中国房地产:7月成交升温 房企仍面临降价压力
每日经济新闻2010/08/05 13:47
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在即将到来的8月11日，走入第十个年头的博鳌房地产论坛将要讨论的题目是 “新政下的中国房地产”。自今年4月15日以来，中央果断地对骤然升温的内地楼市施以 “重拳”，由此，多地楼市成交量大幅下跌，万科5月的销售额环比下跌了34%，绿城更是下跌了69%。
在博鳌论坛召开前，各家房地产公司现状如何？《每日经济新闻》结合各主要地产公司6~8月三个月的月报和部分公司已经公布的半年报，发现不少开发商已经提前走出了宏观调控的影响，一些公司的销售业绩甚至比5月之前还要好。楼市调控对主要地产商的影响是否已经结束？《每日经济新闻》记者就此展开调查。
日前：销售业绩迅速回升
富力地产8月1日公布了的销售数据：7月份协议销售额约人民币30.92亿元，较6月份上升89%，销售面积达约20.5万平方米，较上月增36%。与去年同期相比，销售额和销售面积则分别增加70%和19%。值得注意的是，富力7月份的销售额甚至超过了富力今年3月份时的业绩——当时富力地产销售收入为30亿元，销售面积为24.9万平方米。
这是富力地产新政后连续第二个月宣布成交上升，此前2010年6月，富力录得销售收入共约16.36亿元，销售面积达约15.13万平方米。和去年同期相比，分别下降了31%和29%。但是和今年5月相比，则分别增加了31%和43%。
在富力地产宣布连续两月成交量恢复性上涨后，世茂房地产也宣布公司六七月份连续两月成交量上涨。世茂房地产周二公布，7月份实现合同销售金额为20亿元人民币，按月上升13%。和富力地产一样，世茂房地产也是已经连续两个月业绩增长，6月的销售额是18亿元，比5月的15亿元增加了两成。
中原地产分析师许萌预测，除上述公司外的其他开发商7月份的销售业绩会比6月份好，因为在整个7月份，包括上海、北京、广州、深圳四个受楼市新政影响的城市成交量也较6月份出现一定增长。尤其是为了迎接即将到来的9月市场旺季，开发商的推盘力度较此前大幅度增加，如不出意外，大部分开发商的7月业绩都会好于6月，出现两连阳的情况。
日后：达标难度大 资金或承压
虽然，主要房地产企业的销售业绩较5月份有所回升，部分公司的销售业绩甚至已经超过今年4月，但是这并不足以让各公司营销高管高枕无忧，去年底制订的销售目标成为大部分地产商心头挥之不去的“大山”。
国房地产测评中心主任龙胜平曾在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，前20名的房地产商中，除了恒大地产上半年的销售业绩完成了原定销售目标的50%以上外，其他房地产公司都没有达到原定销售额的50%。上半年结束时，销售额接近全年目标40%左右的开发商也只有几家而已。
招商地产上半年房地产开发销售额为61亿元，同比增长188.77%，但即使如此，距离全年150亿元的销售目标只完成了40%。而前7月只完成了133亿元销售额的世茂房地产距离全年300亿元的差距更是悬殊。此外，金地前6月的销售额为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的四分之一。
即使向来被视为适应市场调整能力最强的房地产龙头企业——万科，前6月销售额也只达到全年销售目标800亿元的46%。
龙胜平认为，在这样的大背景下，开发商面临两种调整选择。一是调整销售目标，将销售目标调整至更容易达成的范围；二是调整销售策略，通过一系列的促销手段，使项目的销售量和销售目标相吻合。这两项调整，主要取决于各家地产商的资金。资金脆弱者，必须要完成先前制订的目标；资金情况比较好的公司，则可以适当调低销售目标。
在房企的资金方面，此前，有多家机构发布报告称，房地产公司目前的资金比较紧张，但是，一些房地产上市公司已经发布的2010年上半年财报却清楚地显示，开发商目前遭遇的资金危机，并没有想象的严重。
中原地产曾根据富力、金地、万科等十家房地产公司2009年的年报统计发现，这些公司今年到期的短期借款总额为448亿元，但这些公司的货币资金总额达到1142.5亿元。同时，这十家房企今年上半年的购地金额达到857亿元，但是它们上半年的销售额达到1463亿元。
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而在融资方面，此前，世茂股份就和海尔家居签署合作协议，由后者的财务公司向世茂股份提供3.5亿元的贷款，这也成为内地首例供应商贷款。而金地、中海、复地等开发商则自建基金，投资自己开发的房地产项目。拥有海外资本市场途径的恒大、碧桂园、雅居乐等则通过发行高息票据长期借款。
一些业内人士介绍说，除了上述融资渠道外，不少实业企业家甚至主动向房地产公司提供资金，或借贷或股权合作，甚至以自己公司的土地和品牌开发商合作等方式，帮助这些公司扩大资金渠道。
中原地产分析师许萌说，仅就现阶段来说，开发商实际上并不太缺钱。而真正可能会令他们遭遇财务困难的是今年9月以后的供应高峰，此时可能会因为项目间的竞争，而造成一些公司缺钱。
此前，金地、世茂等多家房地产公司宣布，为了实现年初制订的目标，公司将会在9月份以后大量推出新盘。而多家研究机构对北京、上海等多个城市7月份的市场成交调查表明，上述城市的成交量大幅上升的主要是大幅降价楼盘和价格低开的楼盘，是个别楼盘在拉动整个市场的成交量，并不能由此说明四个主要城市的市场已经复苏。这意味着日后即将涌出的大量新项目推广，仍然需要以低价或降价来吸引客户。
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今年房地产将是“缓降行情”
关于中国房地产市场，特别是房价涨跌预测，很多人都认为，这几乎是不可能的，即使能预测，其准确率也不会高过“掷硬币”。而我恰恰认为，中国房地产市场最容易预测，甚至不需要技术含量。
回到中国楼市，房改11年以来，实质就是一个“单边做多市场”，几乎所有市场参考主体都从中分享成果（比如地方政府、商业银行、投资商、开发企业、炒房客、已购房者、中介媒体等等），我们目前还看不到中止这种“分红模式”的内生力量。为什么国家还要继续维持这种“分红模式”呢？一是中国没有其它更好经济增长点，二是中国是一个比较注重任期经济的组织，短期政策多。如果知悉这点，过去11年，对中国房价大的趋势预测根本不需要技术含量。
那么为什么在单方做多市场下面，也会出现一些周期性调整呢？这来自三个新的因素，一是未购房民众的压力；二是房地产市场失态发展，超出了政策制定者本身预期；三是房地产单极发展的“吸金效应”，不利于行业均衡发展，也不利其它产业升级。
那么，中国房地产市场发展轨迹就是“大的上涨波段中的反复震荡，在若干年后迎来一次崩溃”，那若干年到底是几年？如果考虑到了中国政治缺乏弹性，我认为中国楼市大崩溃比任何西方国家的经济周期还要长。
今年无疑处于“震荡行情”，原因就是开始的三条（民意压力、病态发展、吸金和鸡蛋效应）。
在这样的背景下，其实普通购房者迎来了难得的“买方市场”。
当然由于城市差异，有些二线城市调控并不明显，原因是普通购房者“被房价给整怕了”，稍有降价就杀进市场，开发企业的资金压力减少，市场也没有被调死，这恰恰是国家希望达成的调控目标，那么调控政策也没有必要退出，今年中国房地产市场将是“缓降的调整行情”，这就是本轮房地产震荡特点。
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