叶檀：楼市正在软着陆 一线城市房价趋于平稳
解放日报2011/03/21 08:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在3月18日，国家统计局公布2月份70个城市住宅价格变动情况，市场趋于理性，符合经济需要。
房价来看，有涨有跌，总体略有上升，疯狂上涨的势头被初步扼制。国家统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。二手住宅环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。
2月的房地产市场的特点之一：二线城市的涨幅居高不下，一线城市房价趋于平稳。
7个新建住宅价格上涨超过10%的城市包括了石家庄、兰州、郑州、秦皇岛、丹东、牡丹江、岳阳，令人瞩目的是，在1月领衔后，岳阳再次成为房价上涨急先锋，新建商品住宅上涨18.3%，居之首。而上海、广州、深圳、天津等一线城市环比涨幅不超过1%，只有北京房价坚挺。而二手房方面，2月份，中国70个大中城市中，有67个城市价格同比上涨，其中兰州、牡丹江、岳阳、遵义、温州涨幅超过10%。
目前的问题是一些区域性、结构性泡沫仍然还存在。对于二三线城市的房价必须保持高度警惕，否则中国的产业转移不可能顺利。承接产业的中西部城市如果提前出现房地产泡沫，中国的制造业将无法在中西部立足。
2月份房地产市场的特点之二：刚性需求复苏。
90平方米以下住房的房价环比涨幅，明显高于144平方米以上，与90到144平方米之间的价格，天津、上海、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙、深圳、广州等90平方米以下小户型涨幅都超过1%。小户型涨幅强劲，说明2月份进入市场以刚性需求者为主，而豪宅价格下挫、成交量下降，说明投资性需求逐渐离场。
表面上，房价处于高位僵持阶段，如果坚持调控，房价未来断无上涨可能，因为作为房价先导的成交量大幅下挫。
国家统计局11日公布的数据显示，1－2月商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是同比增幅较去年同期下降24.4个百分点，其中住宅销售面积增长13.2%。一线城市成交量尤其是豪宅成交量大幅下降。据北京房地产交易管理网数据显示，2月北京住宅总成交量仅为3436套，环比跌幅达到七成，仅高于2008年2月在国际金融危机及春节双重影响下创造的历史2873套。上海市房地产交易中心数据显示，2011年2月上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比大跌83%，创下了2006年以来商品住宅月成交量的记录。广州、深圳同样不妙。多地新推楼盘出现试探性打折促销，北京东五环的新开楼盘“远洋一方”北润园二期传出每平方米平均售价直降4000元的消息。
中国房地产需要的是软着陆，而不是从飞机上直接俯身大地的硬着陆。
如果房地产市场在两个月内下跌30%以上，中国经济中潜藏的问题就会水落石出，包括地方债务危机、投融资平台风险、银行坏账风险等等，虽然压力测试显示银行能够抵抗30%的房价跌幅，但了解投资市场的人都清楚，房地产作为投资品种，一旦下跌便无止境，直到泡沫彻底去除，泡沫崩溃后的日本与东南亚金融危机后的我国香港地区就是前车之鉴。鉴于我国银行贷款抵押物90%是房地产，因此房价下挫造成的金融风险不可控制。如果房地产市场在短期内进入严冬，相关的60多个行业的需求直线下降，中国将迎来宏观经济的紧缩周期，这对于产业结构转型处于关键时刻的经济十分不利。
所幸的是，房价没有出现断崖式下跌，不会拖累中国经济。房地产投资开始大规模下降。国家统计局数据显示，今年1到2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2%，低于十年以来的均值。但今年上万亿元的保障房投资将弥补商品房投资的不足部分，从整体上看，房地产投资量在建设保障房的五年之内不会发生急剧下降。
虽然房价没有大幅下挫，但房地产结构正在发生改变，投资性需求与刚性需求发生替换，一线城市与二线城市发生替换，商品房与保障房发生替换。这样的变化更接近于软着陆，让人欣慰。能够锦上添花的是，保障房分配更加公平，融资渠道更加合理，而二三线城市通过实体发展而不是由房地产拉动GDP的增长。
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叶檀：上海银行上市能否带来不一样的信号？ 每日经济新闻
上海银行上市如箭在弦。
《每日经济新闻》记者通过数据比较发现，上海银行资产规模增长乏力、资产率不高、在异地分支机构扩张步伐不快。简而言之，这是中国银行业中的异类，没有利用大干快上的机会四处招兵买马，在一场以展示胸肌为主的选美比赛中败下阵来。
2010年上半年，我国上市银行中净资产率（ROE）的为25.9%，的也有18.3%，整个银行板块的ROE超过任何一个A股的一级行业。另据金麟先生统计，7个国家和地区的36家银行，从1996年以来共计432个年度ROE数据样本，只有42个样本高于20%，而后者是目前中资银行的平均ROE水平。资产率同样如此，2010年上半年上海银行资产率仅为0.52%，而城商行“三剑客”北京银行、宁波银行、南京银行同期的资产率均超过了1.3%。
我们不能被表象左右，事实并不一定代表真相。中国银行业的净资产率全球，并不一定代表中国银行业的利润前景与风险控制全球。以最近爆出丑闻的齐鲁银行为例，其平均资产率为4.57%，个贷业务率为4.89%，高于全行平均水平。
对于中国的银行业而言，资产规模扩张与过快上升并不是一件值得炫耀的事。我们看到，中国的银行业在2010年下半年之前，大规模放贷保证了资产规模与同步上升，而通过大规模放贷增加利润、遮掩风险，在中国银行业市场化的过程中已是家常便饭。
因此，毫不奇怪，当贷款受到控制之后，所有上市以及争取上市的银行都在争取融资。如近期光大银行传出H股融资，但2010年上半年，该行实现净利润68.3亿元，超过2009年全年利润76亿元的90%。如此高的利润进行低价再融资，除了贺宛男女士担忧的向H股市场输送利益之外，为进一步提高贷款额、提升利润打基础，恐怕是最重要的理由。而中国农业银行这家巨无霸去年刚上市，今年3月3日的2011年次临时股东大会，就批准了发行不超过500亿元次级债券、债券期限不少于5年的决议。
这不是值得称道的金融盈利模式。
只要加大金融杠杆、风险贷款或者风险投资规模，ROA（资产率）与ROE短期内就会上升，在次贷危机爆发之前，国际主流金融机构正是如此。但当周期改变时，很多高风险贷款会变成坏账，过高的ROE有时是风险上升的信号。2010年9月发布的一份欧洲央行研究显示，投资银行净资产率在信贷繁荣期更高，但在金融危机期间更容易波动。
金融危机后，欧美用去杠杆的方式降低风险，而我国以银行再融资的方式化解风险。一些国际金融机构已经在改变。2月10日，瑞士信贷称其净资产率目标从18%下调至15%；2月28日，汇丰银行将净资产率目标重设为12%至15%，低于此前的15%至19%；2月25日，巴克莱银行将有形资产长期目标设定为15%。
在银行转型期，铁板一块的利率控制传来吱吱嘎嘎的松动声，银行固然可以通过金融租赁等方式获得更高的，但负债成本也将上升，各银行竞争存款导致存款实际成本上升，而越来越高的存款准备金率，意味着银行直接下降。对目前的金融机构而言，需要关注的是三个方面：
，资本金的总体规模如何，尤其是利润转化成资本金的能力如何？
前者决定了银行的抗击打能力以及在既有的存贷差行政利益格局下的盈利能力，而后者决定了在利率市场化的过程中是否能够生存，可以检验银行是否对客户对市场负责。根据银监会的数据，2009年中国银行业实现税后利润6684亿元，2010年估计可达9000亿元，银行业仍然存在资本缺口，银行能否降低薪酬、减少再融资来补充资本金？除了让普通投资者作贡献，自己也做出一点牺牲？
第二，银行业的抗风险能力如何，有没有忠诚的客户群？
第三，银行有没有与众不同的独特盈利渠道，可以支撑银行的后续发展？
从第二点来看，上海银行的风险控制算是不错，在金融危机中安然过关，没有发展高风险产品，但上海银行的社保存款，并非从市场争取而来，严格说算是行政红利。而在独特的盈利渠道上，上海银行与其他银行一样，恐怕会在中间业务、理财产品等方面面临一场恶战。
王岐山副总理在刚刚结束的“两会”上批评北京银行扩张过度，事实上，中国的银行业无度利用社会资源已成大疾。从这个方面说，上海银行的收缩并非坏事，他们真正面临的难题是市场拓展与转型期的风险。
一家稳健型公司的上市，向市场传递出不一样的信号。我们需要的是稳健、负责而有开拓能力的企业，而不是将一堆烂账推向社会、自己享受高盈利的企业。
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