7月份房地产信托发行缩量 诱惑与风险并存
第一财经日报2011/07/25 08:07
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7月的房地产信托发行创下了年内低量。房地产信托是根救命稻草，救了缺钱开发商的命；但它又是魔鬼，因为它并没有办法根治开发商真正的病痛。对购买房地产信托的投资者来说，房地产信托诱惑与风险并存，需要引起足够的警惕。
房地产信托发行缩量
“这个月房地产信托的产品发行可以说是地量，我们至少减少了50%。”一家信托公司房地产信托部门的Mike(化名)告诉财经日报《财商》记者。
Mike之前一直从事证券投资业务，由于去年下半年房地产信托飞速发展，他也被调到了房地产信托部门。目前，房地产信托是Mike公司的主要业务，也是继银信合作产品和证券投资产品之后，许多信托公司的主要利润增长点。不过，在房地产信托调控之下，今年7月房地产信托产品发行规模显著下滑。
从今年5月开始，房地产信托的发行规模已经出现回落。据财汇数据，5月发行的房地产信托的规模是79.89亿元，环比下降了30.75%。今年7月的发行规模进一步下降，截至7月21日，房地产信托的发行规模仅为14.15亿元。
“道理很简单，上头打压地产，你这边鼓励发行，这不是对着干吗？”Mike告诉记者：“虽然没有明确发文禁止，不过银监会早已是面对面或者电话约谈，很多信托公司目前都不让发房地产信托产品了。”
按Mike的说法，目前至少一半以上的信托公司不能做房地产信托业务，就算是目前还在从事房地产信托业务的，增量也被严格控制，必须小于存量。“比如，这个月有10亿元的房地产信托到期，那么本月的新发量就不能超过10亿元。”Mike补充道。
自今年5月份起，银监会相继对部分业务量较大的信托公司进行了窗口指导，并在6月末推行了“事前报备”制度。
据业内人士透露，还有一些信托公司自己主动减少了发行。“一方面是现在很多客户也开始警惕房地产信托的风险；另一方面，对于房地产企业而言，有的房地产企业觉得成本太高；而信托公司本身，也意识到房地产信托的发行量有点儿疯狂了。”Mike告诉记者。
还有业内人士透露，一些信托公司对房地产信托产品的审核已经越来越难，“规模排名在100名之后的(房地产公司)，信托公司就不给发产品了。”上述业内人士告诉记者。
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“以新补旧”风险隐现
虽然监管层和信托公司对房地产信托的风险已经高度警惕，但是投资人却似乎仍未意识到风险。
“大多数投资者会在意价值波动的风险，却从不觉得事件性风险会降临到自己头上，这是大家认为房地产信托安全的原因。”一位业内人士在微博中写道。
的确，单纯就产品设计而言，目前的房地产信托产品固定、风险可控。
目前房地产信托普遍采用的是“优先、劣后结构化模式”，开发商向信托公司转让股份，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动。
“对于投资者来说，可以享受固定，又有优先分配权，更为稳定；而对于开发商而言，他们也更愿意自己拿项目的大头。总的来说如果是操作规范，产品风险并不大。”好买固定信托研究员罗梦告诉记者。
“房地产信托的本质是房企借钱建房，还款来源是房子出售回笼资金。而房子一旦没有按时出售，就可能会延迟付款。”一家销售信托产品的第三方机构的负责人告诉记者。
“就我们所知，已经有房地产信托产品，由于偿付延迟，而出现了‘以新补旧’的情况。”上述第三方机构负责人补充道。
这位负责人口中的“以新补旧”是指，开发商通过另一款房地产信托产品融资，用融来的钱去归还前一款产品的漏洞，说到底这只是一种“拆东墙补西墙”的手法。
在一家大型信托公司副总看来，这实在是个笨办法：“的问题在于风险没有根本性解决，只是争取了一点喘息的时间。个信托计划，推给第二个，第二个再传给第三个，谁知道第三个是否发得出来。”
要是投资者接了“最后一棒”，风险不言而喻。不过，这种操作可能很难被投资者发现。“如果是为了填补上一个产品的漏洞，那么肯定不会在信托产品的资金用途中写清楚，因为写了就不会有人买，其实这就有挪用信托资金的嫌疑。”上述信托公司副总告诉记者。
