商业地产调控免疫引领房地产投资新方向

近年来，随着我国城市化进程的加快，不少房地产开发商对于商业地产的追逐已日趋白热化。在各地住宅市场处于一片喊打的情境中，商业地产也总能成为“幸运儿”。尤其在近来楼市新政背景下，写字楼和商铺一度被市场热捧，呈现“齐飞”态势，这似乎预示着属于商业地产的时代已经来临。

房企纷纷逐利商业地产

有人说，商人的本质是逐利，无利不往。那么，对于房企开发商开说，更是如此。四月中旬以来的楼市新政，对于住宅开发商来说，显然不是个好兆头。在住宅市场看起来无力回天之际，更多的开发商开始转变策略，将商业地产视为楼市这特殊时期最后的“奶酪”。

万科是住宅行业的龙头房地产企业，在受此“史上最严厉的”的楼市新政的影响下，从只做住宅业务已经正式转往商业地产领域，并计划出20%的商投空间。排名也不落下风的华润，之后也是倍加关注商业地产市场，40%的投资占比成为力证。紧随其后的绿地、中粮也是纷纷转战商业地产，各自对其商业的投资比例都开始加码。特殊时期，作为商人的开发商们而言，他们在商业地产上的体认，终殊见同归。

还有我们熟悉的万达地产。其实也不必赘言，但凡熟悉市场的人，都应该明了它与万科有着怎样的千丝万缕。一个潜心主攻商业地产，一个宣称只做住宅市场。前者专注于商业地产长达22载春秋，后者承载了住宅开发的26个冬夏，它们分别在各自的领域术业专攻。但这一切，在今天似乎在发生着微妙的变化。在今年一季度的房地产行业销售业绩的榜单上，两者位置悄然互换。种种迹象表明，曾经一度死沉的商业地产，今年开始重现抬头之势。

重庆商业地产也一改长期以来商住倒挂现象，据房天下统计，今年以来，龙湖、招商、金融街、首创、富力、保利等地产大鳄们频频布局，扎堆商业地产。来自龙湖方面的消息透露，龙湖将增持投资性商业物业，计划在5~7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业。

商铺、写字楼齐发力

“十年河东，十年河西”，当住宅市场大势已去，商业地产市场的显山露水便成自然。如果说，过去十年来，人们对于商业地产的体认还处 阶段，那么，如今不少投资者在写字楼和商铺市场的暂露头脚，是否标榜着商业地产的投资“春天”已经来临？这的确是个热门话题。

房天下商业地产博客沙龙观点：

沙龙现场探讨气氛热烈非常

商业地产在重庆：一直在发展形态更丰富

话题从重庆商业地产的发展历程开始说起，大家普遍的观点是，重庆的商业地产与住宅其实是同步发展的。“比较成功的当然李嘉诚做大都会，那个时候人家就是以一种走正步的状态来告诉我们，究竟应该怎么做商业地产。”重庆英联房地产顾问有限公司总经理陈建说，“重庆本土的开发商里，我们还是很高兴地看到龙湖做成了天街模式。重庆的商业地产一直在起步，一直在摸索，而且已经有人在成功，如果我们仔细研究人家为什么成功的话，我们应该能够很好的应对这个考验。”

陈健的话得到了重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司高级经理孙刚的赞同。孙刚将重庆商业地产很明确地划分为四类：即中心区商业、社区商业、轨道交通商业以及滨江商业，“轨道交通形成网络以后，轨道商业随之也会发生明显的变化；滨江商业也一样，我们不用局限在餐饮，也可以多做一些其他的尝试。”

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【市场】

与此同时，随着重庆城市化进程的飞速发展，大家纷纷认为重庆的商业不仅形态需更丰富，同时品质和档次也应当有更大的提升，向更高端迈进；而除了商圈中心，重庆的商业不仅要在地域上呈现四面开花的状态，还可针对区域形态与特点进行专业市场的运作。“专业市场对这个区域的配套成熟度依赖性相对较差。”陈健说。

新政下的商业：新契机带来新发展价格洼地前景更广阔

新政之下，住宅备受打压，虽没有明确的数据支持，但大家纷纷表示商业投资的确迎来了一个热潮。“我们公司专门做写字楼、商铺买卖租赁业务有比较直接的反映，投资客户变多了，而且是有一个很明显的增长。”针对新政下商业地产的变化，孙刚给出了一个明确的答案。与此同时，许多外地投资客来渝，纷纷弃住宅而选商业进行投资，也是因为重庆的发展前景与现阶段商业处于价格洼地的状态吸引了他们的关注：“从新政到现在两个月左右的时间，我都接待过很多基金公司，他们一般都不会去关注住宅市场，他们选择投资对象基本都是商业，不仅是中心区的商业，还包括一些非中心区的大体量的商业，他们对商业的关注更多，而且是整体购买。”孙刚介绍说。

与此同时，重庆的城市建设让许多相对偏僻的区域也变得繁华起来。来自重庆晟城房地产顾问有限公司的唐勇均介绍说，他们在大学城规划的5万方的商业效果非常不错；重庆东海房地产开发（集团）有限公司的策划经理吴晓女士也表示，东海岸的商业也是因为入住业主的增多，渐渐有了良性的发展。

两江新区下的商业：机会与挑战并存 开发商需谨慎定位

两江新区正式成立，新的规划、发展与定位，究竟会给商业地产带来怎样的影响？针对这个问题，在场的所有资深人士都认为机会与利好是毋庸置疑的。但“两江新区挂牌以后，所有地产的机会其实是有些看不清楚的，需要我们有一双智慧的眼睛去发现。”陈健说。相较于陈健的谨慎，唐勇均则表现出对两江新区的乐观：“两江新区成立之后，一个是人口发展的规模非常大，无论是从生产的市场还是消费市场看都是如此。第二个是从产量经济上看，再造一个重庆工业，注定肯定会爆发出很多的商业机会。两江新区既然能够上升到中国第三区这样一个高度，那肯定商业地产的高度也迟早会上升到中国第三区的高度。”

当然，针对两江新区下的商业发展，除了要把握机会，准确的定位与中后期妥善的经营更为重要。吴晓女士用东海岸的商业举例，指出商业要发展，大品牌的入驻和专业市场的构建必不可少，同时，如何利用两江新区挖掘卖点，也是一个不可忽略的因素。

商业地产投资：资源稀缺受追捧 新区更值得期待

针对商业地产的投资，业内人士们也给出了专业而又中肯的意见。“其实我们发现，只要占据稀缺资源，哪怕是住宅，外地投资客都很多。而且像教师、证券、金融行业的很多人都在关注商业地产。”陈健介绍说，“我想说明的在目前这个契机下，不仅是商业地产很火爆，住宅其实也很火爆，这很大程度上取决于外地市场对重庆市场的认同。”

“要具有独特的投资眼光，要看这个社区甚至整个区域的规划。”唐勇均给出了他的看法，“不仅需要选择一个好的开发商，还要看政府大的规划是怎样的。可能现在看上去以后是荒凉，或者是准荒凉的情况，可能商业在不久的将来马上就会火爆。”而韩强也表示“倾向于一些新区，或者更有发展机遇的地方。”投资商业，区域的选择是一个关键的因素，“这种区域我觉得会产生更多的商业契机，说直白一点就是能够成就理想抱负的区域。”韩强说。

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【市场】

专业机构观点：

商业地产大家谈

整合资源发力商业地产

从钢运、美联、大业兴等重庆品牌中介机构获得的数据显示，在新政实施后的几个月时间里，商铺、写字楼等商业物业的客户量提升达30%以上，成交量也呈现逐步放大的趋势。

据了解，目前一些中介公司和投资者都认为，目前重庆商业地产仍处于投资价值洼地，长远看好重庆商业地产的未来。

□代育松 钢运置业董事长

作为重庆中介行业的领军企业，钢运置业在商业地产运作上起步较早。新政对商业地产的影响和限制都较小，投资者资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。

面对当前商品住宅成交量的低迷，公司成立商业地产运营中心并将人员扩编50%，大力发展商业地产市场。

把握机遇挖掘社区商业

□冯浩 大业兴总经理

楼市调控政策对商业地产来说是一个很大的契机。地产投资者已经开始将目光转向商业地产，长远看发展前景非常乐观。大业兴不断地挖掘社区商业，加大力度更加系统，完整地梳理跨界商业的信息，并尝试盘活商圈闲置商业。

商住倒挂投资价值凸显

□曹雁飞 朗世地产总经理

商业地产受政策的影响不及住宅，在重庆这类“商住倒挂”的城市，其投资价值更能凸显。近来，随着城市化的深入，重庆写字楼、商铺市场也逐渐受到本地和外地投资者的青睐。

利好兑现受益城市

□黄维维 中先地产商业部总监

当前商业物业的购买人群多数由住宅客户转向而来。随着两江新区成立等政策利好的兑现，重庆的城市价值正在逐步放大，商业物业将受益于新一轮的城市增值。

商业地产值得长远关注

□缪鸿裕 美联物业总经理

投资商业地产的人群是最专业的理财人群，重庆商业地产的租金目前还不高。不过长远看，重庆城市价值相当高，商业地产值得投资客关注。

商业地产分流投资资金

□荣毅 诚祥地产总经理

调控新政对商业地产的影响和限制都较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。

商业地产重庆机会多多

□邓富强 万居地产总经理

公司在新政后的实际运营过程中明显感受到“住宅沉闷，商业活跃”的市场氛围。重庆商业地产的机会相对高于其他城市，这需要投资客把眼光放长远点。

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【市场】