把握土地市场机会。同时积极拓展多样化的融资渠道，满足稳健发展的融资需求。”
“金地集团今年计划拿出100多亿元拿地，上半年无任何新增土地储备，下半年很有可能集中拿地。”业内人士透露，随着龙头企业的纷纷出手，土地市场又将热闹起来。
相关阅**：
轻松一下：
未来业绩难测
房企中报反映出，上半年曾出现短暂的出货“窗口期”。房地产企业普遍认为，此轮调控旨在抑制投资投机性需求，但同时也在积极鼓励刚需入市，办法是差别化信贷政策及交易税费减免政策。这些差别化政策，给了产品结构契合的房企销售以回暖的机会。
“一、二线城市压抑较长时间的刚需客户开始选择价格调整到位的楼盘积极入场，致使2011年下半年以来市场交易冷淡的状况逐渐改观。”金地集团相关负责人表示，特别是进入今年二季度后，各主要一、二线城市成交量开始回归至较高水平，房价下降趋势得到缓解。
据新华社电，国家统计局公布的房地产数据显示，7月份70个大中城市的房价**呈现“双升”：环比房价上涨的城市数量比6月份翻了一番，环比价格指数走高。房价明显由“局部上涨”变为“普遍上涨”。
在位于北京市**区的“保利·中央公园”售楼处，短短1个内，就有十几位看房者来咨询，其中有两套房子被售出。而在广西南宁“金源一品”楼盘出现的近千人抢购100套房屋的景象，成为二、三线城市房地产市场抢购浪潮的一个缩影。
二手房同样“人气旺盛”。对比年初时一些中介店面门可罗雀的情景，眼下的情况可谓“冰火两重天”，在一些热门小区，很多看房客需要“拼团”才能轮上看房。一家中介企业负责人告诉记者，北京南城四家分店原本每个月约100万元利润，7月份做到了300多万元。
“目前的市场，在央行连续两次降息以及各地政府微调政策等因素叠加影响后，一些城市房价环比上涨，近期稳房价压力加大。”英大证券房地产研究员蔡荣表示。
从各大房企的业绩情况来看，因为产品类型与政策契合程度不同，直接影响了企业的情况。其中，以开发高端物业为主的金地集团房源去库存化相对较弱。“自2011年开始，面对调控政策的深化以及市场环境的变化，公司采取积极促销的经营策略，提高产品去库存化速度。由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。”金地集团半年报基调悲观。
不过，从宏观面看，由于经济增长出现超预期回落，国家在信贷、财政等方面出台了一系列“稳增长”的经济宽松措施。虽然这种宽松政策未直接涉及尚处于严厉调控中的房地产行业，但在“稳增长”的经济政策环境下，房地产企业资金困境在一定程度上得到缓解，房地产市场参与各方对未来市场的预期开始向正面改观。
然而，房价上涨、成交量扩大，当前房价是否面临大幅反弹？相关上市房企未来业绩是否向好呢？
东兴证券8月21日发布的研报认为，上半年房地产市场成交回暖，是信贷支持下刚性需求逐渐释放的结果，行业并未明显复苏。国家对房地产行业进行调控的决心没有动摇，限购、限贷等基本调控政策不会放松。但在维持房地产行业现有调控成果及保持市场基本稳定的情况下，预计支持首次置业者购房需求的政策微调仍将陆续出现，市场有机会出现窗口期，下半年以“满足刚性需求为主的普通住宅热销”为特点的市场回暖仍将持续。
从政策层面看，一位不愿具名的资深市场人士指出，当前并没有刺激房价上涨的政策环境，并不具备大幅反弹的条件。与2009年相比，尽管同样面临经济下行，但如今政府一再强调坚持房地产调控不动摇，特别是国务院最近又派出督察组专项督察房地产调控政策的落实情况，再次表明坚定调控的决心。
而监管层也几度重申，有关地方必须深入贯彻落实房地产市场调控政策措施，加强市场监测分析，及时采取针对性措施，并要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正。“现在8月份数据对于判断整个楼市走向意义非凡。如果房价反弹，从严调控之下的问责等实质动作就很可能真正出手，房产公司未来的业绩走向究竟如何还要看是否会有新的调控政策出台，所以房地产公司对于未来业绩预期不能盲目乐观。”上述分析人士说。
相关阅**：
轻松一下：
