中行：房价拐点将至 楼市将现“量价齐跌”

（来源：中国新闻网）中国银行11日发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。

报告预测，四季度宏观调控政策总基调将保持不变，流动性仍偏紧，但利率和存款准备金率调整的可能性较小，货币政策以公开市场操作为主。

CPI上涨压力减轻

报告认为，受全球经济负面冲击和国内政策持续收紧等因素影响，四季度我国宏观经济景气将持续回落，三大需求将呈不同程度的放缓，经济失速风险正在加大。

报告预计，四季度我国经济增长速度在9.4%左右，全年经济增长速度在9.5%上下；四季度物价水平依然高企，预计四季度CPI上涨5.3%左右，全年CPI上涨5.6%左右。

报告称，物价高企核心因素依然是食品价格不断走高。新涨价因素自年初以来逐月上行，工业品出厂价格指数仍在7%以上高位引领物价变动，房价快速上涨势头得到控制，但高房价下的涨价压力犹存，这些都促进物价水平高位运行。

但中行国际金融研究所高级分析师周景彤认为，以猪肉价格为代表的周期性波动已近高点，CPI虽然仍保持在较高水平，但峰值已过去，而且翘尾因素影响继续减小，CPI和PPI上涨压力将进一步减轻。

楼市将现“量价齐跌”

报告指出，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。

周景彤表示，自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，目前房地产市场成交量下降，价格有所松动。“预计四季度楼市或呈量价齐跌趋势，但降价空间有限。”

报告认为，夸大中国债务风险是不恰当的。对处于债务问题漩涡中的银行而言，风险亦处于可控状态。

报告估算，我国债务负担率在1994年到2010年的平均水平为12.52%，远低于欧盟《马斯特里赫特条约》规定的60%的警戒线。

报告认为，地方债务问题不会对银行业产生根本性冲击。一方面，银行对平台贷款实现90%以上现金流全覆盖和基本覆盖。另一方面，近些年中国银行业不良贷款出现明显下降。

“国五条”调控见效 年底房价拐点恐全面大跌

（来源：中国新闻网）在经过去年上半年的调控后，国家再出“国五条”调控，距今恰好一年有余。这一年来，在调控政策下，楼市成交量逐步下降，进而带动价格变化。有专家分析称，房价下跌的步伐有望加快，四季度房价下调局面有望确立。

调控一年成交量节节降

中指研究院高级分析员郭雨明回忆说，“国五条”后，去年四季度的楼市逐步被稳住，成交量自今年年初开始明显下滑；在今年上半年的“春交会”，当时不少开发商表示成交量降2~3成，二手房成交量降4成左右；今年夏天，由于天气炎热，成交量进一步下滑，不少开发商寄希望于“金九”，但9月份成交量和去年相比，主城区下滑五成左右，“中秋节”小长假，成交套数同比降7成左右。

在房价方面，自去年年底上涨势头放缓，到今年8月份房价停涨。9月份至今，不少开发商加大了打折力度。“房价下调或越来越近。”郭雨明说。

四季度房价恐全面下调

“十月份是开发商最后的机会，如果不能回笼资金，年关难过。”一品牌房企的营销副总裁说，年底有两笔大的支出，一是工程款，二是土地款。过去两年快速扩张大笔拿地的房企今年要开始埋单。

中原地产高级分析经理孙刚说，9月份，的一些大房企主要在一线城市降价促销，十月份很可能加大其在二线城市的促销力度。这无疑抬高了中小开发商促销的门槛，每平方米降几百元不一定能打动购房者，而一旦降幅较大，即便是中小开发商，对整个市场的影响也偏大。

重庆大学公共管理系副主任曹跃群说，随着调控的进行，开发商普遍负债增加，市场供应量增大，购买力不足三者齐聚的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，四季度房价下调局面有望确立。

成交低、存货增、资金少三重压力下，四季度或大跌

（来源：新华网）新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前

传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位;与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。　

成交量持续低位，消费者“只看不买”

自年初房地产调控进一步加力以来,**城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始前,地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了“金九银十”,销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示:在30个监测城市中,逾五成城市成交面积环比下跌,7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来,在中指研究院**监测的35个城市中,楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个,其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在**城市的表现尤其明显。

业内人士分析认为,受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。　

存货达历史新高，“以价换量”势在必行　

成交量的回落,直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报,上市房企的存货量已经达到4年来的水平。　

据统计,二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关,达1.07万亿元。其中,最引人关注的“招保万金”四大巨头,今年二季度的存货数据都出现了大幅增长,在一线城市,截至目前的去库存时间一般需要1年以上,甚至到2年左右。　

国家统计局公布的数据显示,前8个月住宅新开工面积为102089万平方米,而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米,差额高达6.5亿平方米,这显示出楼市的潜在供应量较大。　

链家地产首席分析师张月认为,预计年前,开发商除了加大在高端项目上的获利机会外,还会通过多种方式消化库存,否则,大量库存积压和年底新项目增多,有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。　

房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增

除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。　

数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。　

负债累累的同时,银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说,资金问题愈加严重。　

三重压力下，价格深调或将四季度出现

中国房地产学会副会长陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立。　

事实上,在房地产调控政策累积作用下,8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐,与7月份相比,价格止涨城市明显增多。不过,虽然房价已经出现了明显的下跌趋势,但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。

张月表示,目前开发商试探性降价的成分仍多,但市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。