陈天桥:"限购"改"限售" 市场经济手段调控楼市

温总理的政府工作报告高度重视房地产市场调控对于国民经济的重要意义，指出:要进一步扩大保障性住房建设规模；进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。

针对房地产的调控，政府针对日演愈烈的房地产泡沫采取了强力措施，比如本轮政策的调控核心是“限购”。截止2011年3月4日，已有31个大中城市实行了商品房“限购令”。“限购令”这样的措施，出发点是好的，但是存在短期性、临时性的特点，在调控的同时也带来了一些副作用，在社会上反映很强烈。

房地产市场是否过热，应该由市场来判断并通过市场手段和市场杠杆加以引导，而非政策直接来决定。人们买房有各种各样的原因。通过购买行为去猜测是否投机，难度很大，并且过于主观，缺乏细致的分析，也缺乏甄别的机制，更缺乏有效的管理杠杆。直接限购，也把一些真正愿意中长期投资房地产市场的资金吓跑，不利于行业的发展。直接限购，还影响了人才的合理流动，特别打击了海外人才归国效力的积极性。

具体存在的问题包括：

1、限购政策限制了居民对改善居住的刚性基本需求。城市内不同类型居民对改善居住的期望，是有很大差异性的，简单地“限购”，直接限制了居民改善居住的期望。一个家庭应该在一个城市买几套房，买多少面积的房子，是否需要提前在未来可能居住的城市购买好房产……本身是一个家庭基于家庭经济能力、家庭人员结构、家庭对居住条件的期望等充满个性化考量的结果，不必要也不应该由政府代为决策。

2、限购政策直接限制了城乡之间、大城市和中小城市之间人力资源的市场化流动配置。人力资源的跨地域自由流动，是社会发展的必要前提，也是必然趋势。人力资源的市场化流动，可以达到人力资源在范围内的合理优化配置，从而为社会经济文化发展提供基础的人力资源保障。按照户籍制度进行限购政策安排，不仅大大影响经济资源和人才资源按照市场经济要求的合理配置，而且具有歧视性，不合理，特别是在已经区别对待了**、医疗等基本保障的同时，进一步加大了对非本城市户口居民的歧视。例如刚刚在北京站稳脚跟，期望置业安家的“北漂”一族，不得不把房产购置在与北京一河之隔、却又遥远的燕郊等地，以规避政策。

3、尤其不利于海外人才归国效力。一些地方政府或企业希望引进海外人才落户，但是很多海外人才却苦于没有中国的户籍，也享受不到公积金等社会福利政策，同时会带来住房和子女就学等一系列问题，致使他们最终还是选择留在了原来的地方。

4、“限购令”打击了房地产行业一些中长期投资者的积极性，阻碍了房地产行业的长期、健康发展。

基于以上，我的建议如下：

1、借鉴国外的成熟做法，改“限购”为“限售”。以新加坡政府出台的调控措施为例：如果买房一年之内就卖，就要按房价的比重，交16%的税，第二年降低为14%，第三年降为12%，依次往下推。建议政府将住房在购买环节的限制，后置到销售转让环节。对于购买后短期内转让的，课以重税；持有时间越长的，交易环节税收可以越低。从而鼓励购买房产后中长期持有，抑制炒卖房产的投机行为。而对于投资客而言，短期若房价上涨快，转让有的，其部分可通过税收被政府获得，可专项用于支持廉租房的建设；政策也有利于鼓励投资客投资房产后，进入租赁市场，满足一部分流动人力资源的居住需求。

2、进一步利用好贷款等经济杠杆，充分发挥市场经济自身的调节作用。比如在房贷占总房款的比例方面，新加坡政府规定，只要还有一个贷款未还清项目的业主，在买新房时，贷款比例从70％降低至60％。这些做法也可以借鉴。

3、鼓励和扶植“微创业”，在城市大力发展办公和居住一体化的新型房产建设模式。让大量的文化原创者、草根创业者安居乐业。

4、大力提高二三线城市的**质量和医疗水平，缓解人口大规模的流动到一线城市，实现房价的整体平稳与回落。

房产调控不能躺在限购令上睡大觉

日前，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月，北京商品住房市场成交量持续回落，成交均价为每平方米19679元，为19个月以来首次同比下降。

相比较于其他城市，北京房价的这次下降颇具象征意义，很多专家特别是管理部门将本次降价归因于本次出台"国八条"以及地方配套实施的更为严厉的实施细则所致。

北京市住建委的相关负责人介绍，成交量回落的主要原因是投资投机性需求被有效挤出，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求。

实际上，这位负责人的话回避了另外一个话题，即降价带来的另一个关注点就是很多的刚性需求也被实际压制。因为，在本次限购令的政策中各大城市几乎都是采取的"户口限购法"，其中北京是最严厉的一个城市，即非本市户口需有5年以上纳税证明才能购房。也就是说，如果限购令不复存在的话，房价还会存在"报复性"反弹的可能性。

当然，抑制房价过快上涨的另一只手就是加快市场供应量，如果落实到政府这一块的话就是加快保障房的建设。从本月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括北京在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。督察的内容包括：**检查各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

如果说长时间以来房价的疯狂上涨一方面归咎于投机者的炒作外，另一个重要因素就是地方政府对土地财政的过度依赖。话说回来，就是如果没有房地产的迅猛发展，很多地方政府的腰包也不会撑得这么满。因此，要让他们真正从揣腰包的阶段转入掏腰包建保障性住房的阶段并非像想象中的那么容易。

本次房价调整，是一次暗示暂时博弈的结果还是一种真正理性意义上的回归，可能兼而有之，而我们期待的更应该是后者。1月26日公布的"新国八条"要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。此后，一些地方所公布的控制房价目标却被公众批评为"限涨令"。因为几乎所有城市都将2011年目标定为"增长10%"左右。北京在3月30日宣布"新建普通住房价格控制目标：新建普通住房价格与去年相比稳中有降"，是所有公布调控目标城市中个提出"降"的城市。当然，很多城市不能跟北京的"财大气粗"以及政治敏感性相提并论。截至到3月底，据各地住房城乡建设部门上报汇总，657个(包括287个设区城市、370个县级市)城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标，按照"国八条"的要求，将对相关负责人进行问责。

应该说，设定调控目标也只是纸上谈兵，最终是否能够真正落实到真实的房价上、落实到老百姓的真实感受上，尚需要在调控出台一周年的时候做一个综合盘点，当然不乏其中会有水分出现，但是如果真的没有一个地方领导因此而受到问责的话，那倒是一种意想之外的结果了。

但是，房价的调控不能躺在调控的摇篮里睡大觉，可以预期的是，在房价逐步趋于稳定和理性以后，相应的调控政策将会逐渐淡出房地产，到那时炒作之风是否会卷土重来，谁人又会从中大捞一把，我们尚不得知，如果这种预期不能给予明示的话，为眼下房价下降欢呼还为时尚早。